TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/56923 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4EJ

N° : 7

Assignation du :

15 Octobre 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [E] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS – #D0872

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LUCIUS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Serge MONEY, avocat au barreau de PARIS – #E0188 pour la SELARL ORMILLIEN MONEY

DÉBATS

A l’audience du 02 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 octobre 2020, la SCI [E] [U] a donné en renouvellement à bail commercial à la société Lucius des locaux situés [Adresse 3] [Adresse 4], lots 48 et 82, moyennant un loyer annuel de 32 000 euros, payable trimestriellement.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, à la société Lucius, pour une somme de 18 473 € en principal, au titre de l’arriéré locatif premier trimestre 2025 inclus.

Le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, à la société Lucius, pour une somme de 30 452 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif quatrième trimestre 2025 inclus.

Par acte délivré le 15 octobre 2025, la SCI [E] [U] a fait assigner la société Lucius devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Lucius et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en garantie des indemnités d’occupation et garanties locatives qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du défendeur,

— fixer provisionnellement le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus,

— condamner la société Lucius au paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération totale des lieux et remise des clefs,

— condamner la société Lucius à lui payer la somme provisionnelle de 27 452 € au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au mois d’octobre 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— condamner la société Lucius au paiement d’une somme de 2 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisie conservatoire et de sa dénonciation.

Appelée une première fois à l’audience du 5 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience de renvoi du 2 février 2026, la SCI [E] [U] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 12 242,88 € arrêtée au mois de janvier 2026, et s’est déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement en sollicitant à titre subsidiaire la déchéance du terme. Elle indique également augmenter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour inclure le paiement de frais de la saisie conservatoire à hauteur de 838,76 euros et solliciter au titre des dépens les coûts des deux commandements de payer.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Lucius demande au juge des référés de :

— recevoir l’intégralité de ses moyens et ses prétentions ;

— constater que le montant de la dette est de 12 242,88 euros au 31 janvier 2026 ;

— lui accorder un délai de paiement du solde de la dette, en 13 mensualités, d’un montant de 941,76 euros chacune ;

— suspendre les poursuites et les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause,

— débouter la SCI [E] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [E] [U] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 18 473 € en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2025 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de la diminution du montant de la dette, des paiements intervenus depuis la délivrance de l’assignation, des versements auxquels s’engage la société locataire tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Lucius depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI [E] [U], l’obligation non contestée par la société Lucius au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au mois de janvier 2026 n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 12 242,88 €, terme du mois de janvier 2026 inclus, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Lucius.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

La société Lucius, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.

Il sera en revanche rappelé que les frais de saisie conservatoire sont dus par le débiteur en application de L. 512-2 du CPROCEX sauf décision contraire du juge ; ce ne sont pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu d’inclure les frais de saisie conservatoire, qui ne relèvent pas des dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Lucius ne permet d’écarter la demande de la SCI [E] [U] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui est de droit, ne peut être écartée lorsque le juge statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 avril 2025 à minuit ;

Condamnons la société Lucius à payer à la SCI [E] [U] la somme par provision de 12 242,88 €, à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Lucius se libère des sommes ci-dessus allouées par 13 versements mensuels de 941, 76 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Lucius et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 5], lots 48 et 82,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Lucius devra payer mensuellement à la société [E] [U], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Lucius à payer à la SCI [E] [U] la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Lucius aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements, à l’exclusion des frais de saisie conservatoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 19 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN