TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 10]

[Localité 8]

JUGEMENT DU 14 Mars 2025

N° RG 24/05817 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEK3

Jugement du 14 Mars 2025

N° : 25/224

S.C.I. MOUEZY

C/

[F] [O] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e SOUET

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e SEVESTRE

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 31 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. MOUEZY

[Adresse 14]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [O] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Bruno SEVESTRE, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e HERVE, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé prenant effet au 10 mars 2022, la société civile immobilière MOUEZY a consenti un bail d’habitation à M. [F] [O] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] ([Adresse 6]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2935,01 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de deux mois, ce commandement visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [O] [P] le 18 mars 2024.

Par assignation du 25 juin 2024, la société civile immobilière MOUEZY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [O] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros courant à compter du 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal courant à compter de la délivrance de l’assignation,

− 3851,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2024, avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation,

− 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Après un renvoi ordonné à la demande de M. [O] [P], à l’audience du 31 janvier 2025, la société civile immobilière MOUEZY, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande à ce que M. [O] [P] soit débouté de toutes ses demandes, faisant principalement valoir que le locataire ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement loué et qu’il ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative, ni avoir repris la paiement de son loyer courant.

Elle actualise, en outre, sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif la somme de 4978,40 € arrêtée au 20 janvier 2025.

M. [F] [O] [P], comparant pas ministère d’avocat, demande à la juridiction de bien vouloir :

— A titre principal :

* débouter la SCI MOUEZY de toutes ses demandes formulées à son encontre,

* condamner la SCI MOUEZY à lui verser la somme de 4000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

* dire qu’il est fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution,

* ordonner la compensation des créances réciproques éventuelles,

— A titre subsidiaire : accorder à M. [O] [P] des délais de paiement sur trois ans courant à compter de la décision à intervenir,

— En tout état de cause, condamner la SCI MOUEZY à lui verser la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demande, M. [F] [O] [P] fait valoir que le logement qu’il loue à la SCI MOUEZY n’est pas décent puisqu’il est mal isolé et présente des infiltrations d’eau provoquant humidité et moisissures. A l’appui de sa demande de délais de paiement présentée à titre subsidiaire, il fait état de sa situation financière.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, date où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière MOUEZY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2935,01 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de M. [F] [O] [P] sont de l’ordre de 1400 à 1500 euros par mois, ce dernier indiquant ne plus être en arrêt maladie. Outre le paiement de son loyer, il doit faire face au paiement d’une pension alimentaire de 200 euros par mois pour l’entretien de ses enfants. Il fait également état d’une dette auprès d’un organisme de crédit. Au vu de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois pour lui permettre d’apurer son arriéré locatif.

En revanche, le décompte produit par le bailleur démontre que M. [O] [P] n’a pas repris le paiement régulier de son loyer courant, puisque le dernier paiement remonte au 13 novembre 2024.

Les délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière MOUEZY à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale.

3. Sur la demande reconventionnelle tendant à ce que l’indécence du logement soit reconnue

Il résulte de l’article 1719 du code civil que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat (…) »

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise notamment qu’un logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 11] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 11] et à Mayotte ;

(…) »

En l’espèce, M. [O] [P] produit un constat amiable de dégât des eaux daté du 25 juillet 2024 faisant état du fait qu’il a subi un dégât des eaux provenant d’infiltrations par la toiture, ainsi qu’une attestation établie par son voisin du dessus.

Si ces éléments tendent à démontrer qu’il a subi un dégât des eaux, il n’indique pas l’avoir signalé à son assureur. Ces éléments sont tout à fait insuffisants pour établir le caractère indécent de son logement.

Faute de preuve, M. [O] [P] ne peut donc qu’être débouté de ses demandes présentées au titre du préjudice de jouissance et de l’exception d’inexécution.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière MOUEZY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 janvier 2025, M. [F] [O] [P] lui devait la somme de 4978,40 euros, soustraction faite des frais de procédure (échéance de janvier 2025 incluse).

M. [F] [O] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation sur la somme de 3851,80 € et à compter du jugement pour le surplus.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 500 euros sollicitée par le bailleur.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière MOUEZY ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [O] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société civile immobilière MOUEZY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise régulière du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mars 2022 entre la société civile immobilière [Adresse 12], d’une part, et M. [F] [O] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 13] [Adresse 1]) est résilié depuis le 3 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [F] [O] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ([Adresse 6]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [O] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 500 euros (cinq cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [F] [O] [P] à payer à la société civile immobilière MOUEZY la somme de 4978,40 euros (quatre mille neuf cent soixante-dix- huit euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3851,80 € et à compter du jugement pour le surplus,

AUTORISE toutefois M. [F] [O] [P] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 200 € au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE M. [F] [O] [P] de ses autres demandes,

CONDAMNE M. [F] [O] [P] à payer à la société civile immobilière MOUEZY la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [O] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2024 et celui de l’assignation du 25 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge