TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01500 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCNI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [K]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [L] [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Octobre 2025 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [K], par un mandat de gérance délivré à la société DURAND MONTOUCHE, ont donné à bail à Monsieur [U] [T] un appartement F2 suivant contrat de location en date du 9 février 2018, appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 471 euros par mois, outre 49 euros de provision sur charges, payable d’avance le 1er du mois.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 9 février 2018 ; le document produit n’est signé par aucune des deux parties.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 471 euros.

Monsieur [T] ayant été défaillant dans le paiement de ses loyers et charges, ses bailleurs lui ont fait délivrer un commandement de payer les loyers et charges par acte de Maître [V] le 14 septembre 2023, remis en mains propres mais que Monsieur [T] a refusé de signer. Le commandement de payer portait sur la somme en principal de 4.004,53 euros.

Dans les deux mois suivant la signification de ce commandement, Monsieur [T] n’a procédé à aucun règlement.

Un solde de charges de 2022 d’un montant de 3.557,29 euros n’a pas été régularisé.

Monsieur [T] a donné congé le 29 septembre 2023, a quitté le logement le 29 octobre 2023, un état des lieux de sortie étant contradictoirement établi le 30 octobre 2023.

Monsieur [T] reste devoir à Monsieur et Madame [K] la somme totale de 5.993,80 euros au titre des réparations locatives et de l’arriéré de loyers et charges.

Par acte d’huissier délivré le 28 janvier 2025 avec établissement d’un PV article 659 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [K] ont assigné leur ancien locataire Monsieur [T] devant le présent tribunal et lui demandent de :

Les déclarer recevables et fondés en toutes leurs demandes ;Y faisant droit,

Condamner Monsieur [U] [T] au paiement de la somme de 5.993,80 euros, compte arrêté au 15 janvier 2024 ;Condamner Monsieur [U] [T] au paiement d’une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [U] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’exploit introductif d’instance.

A l’appui de leurs demandes, les propriétaires fournissent notamment l’état des lieux d’entrée dans les locaux et l’état des lieux de sortie. La comparaison des deux documents fait apparaître que le logement a été laissé dans un état de grande saleté et avec de nombreuses dégradations. Une société de nettoyage est venue procéder au nettoyage complet de l’appartement, un cylindre de serrure a notamment été remplacé. Les demandeurs produisent des factures et des devis de peinture et de fourniture d’équipements et d’installations. Ils invoquent l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à l’obligation du locataire de s’acquitter du paiement du loyer et des charges et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux loués.

Il convient de se référer à cet acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des bailleurs, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025.

Monsieur et Madame [K] étaient représentés par leur conseil à cette audience. Ils ont maintenu leurs demandes contenues dans leur assignation.

Monsieur [U] [T] n’était ni présent, ni représenté à cette audience.

A l’issue de l’audience, il a été indiqué que la décision serait rendue le 16 octobre 2025, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, prorogée au 25 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Le présent jugement sera réputé contradictoire.

I. Sur les demandes principales

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur et Madame [K], bailleurs, versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges et les régularisations postérieures de charges, notamment pour l’année 2022, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, daté du 15 janvier 2024, évalue la dette locative, hors réparations locatives, à la somme de 3.361,45 euros.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [U] [T] au paiement de la somme de 3.361,45 euros. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 28 janvier 2025.

— Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est précisé que l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 octobre 2023, soit plus de 5 ans après l’entrée dans les lieux.

Il convient donc en l’espèce, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui peuvent fonder l’indemnisation à la charge du locataire.

Il est précisé que les bailleurs sollicitent en l’espèce le paiement de la somme totale de 2.571,25 euros au titre des réparations locatives, se décomposant comme suit :

facture cylindre porte : 40 eurosfacture de nettoyage de l’appartement : 373,56 eurosPart locataire devis OBS-2300595 : 292,86 eurosPart locataire devis Degrigny peinture : 1.864,83 euros

Sur la facture du cylindre de serrure

Il est précisé dans l’acte introductif d’instance qu’un cylindre de serrure a dû être remplacé.

Une facture est fournie en date du 28 novembre 2023 pour la somme de 40 euros pour le remplacement d’un cylindre de serrure dans le logement, suite au départ de Monsieur [T].

Il en résulte que cette somme de 40 euros sera mise à la charge de Monsieur [T].

Sur le nettoyage du logement

Il est demandé par les bailleurs la somme de 373,56 euros pour le nettoyage du logement, selon facture As du nettoyage du 6 novembre 2023.

L’état des lieux d’entrée fait état d’un logement propre et en bon état à la remise des clés.

L’état des lieux de sortie mentionne que l’ensemble des sols et plinthes sont poussiéreux, qu’il existe des salissures sur des murs, des dépôts de calcaire sur les robinetteries de l’évier de la cuisine et de la salle de bains, la présence de traces et de poussière sur les interrupteurs d’électricité et les prises, les coffrets de volets roulants, les grilles d’aération et les convecteurs électriques qui sont poussiéreux, la présence d’un pied de parasol, de scotch et de brise-vue sur le balcon, le double vitrage des fenêtres est sale et la présence d’adhésifs sur certaines, l’état de saleté de la cuisine et de ses éléments comme l’évier, la hotte aspirante, la VMC poussiéreuse…

Il en résulte un état de grande saleté du logement qui justifie la mise à la charge du locataire d’une indemnisation au titre du nettoyage à hauteur de 373,56 euros, étant précisé que la facture précise : « nettoyage complet logement + enlèvement de tous les adhésifs (fenêtres/portes) + nettoyer la terrasse + enlèvement du pied de parasol et du brise-vue + nettoyer le scotch sur la paroi séparative de la terrasse ».

Sur la part du devis OBS-2300595 à hauteur de la somme de 292,86 euros

Ce devis mentionne la fourniture, la pose et la réfection d’éléments manquants, sales, présentant des traces de fuites, noircis ou graisseux lors de l’état des lieux de sortie, tels que la butée de la porte d’entrée de l’appartement, la plaque de propreté de cette même porte, une ampoule dans le séjour qui était absente, la fourniture et la pose du filtre à charbon de la hotte de la cuisine qui était graisseux, le bac à œufs qui manquait, les réfections des joints sales ou noircis, le remplacement du flexible de douche qui fuyait.

Ces éléments et constatations justifient la mise à la charge de l’ancien locataire Monsieur [T] de la somme de 292,86 euros à ce titre.

Sur la part locataire du devis de peinture [Localité 4]

L’état des lieux de sortie fait apparaître un logement sale, poussiéreux, des traces de peinture sur certains murs, interrupteurs et prises électriques, un papier peint avec des traces d’usage dans l’entrée, des crayonnages et accrocs sur des lés de papier peint dans la chambre 1, de la peinture non réalisée dans les règles de l’art dans la chambre 1, dans la cuisine et la salle de bains notamment.

Il est appliqué une vétusté puisque Monsieur [T] a occupé le logement durant cinq années. Il lui est appliqué un abattement également.

Compte tenu de la surface du logement, de son temps d’occupation et de l’état détaillé de chacune des pièces décrit dans l’état des lieux de sortie, il sera mis à la charge de Monsieur [T] la somme de 1.864,83 euros au titre des travaux de peinture et de réfection des murs et plafonds de l’appartement.

Il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [U] [T] à payer à Monsieur et Madame [K] une somme de 2.571,25 euros au titre des réparations locatives, celle-ci portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant d’une indemnisation et en application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Monsieur [T], absent à l’audience et non représenté, n’a formulé aucune demande de délai de paiement. Il ne lui sera en conséquence accordé aucun délai pour s’acquitter du paiement de sa dette.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par Monsieur et Madame [K], Monsieur [T] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 3.361,45 euros (selon décompte du 15 janvier 2024) au titre des loyers et charges impayés pour le logement situé [Adresse 3], cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 2.571,25 euros au titre des réparations locatives relatives à ce même logement, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du présent jugement au greffe du tribunal judiciaire le 25 novembre 2025.

Le greffier, Le juge,