TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [I] épouse [D]

Monsieur [F] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Christophe MOUNET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09818 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFLX

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 avril 2026

DEMANDERESSE

Société PRISMA INVESTISSEMENTS,

[Adresse 1]

représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [S] [I] épouse [D],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [D],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09818 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFLX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2018, la société civile PRISMA INVESTISSEMENTS a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [I] épouse [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 1] avec cave n° 46 et parking n° 39, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.117 euros et d’une provision pour charges de 113 euros.

Le contrat de bail a fait l’objet d’un avenant en date du 05 février 2019 de telle sorte que M. [F] [D], à la suite de son mariage avec la locataire, est devenu cotitulaire du contrat du 31 octobre 2018.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.569,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D] le 22 juillet 2025.

Par assignation du 10 octobre 2025, la société civile PRISMA INVESTISSEMENTS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3.147,68 euros (819,27 + 2.328,41 euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 février 2026, la société civile PRISMA INVESTISSEMENTS représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société civile PRISMA INVESTISSEMENTS considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il y a eu des paiements récents réalisés par les locataires sans autre précision.

La société civile PRISMA INVESTISSEMENTS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [F] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il résulte, par ailleurs, des mentions de l’audience que la personne se présentant à l’audience comme étant la locataire (Mme [S] [I] épouse [D]) s’est présentée sans être en mesure de justifier de son identité, aucun document officiel n’ayant été produit à cet effet.

Dans ces conditions, le juge ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer que cette personne correspond effectivement à la partie défenderesse désignée à la procédure.

Dès lors, en l’absence de vérification possible de son identité, il ne peut être retenu que la locataire a valablement comparu à l’audience, ni qu’elle a été régulièrement entendue.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile PRISMA INVESTISSEMENTS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.569,27 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 septembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge se saisi en ce sens, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que les locataires n’aient pas comparu à l’audience, il ressort des pièces du dossier, et notamment du décompte actualisé produit par le bailleur, que des règlements récents sont intervenus, traduisant une reprise, au moins partielle, des paiements.

Il est en outre constant que la dette locative, telle qu’elle résulte des éléments les plus récents, est en diminution par rapport à celle visée dans l’assignation.

L’examen de la situation financière des locataires, telle qu’elle peut être appréhendée au vu des pièces produites, permet de considérer qu’ils sont en capacité d’assurer le règlement du loyer courant, tout en apurant leur dette locative dans un délai raisonnable, qui peut être fixé à six mois.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder d’office aux locataires des délais de paiement, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée desdits délais, sous réserve du respect d’un échéancier comprenant le paiement du loyer courant et l’apurement de l’arriéré.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société civile PRISMA INVESTISSEMENTS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026, Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D] lui devaient la somme de 1.424,22 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus peuvent produire eux-mêmes intérêts lorsqu’ils sont dus pour au moins une année entière et qu’il en est fait la demande en justice.

En l’espèce, la société civile PRISMA INVESTISSEMENTS sollicite la capitalisation des intérêts sans toutefois justifier que les intérêts seraient échus pour une durée d’au moins une année entière à la date de la demande.

En tout état de cause, la capitalisation des intérêts ne constitue pas un droit automatique pour le créancier et relève de l’appréciation du juge.

Compte tenu de la nature du litige, de la situation des débiteurs et de la situation de la bailleresse, il n’apparaît ni opportun ni équitable de faire droit à cette demande.

La demande de capitalisation des intérêts sera en conséquence rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1.369,65 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile PRISMA INVESTISSEMENTS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société civile PRISMA INVESTISSEMENTS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 octobre 2018 entre la société civile PRISMA INVESTISSEMENTS, d’une part, et Mme [S] [I] épouse [D]- avec l’avenant 05 février 2029 -, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 1] avec cave n° 46 et parking n° 39 est résilié depuis le 22 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D] à payer à la société civile PRISMA INVESTISSEMENTS la somme de 1.424,22 euros (mille quatre cent vingt-quatre euros et vingt-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu à ordonner la capitalisation des intérêts ;

AUTORISE Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 238 euros (cinq cent vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 septembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D] seront solidairement condamnés à verser à la société PRISMA INVESTISSEMENTS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D] à payer à la société PRISMA INVESTISSEMENTS la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [I] épouse [D] et M. [F] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 juillet 2025 et celui de l’assignations du 10 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge