TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bertrand DE LACGER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurine BERNAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10865 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNMN

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 avril 2026

DEMANDERESSES

Madame [H] [K] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

Madame [A] [K] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

toutes représentées par M^e Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0153

DÉFENDERESSE

Madame [D] [O] divorcée [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0272

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10865 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNMN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2015, Mme [H] [K] épouse [M] et Mme [A] [K] épouse [E] ont consenti un bail d’habitation à Mme [D] [O] divorcée [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2].

Mme [D] [O] divorcée [Y] est seule titulaire du droit au bail par suite de son divorce avec M. [C] [Y] prononcé le 16 octobre 2023 et transcrit sur les registres de l’état civil le 24 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, les bailleresses ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4677,56 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [O] divorcée [Y] le 2 avril 2025.

Par assignation du 28 octobre 2025, Mme [H] [K] épouse [M] et Mme [A] [K] épouse [E] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [O] divorcée [Y] sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5845,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, outre une majoration de 10% du montant des impayés,

—  158,55 euros au titre des frais de commandement de payer à titre d’indemnisation du préjudice résultant des impayés,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 24 février 2026, la demande de renvoi présentée par Mme [D] [O] divorcée [Y] a été rejetée par le juge, compte-tenu des délais écoulés depuis la délivrance de l’assignation et s’agissant d’une procédure introduite en référé.

Mme [H] [K] épouse [M] et Mme [A] [K] épouse [E] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Mme [D] [O] divorcée [Y] s’oppose aux demandes et demande subsidiairement le report de la dette au 31 décembre 2026 ou des délais de paiement d’un an et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Les demanderesses ont été autorisées à produire pour le 6 mars 2026 un décompte actualisé de la dette. Elles n’ont déposé aucun décompte, ni à cette date ni postérieurement à cette date.

Mme [D] [O] divorcée [Y] a été autorisée à produire en cours de délibéré des pièces justificatives au soutien de ses demandes, notamment s’agissant de sa situation financière, ce qu’elle a fait dans le délai imparti.

Les demanderesses n’ont pas justifié en cours de délibéré de leur qualité à agir suite à la demande qui leur a été adressée par le juge, indiquant dans un premier temps attendre ces éléments de preuve de leur notaire, puis dans un second temps ne pouvoir se déplacer à la banque où serait conservé leur titre de propriété.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il est rappelé à titre liminaire qu’aucune demande additionnelle aux demandes présentées à l’audience ne peut être présentée en cours de délibéré. Les demandes éventuellement contenues dans la note en délibéré de Mme [D] [O] divorcée [Y] ne saisissent donc pas le juge.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [K] épouse [M] et Mme [A] [K] épouse [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est rappelé par ailleurs que le juge peut toujours soulever d’office la fin de non recevoir tirée de la qualité à agir et que les demanderesses n’ont justifié, ni lors de l’audience, ni en cours de délibéré à la suite de la demande qui leur a été faite par le juge, de la propriété des deux tiers au moins des droits indivis du bien ou de l’usufruit du bien, l’absence de justificatif de leur titre de propriété ayant par ailleurs été relevée par la partie adverse dans sa note en délibéré.

Toutefois, compte-tenu de l’avis de taxe foncière produit en cours de délibéré et en l’absence de contestation émise par la défenderesse à la suite de sa transmission, la fin de non recevoir n’est pas soulevée d’office bien que l’avis de taxe foncière ne suffise pas en soi à démontrer la qualité de propriétaire.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4677,56 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des déclarations concordantes des parties à l’audience que Mme [D] [O] divorcée [Y] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui ressort également, à défaut de décompte actualisé produit par les demanderesses en cours de délibéré, de l’historique de compte partiel produit de son côté par la défenderesse. Mme [D] [O] divorcée [Y] ne justifie pas en outre être en mesure compte tenu de ses revenus de régler la dette locative et le loyer courant.

Ainsi, Mme [D] [O] divorcée [Y] ne peut bénéficier sur le fondement de l’article 24 ni d’un report ou de délais de paiement ni d’une suspension des effets de la clause résolutoire, et sa demande en ce sens est rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [H] [K] épouse [M] et Mme [A] [K] épouse [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, la demande d’astreinte, prématurée, est rejetée.

2. Sur les clauses pénales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les demanderesses sollicitent au terme de leur assignation l’application de clauses pénales prévoyant le paiement d’une somme égale à 10% du montant des sommes impayées et le versement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer quotidien.

Le bail ne prévoit toutefois pas en l’occurrence de majoration de 10% des impayés mais l’application d’un intérêt au taux légal. Cette première demande sans qu’il n’y ait lieu d’examiner son bien-fondé est donc rejetée.

Par ailleurs, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : (…) i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

Ainsi, l’application de la clause de doublement du montant du loyer excède les pouvoirs du juge des référés limités à l’obligation non sérieusement contestable en paiement d’une contrepartie à l’occupation des lieux, et cette demande en paiement est rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au bailleur justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer provisoirement en l’espèce à la somme de 1169,58 euros correspondant au montant du loyer actuel et de la provision sur charges.

Mme [H] [K] épouse [M] et Mme [A] [K] épouse [E] versent aux débats un décompte faisant état à la date du 1er juillet 2025 d’une dette de 5845,86 euros, étant rappelé qu’aucun décompte actualisé n’a été produit au débat malgré l’autorisation donnée aux demanderesses à l’audience de le produire en cours de délibéré.

Toutefois, il convient de déduire de ce montant la somme de 281,93 euros appelée le 1er novembre 2024 au titre de la taxe sur les ordures ménagères de l’année 2024, ce en l’absence de régularisation des charges locatives 2024 au décompte permettant d’établir l’insuffisance des provisions sur charges appelées pour l’année 2024 au regard du montant des charges locatives réelles de l’année 2024 incluant cette taxe 2024, cette taxe ne pouvant être appelée de manière anticipée en sus des provisions sur charges.

Il est rappelé en revanche que la demande de Mme [D] [O] divorcée [Y] relative au chauffe-eau contenue dans sa note en délibéré n’est pas examinée faute d’avoir été présentée à l’audience.

Mme [D] [O] divorcée [Y] sera donc condamnée à payer aux bailleresses la somme de 5563,93 euros, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au 1er juillet 2025 terme de juillet inclus.

Elle sera également condamnée à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, de 1169,58 euros charges incluses.

Aucun report ni délais de paiement ne peut être accordé sur le fondement des dispositions de droit commun de l’article 1343-5 du code civil faute pour la défenderesse d’établir que ses capacités financières lui permettent de régler une mensualité d’apurement en plus du loyer courant.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La demande « d’indemnisation » au titre du coût du commandement de payer est examinée avec le sort des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [O] divorcée [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 janvier 2015 entre Mme [H] [K] épouse [M] et Mme [A] [K] épouse [E], d’une part, et Mme [D] [O] divorcée [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 26 mai 2025,

REJETTE la demande de Mme [D] [O] divorcée [Y] de report et de délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Mme [D] [O] divorcée [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [D] [O] divorcée [Y] à payer aux demanderesses la somme de 5563,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er juillet 2025, terme de juillet inclus,

CONDAMNE Mme [D] [O] divorcée [Y] à payer aux demanderesses une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 1169,58 euros, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération des lieux,

REJETTE la demande d’astreinte, la demande au titre de la clause pénale et toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE Mme [H] [K] épouse [M] et Mme [A] [K] épouse [E] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [O] divorcée [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025 et celui de l’assignation du 28 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge