TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Filippo SARTOR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nadira CHALALI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03332 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBK

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [T] [O] [J] épouse [Z]

demeurant [Adresse 1]

assistée par M^e Nadira CHALALI, avocat au barreau de PARIS, toque : P207

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [H]

demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Filippo SARTOR, avocat au barreau de PARIS, toque : E1893

Madame [B] [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Filippo SARTOR, avocat au barreau de PARIS, toque : E1893

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Cécile DUCLOS, auditrice de justice, et de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03332 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBK

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un bail sous seing privé des 12 et 15 février 2021, Madame [F] [P] a donné en location à Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R] un logement meublé sis [Adresse 4], outre une cave, [Localité 2] pour une durée de 1 an renouvelable à compter du 12 février 2021.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, Madame [T] [J] épouse [Z], venant aux droits de Madame [F] [P], décédée, a fait assigner Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

valider le congé pour reprise signifié le 07 novembre 2024 et dire que le bail n’emporte plus d’effet à compter du 11 février 2025,dire que les locataires sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date, prononcer l’expulsion de Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R] et de tous occupants de leur chef de l’appartement situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 2], à compter de la décision à intervenir et dire qu’il pourra y être procédé avec l’assistance de la force publique,condamner solidairement les locataires à une indemnité d’occupation à compter du 12 février 2025, fixée au montant du loyer mensuel outre la provision sur charges, condamner solidairement Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance incluant notamment les frais d’huissier pour signification de l’assignation et celle de la décision à intervenir, outre les frais pour la procédure de recouvrement des condamnations à intervenir et la procédure d’expulsion.

La dénonciation au préfet est intervenue le 18 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 juillet 2025 et renvoyée au 11 décembre 2025.

A cette date, Madame [T] [J] épouse [Z], par l’intermédiaire de son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses dernières écritures lesquelles ont actualisé la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 euros.

En défense, Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R] ont fait valoir par la voix de leur conseil que le congé était nul, sollicitant à titre reconventionnel la poursuite du bail, la fixation rétroactive du loyer à la somme de 1 081,73 euros, le remboursement de loyers à hauteur de 20 512,45 euros, l’autorisation de consigner les loyers jusqu’à l’achèvement des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, outre 8 500 euros de dommages et intérêts ainsi que 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures développées oralement et déposées à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

— Sur la qualification du contrat de bail

Il convient en premier lieu d’examiner la qualification du contrat de bail dont dépend une partie des solutions au litige.

Aux termes des articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé dispose que chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination qui comportent au minimum : literie comprenant couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La qualification du bail doit s’apprécier au moment de sa conclusion.

En vertu des dispositions de l’article 7-A de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, il y a lieu de constater que l’action est prescrite comme ayant été engagée plus de trois ans après la signature du bail les 12 et 15 février 2021, étant rappelé que ce dernier était intitulé: « Contrat de location, Logement loué meublé à usage de résidence principale » et comportait dans ses dispositions, outre une durée d’un an renouvelable, une clause particulière mentionnant que les locataires déclaraient ne pas vouloir du mobilier initialement proposé par le bailleur pour meubler le logement à l’exception des plaques de cuisson et des placards hauts et bas de cuisine, les pièces produites permettant de vérifier la présence des meubles dans la cave mentionnée dans le bail.

Au total, le contrat de bail porte bien sur un logement meublé et non sur un logement nu, d’une durée d’un an, renouvelable pour la même durée par tacite reconduction.

— Sur la validation du congé

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [T] [J] épouse [Z] a délivré un congé pour reprise le 07 novembre 2024 par acte de commissaire de justice à effet au 11 février 2025 à minuit.

Les locataires contestent la validité du congé sur le fondement de la qualification erronée du contrat de bail et en conséquence sur le non-respect de l’échéance du bail, un bail nu se renouvelant tous les trois ans. Or, la requalification du contrat a été écartée comme étant prescrite. Le bail est bien un bail meublé d’une durée d’un an, s’étant renouvelé chaque année par tacite reconduction à compter du 12 février 2021, et dont l’échéance était ainsi le 11 février 2025 à minuit. Le congé donné par le bailleur plus de trois mois avant l’échéance du bail a donc respecté les délais légaux.

Par ailleurs, les locataires indiquent que le congé a été délivré de mauvaise foi, concomitamment à une mise en demeure de réaliser des travaux dans leur logement, mais ils n’établissent aucunement la mauvaise foi alléguée de la propriétaire, laquelle a toujours effectué les travaux demandés pour remédier aux désagréments signalés par les locataires.

Ils soutiennent par ailleurs que le congé ne présente pas de caractère réel et sérieux, aucun élément ne permettant de vérifier que la propriétaire souhaite reprendre le logement pour permettre à sa fille de faire ses études de droit à [Localité 1].

Or le congé est rédigé comme suit : la requérante entend reprendre les lieux loués lui appartenant afin de les faire occuper par Mlle [C] [Z], née le 30 avril 2000, à [Localité 3], demeurant [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6], qui bénéficie de la reprise en sa qualité de fille de la propriétaire bailleresse, le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise étant justifié par la poursuite par Mlle [C] [Z] de ses études de droit à [Localité 1] en 2025.

Il apparaît que ce congé est suffisamment motivé au regard des exigences légales, en ce qu’il indique que la propriétaire entend reprendre le logement pour le faire habiter par une des personnes prévues à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précité et qu’il mentionne la nature du lien existant entre la propriétaire et la bénéficiaire. Il comprend les nom, prénom et adresse de la bénéficiaire de la reprise.

Les défendeurs soutiennent qu’il n’est pas démontré que la fille de la bailleresse résidait à [Localité 3], étant étudiante à [Localité 4], de même qu’elle ne justifiait pas d’une inscription dans une faculté de droit.

Mais il sera relevé que Madame [T] [J] épouse [Z] justifie suffisamment du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise au bénéfice de sa fille, sans qu’il soit besoin de déterminer l’adresse actuelle de sa fille ou de justifier de ses études en Belgique, la raison du congé devant être appréciée au moment de sa délivrance.

La demande tendant à voir prononcer la nullité du congé sera par conséquent rejetée, ainsi que toutes les demandes subséquentes des défendeurs notamment relatives à la révision du loyer, et à la restitution d’une somme de 20 512,45 euros devenues sans objet.

Le congé est ainsi régulier sur la forme et sur le fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 11 février 2025 à minuit. Les défendeurs devront quitter les lieux et régler une indemnité d’occupation, le tout dans les termes du présent dispositif.

— Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03332 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBK

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Il résulte de l’article 220 du code civil que toute dette contractée par un époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que leur logement est indécent, en raison de présence d’humidité liée à des infiltrations, et occasionnant des moisissures sur les murs des chambres, mais ils ne produisent strictement aucun élément probant à l’appui de leurs affirmations, se contentant de verser aux débats 3 photographies ne permettant nullement d’identifier les lieux concernés ni la date des prises de vue, tandis qu’ils ne produisent aucun constat de commissaire de justice ni aucun rapport des services d’hygiène et de santé de la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 1] pourtant maintes fois mentionnés dans leurs échanges avec la propriétaire. Cette dernière en revanche produit toutes les factures des différents travaux effectués sur le mur de l’immeuble ou dans le logement des défendeurs entre 2020 et 2025, de nature à établir que chaque fois que la propriétaire a été informée d’un désagrément, elle y a remédié dans les meilleurs délais, aucun préjudice ne pouvant donc être établi, ni aucun comportement fautif reproché à la bailleresse.

Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre et de leurs demandes subséquentes de consignation des loyers et de travaux de conformité, devenues sans objet.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R], qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront seulement les frais d’assignation et de notification au préfet.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité du congé,

CONSTATE que les conditions de délivrance par Madame [T] [J] épouse [Z] à Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu les 12 et 15 février 2021 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 11 février 2025 à minuit,

ORDONNE à Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 7], étage [Adresse 8], outre une cave, [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R] à verser à Madame [J] épouse [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé avec les charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] et Madame [R] aux dépens qui comprendront seulement les frais d’assignation et de notification au préfet,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [H] et Madame [B] [R] à verser à Madame [T] [J] épouse [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 24 février 2026.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,