TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 24/00011

N° Portalis DBY2-W-B7I-HY65

JUGEMENT du

15 Décembre 2025

Minute n° 25/01086

[V] [B]

C/

EPIC [8]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Aline CHARLES

Copie conforme

M^e Aurélie BLIN

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Décembre 2025,

après débats à l’audience du 15 Septembre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [V] [B]

née le 22 Juillet 1962 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Aline CHARLÈS, avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

L’EPIC [8],

anciennement dénommé [10]

immatriculé au R.C.S d'[Localité 5] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Marie CARRÉ, substituant Maître Aurélie BLIN (SELARL LEX PUBLICA), avocats au barreau d’ANGERS,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2017, l’établissement public [7], désormais dénommé [6], a donné à bail à Madame [V] [B] une maison d’habitation type 4 sise [Adresse 3], moyennant un loyer révisable hors charges de 352,86 euros.

L’EPIC [8] a mis en œuvre un programme de réhabilitation énergétique de son parc immobilier. Dans ce contexte, des travaux ont été réalisés au domicile de Madame [V] [B].

Alléguant que les travaux lui ont causé plusieurs préjudices, Madame [V] [B] a, par exploit d’huissier du 12 juin 2024, fait assigner l’EPIC [8] devant le juge des contentieux de la protection afin de s’en voir indemniser.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/11.

Elle a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024 et retenue à l’audience du 15 septembre 2025, à l’issue des communications des conclusions et pièces entre les parties.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions en réponse no 3, Madame [V] [B] demande au juge des contentieux de la protection :

— de condamner l’EPIC [8] à lui payer la somme de 26 046,58 euros à titre de dommages et intérêts (somme à parfaire),

de condamner l’EPIC [8] aux dépens,

de condamner l’EPIC [8] à payer à Maître Aline CHARLÈS la somme 3 500 euros au titre de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Madame [V] [B], se prévalant des articles 6 et 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, 1719 et 1724 du code civil, argue que les travaux ont duré plus de temps que prévu, qu’ils demeurent en cours, et qu’ils lui ont causé plusieurs préjudices. En effet, elle explique que les intervenants ne respectaient pas les plannings et qu’ils pouvaient intervenir le samedi ou sans l’avoir avertie préalablement. Elle indique que les travaux réalisés dans son logement y ont généré plusieurs désordres, notamment la nécessité de procéder à trois reprises des marches de la cuisine, le retrait du portail du jardin, l’impossibilité d’ouvrir sa porte d’entrée pendant plusieurs jours, la chute du poteau à linge, l’impossibilité d’ouvrir totalement les fenêtres, la survenance d’une fuite d’eau dans l’encadrement de la cuisine. Elle précise qu’il a été procédé à la pose d’un système de chauffage défaillant, de sorte qu’elle a subi une baisse significative de la température dans son logement et qu’elle a dû supporter une augmentation significative de sa facture énergétique ; en réponse à l’EPIC [8], elle affirme que l’aération quotidienne du logement est une préconisation de santé publique, et que ce ne saurait donc lui être reproché. Elle ajoute que les travaux ont également généré des troubles, caractérisés par les nuisances sonores dues aux habillages en tôle et le manque de soins des ouvriers, qui ne prenaient pas les précautions nécessaires afin de ne pas salir les lieux pendant leur intervention et laissent divers détritus après leur passage.

Pour s’opposer aux moyens soulevés par l’EPIC [8], elle affirme que les travaux se sont poursuivis durant l’année 2024. Elle estime qu’il n’est pas démontré que des locataires aient fait obstacle à la réalisation des travaux, et qu’en tout état de cause, l’obstruction d’un locataire ne saurait affecter les travaux effectués sur les biens occupés par d’autres locataires.

In fine, elle fait valoir que ces désagréments sont dus à la faute de l’EPIC [8], qui ne s’est pas comporté comme le maître de l’ouvrage. Elle soutient que ceux-ci l’ont privée de la jouissance de son logement depuis le mois d’octobre 2022, et estime cette privation à hauteur de 50 %, ce représentant la somme de 3 906,10 euros. Elle évalue son préjudice mensuel lié à la dysfonction du chauffage à la somme de 390,08 euros, précisant que ce préjudice a duré six mois (du mois d’octobre 2023 à mars 2024), soit un préjudice total à hauteur de 2 340,48 euros. Elle estime le montant de l’indemnité qui lui serait due en réparation de ses préjudices de jouissance et moral à la somme de 20 000 euros. Elle précise qu’il y a lieu de déduire du montant total la somme de 200 euros déjà versée par l’EPIC [8]. Elle ajoute que ces sommes sont à parfaire au jour de l’audience. En réponse à ce dernier, elle souligne que les travaux d’embellissement qu’il a réalisés moyennant la somme de 3 000 euros étaient en partie dus au vieillissement du bien.

Aux termes de ses conclusions en réponse no 3, du 19 mai 2025, l’EPIC [8] demande au juge des contentieux de la protection :

de lui décerner acte de ce qu’il s’engage à verser à Madame [V] [B] la somme de 1 200 euros en réparation de ses préjudices,

en conséquence, de débouter Madame [V] [B] du surplus de ses demandes,

à titre subsidiaire, de réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnité sollicitée par Madame [V] [B],

de condamner Madame [V] [B] aux dépens,

de condamner Madame [V] [B] à lui payer la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes de Madame [V] [B], l’EPIC [8], se prévalant des articles 6 et 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, et 1724 du code civil, expose être conscient des difficultés rencontrées par les locataires en raison des travaux, et avoir proposé à Madame [V] [B] une réduction de 200 euros de son loyer et une somme forfaitaire de 1 000 euros, somme qu’elle a refusée ; il ajoute avoir financé des travaux d’embellissement de son logement pour un montant de 3 756 euros. Il affirme que Madame [V] [B] n’a pas été privée de la jouissance de son bien, déclarant que les travaux se sont achevés en octobre 2023, avec des interventions ultérieures dans le cadre de la levée des réserves, qu’il est dénombré 63 jours d’intervention, étant précisé que ces interventions ne duraient pas nécessairement l’entière journée, et que le logement demeurait habitable durant celles-ci. Il souligne que les plannings étaient indicatifs, qu’ils n’imposaient pas à Madame [V] [B] de se rendre disponible, précisant qu’un système de remise des clefs était organisé, et qu’ils étaient variables en fonctions des contraintes météorologiques et matérielles. Il déclare que les désordres dont Madame [V] [B] fait état ont tous fait l’objet de travaux de reprise. S’agissant du dysfonctionnement du système de chauffage, il précise qu’il a été remplacé au mois de juillet 2024, que Madame [V] [B] a bénéficié d’une indemnisation à hauteur de 800 euros, que la charge liée à son entretien, d’un montant mensuel de 21,43 euros, a été suspendue depuis le mois d’octobre 2023 ; il indique qu’une nouvelle intervention a eu lieu au mois de novembre 2024, qu’il n’a pas été constaté de dysfonctionnement et qu’il a été procédé au remplacement des filtres, Madame [V] [B] refusant de le faire ; il ajoute que Madame [V] [B] ne respecte pas les conditions d’utilisation de ce système de chauffage, puisqu’elle persiste à ouvrir ses fenêtres chaque matin alors que cela n’est pas recommandé, dans la mesure où celui-ci renouvelle l’air du logement ; il note que la consommation pour le chauffage, l’eau chaude et la ventilation n’apparaît pas excessive. In fine, il soutient que les autres troubles allégués ne sont pas démontrés.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose  :

« Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. ».

L’article 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« Le locataire est obligé : […]

e) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ».

L’article 1719 du code civil dispose :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Sur la faute de l’EPIC [8]

En l’espèce, il ressort du document intitulé « Présentation des travaux de réhabilitation énergétique, [Adresse 13], ensemble immobilier 0241 » que les travaux devaient débuter au mois d’octobre 2022 et s’achever au mois de décembre 2022. Si les parties ne s’accordent pas quant à la date effective de commencement desdits travaux, Madame [V] [B] prétendant qu’ils ont débuté au mois d’octobre 2022 alors que l’EPIC [8] dit qu’ils ont débuté au mois de novembre 2022, faute pour les parties de produire une preuve n’émanant pas directement d’elles, il y a lieu de considérer qu’ils ont débuté, conformément au planning dudit document, qu’ils ont débuté en octobre 2022.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de réception des travaux du 18 octobre 2023 que les travaux ont été réceptionnés avec réserves, lesquelles ont été levées le 5 février 2024. Dès lors, les travaux ne peuvent être considérés comme parfaitement achevés qu’à cette date .

Aux termes de sa lettre du 23 mars 2023, l’EPIC [8] a reconnu que les travaux, pour lesquels il avait initialement annoncé une durée de trois mois, avaient finalement duré huit mois. Afin d’indemniser les locataires de la gêne occasionnée par l’ampleur des travaux et leur durée, il leur a accordé, à chacun, une réduction forfaitaire unique de 200 euros sur le montant d’un loyer.

Ultérieurement, par lettres du 14 décembre 2023, il a proposé à Madame [V] [B] une indemnisation forfaitaire de 1 000 euros « à titre de dédommagement pour les préjudices subis lors des travaux de réhabilitation », laquelle, aux termes de celles-ci, se justifient par les éléments suivants sans que cette liste soit exhaustive : « durée de chantier annoncée en réunion publique très en deçà de la réalité, impact annoncé en réunion publique en deçà de la réalité, défauts de nettoyage du chantier, défauts d’informations sur le déroulement du chantier (absence partielle ou totale de planning) et non-respect récurrent des rendez-vous pris, multiples réinterventions nécessaires, dégradations non prises en charges par le groupement, incivilités ».

En cela, l’EPIC [8] reconnaît que Madame [V] [B] a subi des préjudices du fait des travaux qu’ils ont ordonnés, et, conséquemment, avoir manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible de son logement, ce constituant une faute.

Sur le préjudice subi par Madame [V] [B]

S’agissant de la durée des travaux, il ressort des éléments précédents qu’ils ont duré du mois d’octobre 2022 à février 2024.

S’agissant plus particulièrement du nombre d’interventions, il ressort du décompte des interventions produit par l’EPIC [8] que 63 jours d’intervention ont été nécessaires à la réalisation des travaux au domicile de Madame [V] [B]. Il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de déduire 21 jours ainsi que le fait l’EPIC [8], l’article 1724 du code civil prévoyant cette période de 21 jours lorsque la chose louée a besoin de réparations urgentes ne pouvant être différées jusqu’à la fin du bail ; en effet, les présents travaux ne sauraient s’analyser en des réparations urgentes puisqu’il s’agit de travaux lourds programmés en avance par le bailleur qui se devait de mettre en oeuvre une organisation permettant de respecter le planning annoncé. Madame [V] [B] complète ce décompte par d’autres interventions liées aux difficultés de fonctionnement de la tour [9] qui n’ont pas été intégrées par le bailleur mais ne sont pas contestées par lui et résultent d’autres pièces du dossier .

Au surplus, l’EPIC [8] a reconnu le non-respect récurrent de rendez-vous par les intervenants, et les multiples réinterventions nécessaires. Il a en outre reconnu l’existence de dégradations et d’incivilités dont se plaint Madame [V] [B].

S’agissant des désordres allégués par Madame [V] [B], celle-ci produit de nombreux courriers électroniques aux termes desquelles elle adresse ses doléances à l’EPIC [8] et des photographies de son logement pendant la période de travaux justifiant de l’impact sur son quotidien, dont la réalité n’a pas été contestée par le bailleur .

S’agissant du système de chauffage, l’EPIC [8] ne conteste pas que celui de Madame [V] [B] ait dysfonctionné jusqu’au 8 juillet 2024, date à laquelle ledit système a été remplacé, avec pour conséquence des températures basses en son domicile durant la période hivernale ; par la suite la requérante justifie de nouvelles interventions puis de réparations réalisées sur place en avril 2025 à la suite de la découverte d’une fuite .

S’il indique lui avoir versé une indemnité de 800 euros et avoir suspendu la récupération de la charge liée à l’entretien dudit système, il n’en rapporte pas la preuve ; pareillement, s’il a indiqué en sa lettre du 7 avril 2025 que le fabricant avait confirmé le parfait fonctionnement dudit système, aucun élément ne vient le prouver.

Parallèlement, si Madame [V] [B] indique une persistance de la défaillance dudit système , elle n’en rapporte pas la preuve depuis les réparations intervenues en avril 2025. En tout état de cause, il ressort de la lettre que l’EPIC [8] lui a adressée le 10 février 2025 qu’il importe, afin que ledit système fonctionne correctement et n’engendre pas de surconsommation, de ne pas ouvrir les fenêtres durant les périodes hivernales afin d’éviter une chute rapide de température, précisant que celui-ci assurait la ventilation du logement, étant

précisé que ces informations ressortaient également de la notice remise par la société [12] à Madame [V] [B] le 18 octobre 2023. Si Madame [V] [B] reconnaît, tant en la lettre de son conseil du 28 février 2025 qu’en ses écritures, ouvrir quotidiennement ses fenêtres elle n’établit pas que le fonctionnement du système, engendrerait une surconsommation compte tenu des relevés produits du sous compteur isolant la consommation de la tour [9] pour le chauffage, l’eau chaude et la ventilation .

Il n’est pas ainsi pas démontré par les pièces produites que le surcout de la consommation electrique provienne d’un dysfonctionnement du chauffage lui même.

En définitive, il apparaît que Madame [V] [B] a subi un préjudice de jouissance excédant très largement ce qu’un locataire doit accepter dans le cadre de travaux nécessaires dans son logement, en ce qu’elle a dû subir une durée anormale de travaux, avec des intervenants n’ayant pas respecté les rendez-vous fixés et ayant commis des incivilités, et qu’elle a dû vivre dans un logement dont le système de chauffage n’offrait pas une température correcte durant la période hivernale 2023/2024 puis jusqu’au mois d’avril 2025. Ce préjudice résulte directement de la faute de l’EPIC [8], lequel devait, en sa qualité de bailleur, lui assurer la jouissance paisible de son logement, et l’indemnisation de 200 euros versée par l’EPIC [8] à Madame [V] [B] n’apparaît pas suffisante afin de le réparer intégralement (à titre surabondant, il n’est pas démontré que les travaux d’embellissement du bien aient été réalisés à fin d’indemnisation de Madame [V] [B], l’ancienneté des embellissements n’étant pas connue).

Enfin il convient de prendre en compte le montant du loyer restant à la charge de la locataire pour apprécier son préjudice de jouissance , en l’espèce 260.00 euros par mois en 2024, aucun document actualisé n’étant produit.

En conséquence, l’EPIC [8] sera condamné à payer à Madame [V] [B] la somme de 150.00 euros par mois pendant 16 mois au titre du trouble anormal dans les conditions d’occupation du logement pendant les travaux et le préjudice moral lié à toutes les démarches devant être réalisées, ainsi que la somme de 2.000, 00 euros à titre de dommages et intérêts compensant les troubles distincts liés aux difficultés de fonctionnement du chauffage pendant deux hivers , dont il convient de déduire la somme de 200.00 euros déjà versée.

L’EPIC [8] sera donc condamné au paiement de la somme globale de 4.400,00 euros -200.00 euros soit 4.200,00 euros au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral .

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, l’EPIC [8], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aux termes de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [V] [B] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Dès lors, l’EPIC [8], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à Maître [H] [M] la somme de 2 000,00 euros, au titre des honoraires et frais que Madame [V] [B] aurait exposés si elle n’avait pas eu cette aide.

Parallèlement, l’EPIC [8] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1, alinéa 1er du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, l’exécution provisoire n’apparaissant pas incompatible avec la nature de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE l’EPIC [8] à payer à Madame [V] [B] la somme de Quatre-mille-deux-cents euros (4.200,00 euros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [V] [B] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE l’EPIC [8] aux dépens ;

CONDAMNE l’EPIC [8] à payer à Maître Aline CHARLÈS la somme de Deux-milles euros (2 000,00 euros) au titre de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

DÉBOUTE l’EPIC [8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Président,