TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [G] [C] [R] ; Monsieur [E] [N] [R] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Aurélie FAURE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01943 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFIL

N° MINUTE :

11/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1190

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [C] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [E] [N] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 26/01943 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFIL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2022, la S.A.S NEXITY STUDEA a consenti un bail d’habitation à M. [G] [B] [R] sur des locaux situés [Adresse 4]" au [Adresse 5] – 1er étage, [Adresse 6] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 753,40 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [E] [N] [R].

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.558,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 3 septembre 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [B] [R] le 18 août 2025.

Par assignations des 13 et 17 novembre 2025, la S.A.S NEXITY STUDEA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [B] [R] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [E] [N] [R] au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3.512,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2025 avec intérêts au taux légal,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 mars 2026, la S.A.S NEXITY STUDEA représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La S.A.S NEXITY STUDEA considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle reconnait que des règlements ont été effectués mais ils ne couvrent pas la totalité de la dette ; elle communiquera, par une note en délibéré autorisée, et avant le 27 mars 2026, un décompte actualisé mais la S.A.S NEXITY STUDEA maintient d’ores et déjà ses demandes.

M. [G] [B] [R] expose que M. [N] [R], caution, a déménagé et qu’il se trouve actuellement à [Localité 3]. Il indique que M. [N] [R] a cependant été informé de l’audience du jour.

Par ailleurs, il précise avoir procédé, à la veille de l’audience, à un versement d’une somme de 3.200 euros, dont il justifie par un document figurant sur son téléphone portable.

Il expose être actuellement étudiant en communication digitale et avoir rencontré des difficultés financières liées au renouvellement de son titre de séjour ayant entraîné une suspension des aides perçues.

Il ajoute que son père, conseiller du président dans son pays d’origine, se porte garant du règlement des loyers et lui a mis en place un virement permanent de 1.200 euros, de sorte qu’il se dit désormais en mesure de s’acquitter de son loyer et d’apurer l’arriéré, qu’il estime à 1.585 euros, en versant chaque mois la somme de 132 euros durant douze mois.

M. [G] [B] [R], qui souhaite se maintenir dans les lieux, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré en vertu de l’article 659 du code de procédure civile, M. [E] [N] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A.S NEXITY STUDEA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.558,40 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 octobre 2025.

Cependant, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire et suspendre les effets de la clause résolutoire, à la condition notamment que celui-ci ait repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience.

En l’espèce, M. [G] [B] [R] sollicite l’octroi de délais de paiement sur une durée de douze mois, à raison d’échéances mensuelles de 132 euros, afin d’apurer sa dette locative.

Toutefois, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition pourtant impérative pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, faute pour le locataire de satisfaire à cette exigence légale et de l’opposition de la bailleresse à l’octroi de délais, sa demande de délais de paiement assortie de la suspension de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.S NEXITY STUDEA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A.S NEXITY STUDEA verse aux débats, dans la cadre d’une note en délibérée autorisée, un décompte démontrant qu’à la date du 18 mars 2026, M. [G] [B] [R] lui devait la somme de 1.501,66 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A.S NEXITY STUDEA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [B] [R] et M. [E] [N] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A.S NEXITY STUDEA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 novembre 2022 entre la S.A.S NEXITY STUDEA, d’une part, et M. [G] [B] [R], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] – 1er étage, [Adresse 6] – à [Localité 2] est résilié depuis le 15 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [B] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [G] [B] [R] ;

ORDONNE à M. [G] [B] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] – à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [B] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [B] [R] solidairement avec M. [E] [N] [R], à payer à la S.A.S NEXITY STUDEA la somme de 1.501,66 euros (mille cinq-cent-un euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2026 avec intérêts au taux légal.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [B] [R], solidairement avec M. [E] [N] [R], à payer à la S.A.S NEXITY STUDEA la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [B] [R], solidairement avec M. [E] [N] [R], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 août 2025, de dénonce à la caution en date du 03 septembre 2025 et celui des assignations du 13 et 17 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge