TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01498 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3GN

Minute : 24/1037

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [H] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Novembre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier et en présence de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [L],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [H] [L] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 6], à compter du 1er mai 1994.

Selon avenant au contrat du 1er mai 1994, en date du 13 décembre 2017, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a loué à Monsieur [H] [L] un emplacement de stationnement supplémentaire 2152P-0198 situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 28 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [H] [L] un commandement de payer un montant de 4583,05 euros en principal, au titre des loyers impayés au 16 octobre 2023.

La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 16 octobre reçue le 17 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [H] [L] aux fins de :

«  prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

«  dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Monsieur [H] [L] au paiement de la somme de 6403,85 euros au titre de la dette locative avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du code civil et au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

«  le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à reprise effective des lieux,

«  le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

«  rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 2 février 2024.

À l’audience du 26 septembre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11702,52 euros arrêtée au 23 septembre 2024, loyer du mois d’août inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne qu’aucun paiement n’a été effectué depuis mars 2023.

À l’audience, Monsieur [H] [L], reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois en plus des loyers et charges.

Il indique que ses revenus, dans le cadre d’une activité dans le secteur de la restauration, en intérim, s’élèvent entre 800 et 1700 euros par mois. Il évoque une dette de 1100 euros à rembourser et précise qu’il n’a pas d’enfant à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur l’existence du contrat de location :

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il résulte de l’article 1375 du code civil, l’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s’il a été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Selon les articles 1361 et 1362 du code civil, les règles relatives à la preuve par écrit reçoivent exception lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit, soit tout acte par écrit émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué, corroboré par un autre moyen de preuve. Peuvent être considérées par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

En l’espèce, Monsieur [H] [L] confirme l’existence d’un contrat de location portant sur un logement et deux emplacements de stationnement.

En outre, il ressort des pièces communiquées, notamment d’une part, de l’avenant au contrat signé par les parties, qui rappelle l’objet du contrat initial, et sa date, des appels de loyers et charges, libellés au nom et adresse du défendeur, du décompte, qui laisse apparaître des paiements, qui constituent des commencements de preuve par écrit, corroborés par les modalités de signification du commandement de payer, signifié à l’adresse du logement, et de l’assignation signifiée également à cette adresse, au défendeur, mettant en évidence l’occupation du logement par celui-ci, ainsi que des déclarations à l’audience, qui confirme la conclusion du contrat, et des éléments de l’enquête sociale, que l’existence d’un contrat de location liant Monsieur [H] [L] et la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F , portant sur des locaux, logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 3] à [Localité 6] est établie, à compter du 1er mai 1994, date d’entrée dans les lieux.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 février 2024 en vue d’une audience prévue le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er février 2024.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette est élevée, supérieure à 11000 euros. L’examen du décompte démontre l’absence de paiements depuis plusieurs mois.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Si le locataire justifie à l’audience de sa situation personnelle et financière, il n’a pas repris le paiement du loyer et des charges. Il n’apparait pas en capacité d’exécuter son obligation, même assortie d’un délai.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 1er février 2024, date de l’assignation.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 26 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024 que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 9 fois 1,71 euros au titre des frais de rejet et 5 fois 7,62 euros au titre des pénalités de retard, soit la somme de 53,49 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [L] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 11649,03 euros, au titre des sommes dues au 23 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023 sur la somme de 4583,05 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [H] [L] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er mai 1994 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [H] [L] d’autre part, concernant les locaux, logement et emplacements de stationnement, situés [Adresse 3] à [Localité 6], au jour de l’assignation, le 1er février 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement,

DIT que Monsieur [H] [L] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [L] à compter du 1er février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [H] [L] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 11649,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 septembre 2024 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 sur la somme de 4583,05 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [H] [L] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 septembre 2024 échéance de septembre, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [H] [L] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT