TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e LAUTHE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Me [Localité 2]

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/03969 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWPDJ

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDEURS

Madame [S] [W] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [F] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4] (ROYAUME-UNI)

Madame [J] [W] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Hélène LAUTHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K42, avocat postulant, et par Maître Céline DONAT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. GESTION EUROPE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Guillaume CADIX de l’AARPI GALLICA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0667

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03969 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPDJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [W] épouse [A] [V], Mme [J] [W] épouse [M] et M. [F] [W] sont propriétaires indivis du lot n°6 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon l’état descriptif de division formant le titre I du règlement de copropriété, ce lot est composé d’un appartement au 3ème étage, de deux chambres de domestique n°8 et 9 et de deux caves n°1 et 2.

Ayant découvert, à l’occasion de la mise en vente du bien, que les deux caves étaient occupées par la chaufferie collective de l’immeuble, l’indivision [W] a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale convoquée pour le 31 janvier 2022, de trois projets de résolutions relatifs à la subdivision du lot n°6 en six lots distincts (résolution n°22), à la création par le syndicat des copropriétaires des lots n°47 et 48 issus de parties communes et constitutifs de deux caves (résolution n°23), à l’échange des lots 45 et 46 (soit les deux caves créés dans le cadre de la subdivision du lot n°6) avec les lots n°47 et 48 nouvellement créés résolution n°24) et à l’annulation des lots n°45 et 46 réintégrés aux parties communes (résolution n°25).

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires ont adopté les résolutions n°23 à 25 mais rejeté la résolution n°22.

Par acte du 24 mars 2022, les consorts [W] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 31 janvier 2022, outre la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03969 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPDJ

Le notaire en charge de la succession a réalisé, le 21 novembre 2022, un acte de division du lot n°6, un acte d’échange-régularisation des caves litigieuses et un acte de vente de l’appartement ainsi que d’une des deux caves. Ces actes ont été signés par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, et l’appartement ainsi qu’une des deux caves ont été cédés aux consorts [O].

Alors que le conseil syndical avait exprimé sa crainte que la division en 3 lots des chambres de service conduise à une habitation multiple et que l’indivision [W] avait consenti à cette exigence de regroupement tout en faisant valoir qu’elle nécessitait des frais de géomètres et délais supplémentaires, l’assemblée générale réunie le 19 juin 2023 a déclaré sans objet les diverses demandes formées par les consorts [W] après avoir décidé d’organiser une réunion avec le conseil syndical afin de trouver un accord sur un projet.

*

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, Mme [S] [W] épouse [A] [V], Mme [J] [W] épouse [M] et M. [F] [W] demandent au tribunal de :

I- Sur l’annulation de la résolution n°22 ainsi que des résolutions 22+ et 22++ en découlant:

Constater la violation des règles afférentes au vote à la majorité simple de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965, la résolution n°22 ayant été soumise au vote de la majorité de l’article 26 sans justification,

Constater l’abus de majorité caractérisé par le refus opposé à l’indivision successorale [W] de pouvoir procéder à la subdivision de son lot n°6 et ce alors même que le syndic, représentant du syndicat des copropriétaires a entendu accepter ladite subdivision en se portant signataire de l’acte de division établi par le Notaire a posteriori,

En conséquence,

Prononcer l’annulation de la résolution n°22, ainsi que des résolutions en découlant 22+ et 22++ du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2022,

II- Sur la division des lots et la nouvelle répartition des charges de copropriété :

Prendre acte de la division du lot n°6 intervenu selon acte notarié en date du 21 novembre 2022, division au terme de laquelle ont été créés les lots n°41 à 46 et conséquemment de l’échange des lots 45 et 46 avec les lots n°47 et 48 créés spécifiquement à cet effet,

Constater qu’à ce jour, malgré les demandes formulées par l’indivision successorale, la nouvelle répartition des charges communes découlant de cette subdivision ainsi que de la création des nouveaux lots n’a toujours pas été acquiescée par l’assemblée générale des copropriétaires,

En conséquence,

Ordonner la répartition des charges de copropriété, telle que définie par le cabinet de géomètre expert ayant établi le rapport sur la base duquel la division ainsi que l’échange sont intervenus, soit la répartition suivante :

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03969 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPDJ

o Lot n°41 afférent à l’appartement se voit attribuer 74/1006 des charges communes générales,

o Lot n°42 afférent au local n°8 se voit attribuer 2/1006 des charges communes générales,

o Lot n°43 afférent au local n°9 se voit attribuer 2/1006 des charges communes générales,

o Lot n°44 afférent à un local se voit attribuer 2/1006 des charges communes générales,

o Lot n°47 nouvellement créé relatif à l’une des caves échangées, se voit attribuer 1/1006 des charges communes générales,

o Lot n°48 nouvellement créé relatif à la seconde des caves échangées, se voit attribuer 1/1006 des charges communes générales.

III- Sur la demande de dommages et intérêts :

Constater que le refus opposé n’est justifié par aucune raison légitime dès lors que plusieurs copropriétaires au sein de ce même ensemble immobilier ont pu bénéficier par le passé d’une telle subdivision dans des conditions parfaitement identiques au cas d’espèce et dans un même but, à savoir la vente des lots de manière séparée,

Constater que ce refus a été source de préjudice pour l’indivision successorale qui s’est vue contrainte d’engager des frais non prévus,

En conséquence,

Condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, au règlement de dommages et intérêts à hauteur de 85 000 euros, outre les intérêts de retard à compter de la décision à intervenir,

IV- Sur les frais inhérents à la présente instance :

Condamner le syndicat des copropriétaires au règlement d’une indemnité d’un montant de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

*

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande au tribunal de:

REJETER l’ensemble des prétentions de Madame [S] [W] épouse [C], Monsieur [F] [W], Madame [J] [W] épouse [M].

CONDAMNER in solidum Madame [S] [W] épouse [A] [V], Monsieur [F] [W], Madame [J] [W] épouse [M] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] la somme de 4.800 € au titre des frais non compris dans les dépens.

ECARTER l’exécution provisoire.

*

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 24 mars 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries le 15 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogée au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur l’annulation des résolutions n° 22, 22+ et 22++ de l’assemblée générale du 31 janvier 2022

1-1 Sur le moyen tiré de la violation de la règle de majorité

Les consorts [W] font valoir que les résolutions doivent être soumises aux règles de la majorité issues de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 en l’absence d’atteinte portée à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ; que la résolution n°22 a en l’espèce d’abord été présentée au vote de l’assemblée au visa de l’article 26 avant de l’être, dans un second temps, au visa de l’article 24 ; que rien ne justifiait qu’un tel vote soit soumis aux règles de le majorité absolue de sorte que la résolution n°22 doit être annulée dans son intégralité.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la résolution litigieuse a bien été rejetée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et n’encourt donc aucune annulation de ce chef.

Sur ce,

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 établi que le projet de résolution n°22 porté à l’ordre du jour par les consorts [W] a en réalité fait l’objet de deux votes distincts : le premier intitulé “Point 22" à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le second intitulé “Point 22 : ++” à la majorité de l’article 24.

La demande d’annulation de la résolution n°22+ est donc irrecevable puisque celle-ci n’existe pas.

Au cours de l’assemblée générale à laquelle étaient présents ou représentés, au moment du vote des résolutions litigieuses, 7 copropriétaires représentant 704/1003 tantièmes, la résolution n°22 tendant à la subdivision du lot n°6, mentionnée comme devant être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, a été rejetée après avoir obtenu le vote favotable de seulement 2 copropriétaires représentant 169/1003.

En l’absence de toute atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires,le syndic a manifestement commis une erreur concernant la majorité requise qui n’était pas celle de l’article 26 mais la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés de l’article 24.

Il est cependant établi, au regard du nombre de voix en faveur du projet, que cette majorité, soit 353/704 voix, n’a pas été atteinte de sorte qu’aucune annulation n’est encourue de ce chef.

Le moyen tiré du non-respect des règles de majorité est enfin inopérant s’agissant de la résolution n°22++, qui a bien été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2022 à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

1-2 Sur le moyen tiré de l’abus de majorité

Les demandeurs soutiennent que l’appropriation, par le syndicat des copropriétaires, des deux caves du lot n°6 nécessitait une régularisation rapide en vue de la vente du bien ; qu’un rapport de division et un rapport de création-échange de caves ont donc été établis par un géomètre-expert indépendant ; que la résolution n°22 a toutefois été rejetée tandis que les résolutions connexes n°23, 24 et 25 ont été adoptées ; qu’une telle prise de position est abusive alors que les copropriétaires sont en droit de mettre en œuvre toutes les démarches afférentes à l’usage et à l’administration de leurs parties privatives dès lors qu’ils ne contreviennent pas à la destination de l’immeuble ; qu’un même projet de subdivision présenté par d’autres copropriétaires a d’ailleurs été accepté par les assemblées générales des 23 février 2017 et 28 septembre 2015 de sorte que le refus litigieux rompt l’égalité de traitement ; qu’il n’a d’autant plus lieu d’être que le syndicat des copropriétaires a signé devant notaire, en novembre 2022, les actes afférents à la subdivision du lot n°6 ainsi qu’à l’échange des caves litigieuses afin de permettre le déblocage de la situation.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il appartient au copropriétaire qui se prétend abusé d’établir que la décision contestée est contraire à l’intérêt collectif ; que ce n’est pas parce que plusieurs résolutions sont soumises à l’assemblée générale à l’initiative d’un même copropriétaire que les autres sont tenus de les approuver toutes, les lots concernés ne se situant pas au même niveau et ne mobilisant pas les mêmes enjeux; qu’il n’est en l’espèce justifié d’aucune résolution identique au profit d’un autre copropriétaire ; qu’il a refusé de voir les chambres de services du lot n°6 devenir trois lots distincts pour être vendus séparément ; qu’il s’est uniquement préoccupé de l’intérêt collectif en préservant la destination bourgeoise de l’immeuble et la tranquillité imposée par le règlement de copropriété ; que l’assemblée générale des copropriétaires a donc décidé sans abus de sorte que la demande d’annulation formée par les consorts [W] doit être rejetée.

Sur ce,

Le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’un vice de forme, d’une fraude ou d’un abus de majorité avérés.

Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03969 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPDJ

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La faculté pour un copropriétaire de diviser son lot ne fait aucun doute au regard des rédactions combinées de l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (« En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 ») et de l’article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (« Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du lot a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’ article 13 de la loi du 10 juillet 1965 , du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié »).

Tout copropriétaire peut donc librement diviser son lot en plusieurs nouvelles fractions, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, à moins que cette division porte atteinte à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] ne contient aucune clause interdisant ou encadrant la faculté de diviser un lot.

Le projet élaboré par M. [L], géomètre-expert, et soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2022 par les consorts [W] portait sur :

— la subdivision du lot n°6 en six lots distincts, numérotés de 41 à 46 soit :

• Lot n°41 : L’appartement situé au 3ème étage, avec 74 parts de charges communes,

• Lot n°42 : La chambre domestique située au 6ème étage (n°8), avec 2 parts de charges communes,

• Lot n°43 : La chambre domestique située au 6ème étage (n°9), avec 2 parts de charges communes,

• Lot n°44 : Local situé au 6ème étage (n°9 bis), avec 2 parts de charges communes,

• Lot n°45 : Au sous-sol, la cave n°1, avec 1 part de charges communes,

• Lot n°46 : Au sous-sol, la cave n°2, avec 1 part de charges communes.

— la création des lots n°47 et 48 issus de parties communes consistant en deux caves avec échange contre les lots de caves n°45 et 46 provenant du lot n°6 et appartenant à l’indivision [W], soit:

• Lot n°47 : Au sous-sol une cave avec 1 part de charges communes et annulation de la cave lot n°45,

• Lot n°48 : Au sous-sol une cave, avec 1 part de charges communes et annulation de la cave lot n°46.

Les résolutions n°22 et 22++ soumises au vote de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 avaient précisément pour objet la division du lot n°6 en lots 41 à 46 et l’approbation de la nouvelle grille de répartition.

Les résolutions n° 23 à 25, portant sur la création par le syndicat des copropriétaires des lots n°47 et 48 issus des parties communes, leur échange avec les lots n°45 et 46 puis l’annulation de ces derniers ont, elles, été adoptées.

Or, comme l’indiquent à juste titre les consorts [W], ces résolutions étaient liées puisque la résolution n°24 ne pouvait entériner l’échange des lots n°45 et 46 sans acter préalablement leur création, ce qui était précisément l’objet de la résolution litigieuse.

L’examen des pièces communiquées démontre en outre que l’assemblée générale réunie le 23 février 2017 a approuvé le projet de modificatif à l’état descriptif de division constatant la subdivision des lots n°8, 12 et 14 comme suit :

o Division du lot 8 en cinq lots :

• Lot 26 : au cinquième étage, porte à droite, un appartement et les 74/1003èmes des parties communes générales et les 12/100èmes des charges ascenseur et grand escalier

• Lot 27 : au sixième étage, porte n°3, un local et les 2/1003èmes des parties communes générales

• Lot 28 : au sixième étage, porte n°12, un local et les 2/1003èmes des parties communes générales

• Lot 29 : au sous-sol, porte n°10, une cave et les 1/1003èmes des parties communes générales

• Lot 30 : au sous-sol, porte n°26, une cave et les 1/1003èmes des parties communes générales

o Division du lot n°12 en trois lots :

• Lot 31 : au RDC, porte en face dans le dégagement commun, un appartement et les 34/1003èmes des parties communes générales et les 12/100èmes des charges ascenseur et grand escalier

• Lot 32 : au sixième étage, porte n°16, un local et les 2/1003èmes des parties communes générales

• Lot 33 : au sous-sol, porte n°3, une cave et les 1/1003èmes des parties communes générales

o Division du lot n°14 en cinq lots :

• Lot 34 : au premier étage, porte à gauche, un appartement et les 76/1003èmes des parties communes générales et les 8/100èmes des charges ascenseur et grand escalier

• Lot 35 : au sixième étage, porte n°18, un local et les 2/1003èmes des parties communes générales

• Lot 36 : au sixième étage, porte n°19, un local et les 2/1003èmes des parties communes générales

• Lot 37 : au sous-sol, porte n°13, une cave et les 1/1003èmes des parties communes générales

• Lot 38 : au sous-sol, porte n°14 une cave et les 1/1003èmes des parties communes générales.

Elle a en outre voté les résolutions n° 22 et 23 créant le lot n°39 issu des parties communes et l’échangeant avec le lot n°33 créé au profit de la société UPS Immo.

Or, l’état descriptif de division initial indique que le lot n°8 était alors constitué d’un appartement au 5ème étage, de deux chambres de domestiques numéros 3 et 12 et de deux caves numéros 10 et 26 ; que le lot n° 12 était alors constitué d’un appartement en rez-de-chaussée, d’une chambre de domestique n°16 et d’une cave n°3 tandis que le lot n°14 était constitué d’un appartement au 1er étage, de deux chambres de domestiques n°18 et 19 et de deux caves numéros 13 et 14.

Les copropriétaires concernés ont donc bien été autorisés à procéder à la division de leur lot en plusieurs lots distincts, notamment pour les chambres de domestique et ce, sans aucune restriction quelconque au regard de leur éventuelle cession ultérieure.

Le refus de subdiviser le lot n°6 procède donc d’une rupture d’égalité, le syndicat des copropriétaires n’ayant pu, sans commettre un abus de majorité, s’opposer au fractionnement d’un lot qu’il avait lui même amputé de ses caves au motif d’une prétendue atteinte à la destination bourgeoise de l’immeuble, tout en l’autorisant pour d’autres copropriétaires placés dans une situation similaire.

Les résolutions n°22 et 22++ de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 seront donc annulées.

2 – Sur la répartition des charges de copropriété

Au visa de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs soutiennent que le notaire en charge des opérations successorales a convoqué le syndicat des copropriétaires afin de régulariser un acte de subdivision du lot n°6 et un acte d’échange des caves litigieuses avec deux autres lots issus des parties communes par actes du 21 novembre 2022 ; que l’assemblée générale a toutefois refusé de statuer a posteriori sur la nouvelle répartition des charges de copropriété qu’elle entendait subordonner au rachat, par l’indivision [W], de parties communes situées au 6ème étage, et ce en toute illégalité ; qu’ils sont bien fondés à solliciter du tribunal de fixer la nouvelle répartition des charges, conformément au rapport établi par le cabinet de géomètre expert [Y] & Associes, sur la base duquel les actes notariés en date du 21 novembre 2022 ont été régularisés.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur cette demande.

Sur ce,

Selon l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

La division d’un lot a pour conséquence la nécessaire approbation d’une répartition nouvelle des charges.

Alors que le syndicat des copropriétaires a signé les actes authentiques du 21 novembre 2022 portant division du lot n°6, échange-régularisation des caves et vente de l’appartement ainsi que d’une des deux caves, il est établi que l’assemblée générale du 19 juin 2023 a déclaré sans objet la demande formée par les consorts [W] relative à l’approbation de la division du lot n°6 et de la nouvelle grille de répartition des charges conformément à l’état descriptif de division établi par le cabinet [Y] & Associés.

Elle a en revanche adoptée, à la demande des époux [O], la résolution n°26 relative à la “répartition des millièmes suite à la scission du lot [W] et l’acquisition de l’appartement du 3ème étage droite réalisée le 21 novembre 2022 à l’exclusion des 3 chambres de service et d’une cave étant restées dans la succession [W] soit 75/1004èmes pour le lot 41 (appartement) et 1/1004e pour le lot 47 (cave).”

Il sera en premier lieu relevé que cette résolution contient une erreur matérielle puisque les projets de modificatifs comme les actes authentiques du 21 novembre 2022 n’attribuent que 74/1004èmes au lot n°41.

L’assemblée générale n’a en outre pas modifié les bases de répartition des charges des lots n°42, 43, 44 et 48 de sorte que les consorts [W] apparaissent fondés à solliciter du tribunal qu’il fixe la nouvelle répartition rendue nécessaire conformément au projet de modificatif établi par le cabinet de géomètres experts [Y] & Associés dans les termes suivants :

• Lot n°41 : 74/1006 des charges communes générales.

• Lot n°42 : 2/1006 des charges communes générales.

• Lot n°43 : 2/1006 des charges communes générales.

• Lot n°44 : 2/1006 des charges communes générales.

• Lot n°47 : 1/1006 des charges communes générales.

• Lot n°48 : 1/1006 des charges communes générales.

étant précisé qu’après suppression des lots n°45 et 46, les quotes-parts des parties communes générales s’expriment désormais en 1004èmes comme suit :

• Lot n°41 : 74/1004 des charges communes générales.

• Lot n°42 : 2/1004 des charges communes générales.

• Lot n°43 : 2/1004 des charges communes générales.

• Lot n°44 : 2/1004 des charges communes générales.

• Lot n°47 : 1/1004 des charges communes générales.

• Lot n°48 : 1/1004 des charges communes générales.

3- Sur les dommages et intérêts

Les consorts [W] exposent que la demande de subdivision devait d’abord permettre de régulariser l’appropriation illicite par le syndicat de leurs deux caves ; que le refus opposé par ce dernier a obstrué leur droit de jouissance en ne leur permettant pas de vendre rapidement le bien ; qu’ils ont dû faire appel au soutien financier du mari de Mme [S] [W] pour régler l’ensemble des charges de l’appartement ; que la proposition ferme d’achat du 21 mai 2021 a été mise en échec en l’état du refus opposé par l’assemblée générale du 31 janvier 2022 ; qu’ils ont néanmoins vendu l’appartement et une cave sur les conseils de leur notaire le 21 novembre 2022 ; que le préjudice subi justifie l’octroi d’une somme de 85.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En réponse aux moyens développés par le syndicat des copropriétaires, ils ajoutent qu’ils n’ont pas été en mesure de vendre le bien au prix initialement fixé de 1.920.000 euros en raison des difficultés occasionnées par l’assemblée générale ; qu’ils ont enfin été contraints d’engager de nouveaux frais de géomètres-experts afin d’établir des projets pour parvenir à une issue amiable du litige.

Le syndicat des copropriétaires oppose que le paiement des impôts et charges résulte d’une obligation légale et ne peut constituer un préjudice réparable ; que les prix de vente d’appartement dans le [Localité 9] ne baissent pas ; qu’aucune perte résultant d’une mévente n’est donc justifiée ; que les consorts [W] usent et jouissent sans contrainte ni préjudice de leur patrimoine ; que le lot n°6 pouvait être vendu indivisiblement ; que le nouveau projet des demandeurs d’installer un pied à terre dans les 3 chambres de service confirme que la création d’un lot par chambre n’était pas la seule solution ; que ces derniers ne justifient enfin nullement du montant de leur prétention de sorte qu’elle ne pourra qu’être rejetée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient donc aux consorts [W] de démontrer les préjudices invoqués et leur lien de causalité avec la faute du syndicat des copropriétaires résultant de l’appropriation des deux caves du lot n°6 et du refus abusif d’autoriser la subdivision dudit lot lors de l’assemblée générale du 31 janvier 2022.

Les demandeurs sollicitent l’octroi d’une somme de 85.000 euros dont ils ne fournissent aucun décompte, indiquant seulement qu’elle intègre les frais qu’ils ont été contraints d’engager pour l’entretien courant de l’appartement à hauteur de 55.833,73 euros et qui les ont mis en difficulté puisqu’ils n’ont pu vendre ce dernier aux conditions financières initialement arrêtées avec les agents immobiliers.

— Sur les taxes foncières et d’habitation :

Si les consorts [W] sont redevables des taxes foncières et d’habitation afférentes au bien dont ils sont devenus propriétaires à la suite du décès de leur père, survenu le 06 octobre 2020, ils n’ont toutefois pu en disposer librement depuis cette date du fait de son amputation partielle par le syndicat des copropriétaires et de l’absence de régularisation par l’assemblée générale.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03969 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPDJ

Ils communiquent une offre ferme d’achat formalisée par les époux [B] par courrier électronique du 21 mai 2021, proposant la signature d’un compromis “dès envoi des PV de l’AG de la copropriété confirmant le démembrement du lot et au plus tard d’ici le 11 juillet 2021" avec signature de l’acte authentique “au plus tard d’ici le 30/09/2021".

L’indivision [W] démontre ainsi qu’elle a perdu une chance de vendre l’appartement au cours de l’année 2021, laquelle peut être évaluée à 90%.

Sur le plan fiscal, en application du principe d’annualité de l’impôt prévu par l’ article 1415 du code général des impôts, le propriétaire au 1er janvier est redevable de la totalité de la taxe foncière. Ce principe s’applique également en matière de taxe d’habitation.

Les taxes foncière et d’habitation réglées par les demandeurs au titre des années 2020 et 2021 ne constituent donc pas un préjudice en lien avec les fautes reprochées au syndicat des copropriétaires.

En revanche, la prolongation de l’immobilisation du bien par la faute de ce dernier a contraint les consorts [W] à payer les impôts de l’année 2022, qui auraient dû l’être par les nouveaux propriétaires.

L’acte de vente aux époux [O] stipule en page 20 que la taxe d’habitation “est due pour l’année entière par l’occupant au premier jour du mois de janvier” et que les taxes foncière et d’ordures ménagères “sont réparties entre le vendeur et l’acquéreur prorata temporis en fonction du temps pendant lequel chacun aura été propriétaire au cours de cette année”; que “l’acquéreur règle ce jour au vendeur qui le reconnaît, par la comptabilité des notaires soussigné et participant, les proratas de taxes foncières et, le cas échéant, de taxes d’enlèvement des ordures ménagères, déterminé par convention entre les parties sur le montant de la dernière imposition. Ce règlement est définitif entre les parties, éteignant toute créance ou dette l’une vis-à-vis de l’autreà ce sujet, quelle que soit la modification éventuelle des taxes foncières pour l’année en cours.”

L’indivision [W] apparaît donc fondée en sa demande indemnitaire à hauteur de 4.223 euros x 90%, soit 3.800,70 euros au titre de la taxe d’habitation payée en 2022.

Ayant en revanche été indemnisée par les époux [O] d’une somme de 187,50 euros correspondant au prorata de la taxe foncière 2022, le syndicat sera condamné à leur régler une somme de

90% x (1.955 – 187,50 euros) soit 1.590,75 euros à ce titre.

— Sur les frais de notaire

Les consorts [W] apparaissent fondés à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6.900 euros correspondant aux honoraires versés au notaire pour élaborer les actes de modificatifs et d’échange rendus nécessaires par l’occupation illicite des caves du lot n°6.

La somme de 9.120 euros réclamée au titre de la publication des actes n’est en revanche justifiée par aucune pièce du dossier et sera écartée.

— Sur les frais de réseaux

Les demandeurs sollicitent l’octroi d’une somme de 959,40 euros correspondant à un abonnement internet sur une période de 26 mois dont le tribunal ne comprend pas à quoi elle correspond.

De même, la somme de 2.880 euros réclamée au titre d’une “alarme custos” n’apparait justifiée par aucune des pièces communiquées.

Seuls 90% du coût de l’abonnement ENGIE (gaz naturel et électricité) à compter de janvier 2022, soit la somme de 211,85 euros

(235,39 euros x 90%) sera par conséquent allouée aux consorts [W].

— Sur les charges de copropriété

Les charges de copropriété réglées au titre des exercices 2020 et 2021 ne constituent pas un préjudice en relation avec les fautes commises par le syndicat des copropriétaires qui sera uniquement condamné à verser aux consorts [W] la somme de 90% x 7.691,33 euros, soit

6.922,20 euros correspondant aux charges appelées au cours de l’année 2022.

Il n’est en revanche pas démontré que la somme de 2.012,40 euros, déduite par le notaire du montant de la vente au titre des “frais et charges dues au syndic” sans plus de détail, est constitutive d’un préjudice imputable aux fautes du syndicat des copropriétaires.

— Sur les frais d’assurance

Contraints de continuer à assurer le bien jusqu’à sa vente intervenue le 21 novembre 2022, les consorts [W] sont fondés à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 90% x 135,22 euros soit 121,70 euros.

— Sur les frais de géomètre-expert

Les honoraires des géomètres [X] et [Y] pour modifier l’état descriptif de division sont justifiés à hauteur de 7.065,60 euros (la facture de [N] [X] d’un montant de 1.500 euros n’est pas communiquée) et seront alloués aux demandeurs.

Les frais de diagnostics engagés pour vendre le bien ne constituent pas un préjudice indemnisable pour les consorts [W], sauf les éventuelles actualisations rendues nécessaires par l’immobilisation prolongée du bien.

Les factures versées au débat ne permettent toutefois pas au tribunal d’évaluer la part de ces diagnostics induite par la faute du syndicat des copropriétaire de sorte que ce chef de demande sera écarté.

— Sur le surplus de la demande

Les consorts [W] sollicitent une somme de 29.166,27 euros (85.000 – 55.833,73 euros) sans justifier d’aucun préjudice complémentaire ni dans son principe ni dans son quantum. Ils seront par conséquent déboutés du surplus de leur demande indemnitaire.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03969 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPDJ

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] sera par conséquent condamné à leur payer la somme de 26.612,80 euros (soit 3.800,70 + 1.590,75 + 6.900 + 211,85 + 6.922,20 + 121,70 + 7.065,60) à titre de dommages et intérêts.

4- Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires succombant principalement à l’instance, sera condamné au paiement des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux consorts [W], ensemble, la somme équitable de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, et sera débouté de sa demande à ce titre.

La nature des condamnations prononcées et l’absence de demande en ce sens justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE Mme [S] [W] épouse [A] [V], Mme [J] [W] épouse [M] et M. [F] [W] irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n°22+ de l’assemblée générale du 31 janvier 2022.

ANNULE les résolutions n°22 et 22++ de l’assemblée générale du 31 janvier 2022.

ORDONNE la répartition des charges de copropriété comme suit :

• Lot n°41 : 74/1004 des charges communes générales.

• Lot n°42 : 2/1004 des charges communes générales.

• Lot n°43 : 2/1004 des charges communes générales.

• Lot n°44 : 2/1004 des charges communes générales.

• Lot n°47 : 1/1004 des charges communes générales.

• Lot n°48 : 1/1004 des charges communes générales.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] à payer à Mme [S] [W] épouse [A] [V], Mme [J] [W] épouse [M] et M.[F] [W], ensemble, la somme de 26.612,80 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] à payer à Mme [S] [W] épouse [A] [V], Mme [J] [W] épouse [M] et M.[F] [W], ensemble, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et le déboute de sa demande à ce titre.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Février 2026.

La Greffière La Présidente