TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [L],

Madame [U] [O],

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laurent VIOLLET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09132 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAMD

N° MINUTE : 11

JUGEMENT

rendu le 10 février 2026

DEMANDERESSE

S.N.C. PLEIADE,

[Adresse 3]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [L],

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [U] [O],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09132 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAMD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat à effet du 29 septembre 2010, la SNC KING RESIDENCE, aux droits de laquelle vient la société PLEIADE, a consenti un bail d’habitation à M. [C] [L] et Mme [U] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2050 euros et d’une provision pour charges de 350 euros, pour une durée reconductible de six années.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9136,29 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 18 356,67 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [L] et Mme [U] [O] le 21 juillet 2025.

Par assignation du 29 septembre 2025, la société PLEIADE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire, et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires du logement, emplacements de sationnement et cave objets du contrat de bail, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, ainsi qu’au transport et à la sequestration de leurs meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du montant du loyer majoré et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  24305,22 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la société PLEIADE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 novembre 2025, s’élève désormais à 20 804 euros. La société PLEIADE s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par les défendeurs, en dépit de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux défendeurs qui soutiennent que la clause pénale contenue dans leur contrat de bail doit être réputée non écrite, elle oppose le fait que le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 mars 2014, de sorte que cette dernière ne saurait rétroagir et que la clause est ainsi valable.

M. [C] [L] et Mme [U] [O] demandent à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 495 euros pendant 36 mois. A titre subsidiaire, ils sollicitent un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Ils contestent par ailleurs le montant de la dette et s’opposent notamment au paiement de pénalités et intérêts de retard, en soulignant que la clause en vertu de laquelle le bailleur peut les percevoir doit être réputée non écrite. Ils ajoutent avoir effectué un règlement récent de 3000 euros, lequel ne figure pas au décompte.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé de sa créance, le conseil de la bailleresse a, par courriel du 11 décembre 2025, transmis le document demandé.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLEIADE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige dès lors que le bail a pour la dernière fois été reconduit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant aux locataires un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 18 356,67 euros leur a été signifié le 18 juillet 2025.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 18 356,67 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 septembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à la reprise du paiement du loyer dans son intégralité avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLEIADE verse aux débats un décompte, produit en délibéré, démontrant qu’à la date de l’audience, M. [C] [L] et Mme [U] [O] lui devaient la somme de 17 804 euros.

M. [C] [L] et Mme [U] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux legal à compter du présent jugement, plusieurs paiements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.” C’est ainsi en application de texte que l’intérêt au taux légal est du, et non en application d’une clause pénale.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [L] et Mme [U] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience et des éléments que M. [C] [L] et Mme [U] [O] versent aux débats, notamment leurs avis d’imposition, qu’ils peuvent raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 495 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [C] [L] et Mme [U] [O] à se libérer de leur dette locative par des versements de 495 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu’à leur départ effectif des lieux, aucun élément ne justifiant la majoration de 100% sollicitée par le bailleur, demande dont il sera débouté,il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [L] et Mme [U] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société PLEIADE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail à effet du 29 septembre 2010 conclu entre la société PLEIADE, d’une part, et M. [C] [L] et Mme [U] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 19 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [C] [L] et Mme [U] [O] à payer à la société PLEIADE la somme de 17 804 euros (dix-sept mille huit cent quatre euros) au titre de leur arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [C] [L] et Mme [U] [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 495 euros (quatre cent quatre vingt quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. M. [C] [L] et Mme [U] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 septembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [L] et Mme [U] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [C] [L] et Mme [U] [O] seront condamnés in solidum à verser à la société PLEIADE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [C] [L] et Mme [U] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025 et celui de l’assignation du 29 septembre 2025,

CONDAMNE in solidum M. [C] [L] et Mme [U] [O] à payer à La société PLEIADE la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge