TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [B] [S]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e SALEM

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03005 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76PR

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 février 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME VILLA CURIAL SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D1392

DÉFENDERESSE

Madame [C] [B] [S]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03005 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76PR

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [B] [S] est propriétaire des lots n°1187, 1328 et 2113 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré AN [Cadastre 1] Sec AE n°1, soumis au régime de la copropriété représentant 138/100000, 3/100000 et 15/100000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société Immo de France [Localité 1] Ile de France en exercice, a assigné Mme [C] [B] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  2094,90 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que le montant de la somme sollicitée au titre des charges de copropriété comprend des frais de recouvrement, à hauteur de 753,88 euros.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [C] [B] [S] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°1187, 1328 et 2113, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire de Mme [C] [B] [S],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2024 au 1 avril 2025,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives des exercices 2023,

— l’historique du compte du 1 juillet 2024 au 1 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 2094,90 euros (en ce inclus 753,88 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2023 et 18 juin 2024 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

— vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024 et 2025,

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’ascenseur,

— une mise en demeure de payer la somme de 466,62 euros datée du 21 août 2024 (sans preuve d’envoi),

— un courrier de relance daté du 10 septembre 2024 (sans preuve d’envoi),

— une mise en demeure de payer la somme de 1115,74 adressée à Mme [C] [B] [S] le 15 novembre 2024,

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 753,88 euros.

L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 1341,02 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1341,02 euros.

Mme [C] [B] [S] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1341,02 euros, portant sur la période allant du 1 juillet 2024 au 1 avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 et la somme due au titre de la régularisation de charges 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 mai 2025, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 753,88 euros se décomposant comme suit :

—  54,38 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 28 août 2024,

—  39,50 euros pour l’envoi d’une relance en date du 10 septembre 2024,

—  120 euros pour une mise en demeure par avocat,

—  180 euros pour la transmission du dossier à l’avocat,

—  360 euros pour la préparation du “dossier assignation”,

Il n’est pas établi que la mise en demeure du 28 août 2024 ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’avis de réception. La somme demandée au titre de la mise en demeure adressée par le syndic sera par conséquente rejetée. Les frais postérieurs à cette mise en demeure, notamment ceux de relance, laquelle n’a pas été valablement délivrée, seront par conséquent rejetés.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la transmission et à la constitution du dossier transmis à l’avocat, de sorte que les diligences accomplies au titre de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 120 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [C] [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société Immo de France [Localité 1] Ile de France :

— la somme de 1341,02 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 juillet 2024 au 1 avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, ainsi que la régularisation sur charges de l’année 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 mai 2025,

— la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 mai 2025,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [C] [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société Immo de France [Localité 1] Ile de France, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [C] [B] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

La Greffière, La Juge,