TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58037

N° Portalis 352J-W-B7J-DBHDX

N° : 2

Assignation du :

14 Novembre 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [J] [V] [C] [L] épouse [X] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSES

S.A.S.U. COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Joan DRAY, avocat au barreau de PARIS – #C2355

S.D.C. [Adresse 3] À [Localité 4] [Adresse 4]

Représentée par son syndic la société CABINET BARON

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS – #C1260

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 13 septembre 2001, Mme [Q] [L], aux droits de laquelle vient Mme [J] [L], épouse [X] [U], a consenti à la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS un bail commercial portant sur des locaux compris dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis sis [Adresse 6], moyennant un loyer annuel de 60.000 francs, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 11 août 2015, Mme [L], épouse [X] [U] a fait signifier à la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS un congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel porté à la somme de 20.550 euros hors charges et hors taxes.

Faisant valoir que la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS n’a jamais répondu à cette offre, le bailleur l’a fait assigner par acte du 23 juillet 2018 devant le judiciaire de [Localité 1] aux fins essentielles de voir constater qu’elle occupe les locaux sans droit ni titre et de prononcer son expulsion.

Par un jugement du 22 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment jugé le renouvellement du bail à effet au 1er avril 2016, moyennant un loyer annuel porté à la somme de 12.676,8 euros hors charges et hors taxes, et débouté Mme [L], épouse [X] [U] de sa demande d’expulsion.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 18 mars 2025, à la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS, pour une somme en principal de 6.018,89 euros, au titre de l’arriéré locatif au 13 mars 2025.

En parallèle, des infiltrations en provenance de la toiture de la courette de l’immeuble ont endommagé une partie des locaux appartenant à Mme [L], épouse [X] [U], de sorte que des travaux de sondage et de reprise des pans de bois, de renforcement des lisses et des poteaux dans son local, à la charge de la copropriété, ont été votés lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2023.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS et se plaignant de l’état des locaux suite aux travaux réparatoires à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], Mme [L], épouse [X] [U] les a, par acte du 14 novembre 2025, fait assigner devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de son locataire, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à des travaux de remise en état des locaux et de voir condamner les défendeurs à diverses provisions.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 18 décembre 2025 a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 02 avril 2026.

A l’audience, Mme [L], épouse [X] [U] actualise oralement le montant de la dette locative à la somme de 1.341,91 euros, terme du mois d’avril 2026 compris et sollicite du juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS à lui payer la somme provisionnelle de 1.341,91 euros au titre de l’arriéré locatif (échéance du mois d’avril 2026 comprise), avec intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à remettre en état les locaux conformément au devis de la société IT CONSTRUCTION en date du 21 juillet 2025 dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous astreinte de 500 euros passé ce délai,

— Se réserver la liquidation de l’astreinte,

— Débouter la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

La société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS, représentée, sollicite de :

A titre principal,

— Accorder à la société la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS les délais prévus à l’article L.145-41 du code de commerce,

— Suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS en application de l’article L.145-41 du code de commerce ;

— Débouter Madame [L], épouse [X] [U] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de l’intégralité de leurs demandes ;

À titre reconventionnel :

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et Madame [L], épouse [X] [U], en sa qualité de bailleur, à procéder à la remise en état complète des locaux loués, conformément au devis ATB DECOR en date du 16 mars 2026, à leurs frais exclusifs avec obligation d’en faire l’avance intégrale, sans pouvoir en répercuter le coût sur la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS, dans un délai de trente 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 € par jour de retard ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— A défaut d’exécution dans ce délai, Autoriser la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS à faire réaliser les travaux aux frais avancés des défendeurs, lesquels devront lui être remboursés sur présentation des factures ;

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et Madame [L], épouse [X] [U] à lui payer une somme provisionnelle de 25.000 € au titre du trouble de jouissance ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et de Madame [L], épouse [X] [U] ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et Madame [L], épouse [X] [U] à lui payer 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, demande de :

— Débouter Mme [L], épouse [X] [U] et la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS de toutes leurs demandes ;

— Prendre acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la remise en état des locaux selon le devis TMR d’un montant de 2.711,50 euros ;

En conséquence,

— Condamner in solidum Mme [L], épouse [X] [U] et la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

***

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 18 mars 2025, mentionne le délai d’un mois pour apurer ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS soulève néanmoins plusieurs contestations qu’elle estime sérieuses.

*Sur l’obligation de délivrance du bailleur

En premier lieu, la défenderesse invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance arguant de ce que les locaux loués se trouvent dans un état très dégradé depuis plusieurs années, rendant ainsi difficile l’exploitation de son activité. Elle estime que l’état dans lequel se trouvent les locaux est manifestement incompatible avec l’exploitation de son activité, consistant notamment à recevoir de la clientèle. Elle ajoute que le bailleur n’a jamais entrepris aucuns travails de remise en état malgré les désordres survenus dans les locaux. Pour ces raisons, elle considère que les locaux pris à bail sont impropres à leur destination.

Elle estime que la bailleresse lui a ainsi délivré le commandement de payer de mauvaise foi et que sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut prospérer.

En réplique, Mme [L] reconnaît que sa locataire a subi des infiltrations dans les locaux qu’elle exploite, mais souligne qu’elle n’a jamais été privée de l’usage de son local ni empêchée dans son exploitation. Elle estime ne pas être responsable des désordres survenus dans les locaux, ceux-ci provenant des parties communes de l’immeuble. Elle indique ne pas avoir agi de mauvaise foi, sa locataire ayant été défaillante dans le règlement des loyers et charges locatifs jusqu’au mois de mars 2026.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les désordres affectant le local trouvent leur origine dans des infiltrations affectant la toiture de l’immeuble, partie commune, ainsi que le mauvais état du châssis du local, ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 6 décembre 2022.

Ces désordres ont donné lieu à une décision de travaux adoptée lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2023, consistant dans des travaux de reprise des pans de bois, de réfection de la charpente de la couverture de la courette et de renforcement des lisses et poteaux, confiés à la société LES CHARPENTIERS DE [Localité 1].

Les travaux ont débuté le 19 septembre 2023.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 octobre 2023 établit qu’à cette date, les travaux étaient en cours et qu’ils ont consisté notamment dans la dépose de certains pans de murs, la mise à nu de certains plafonds, ainsi que des percements.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2024 que les travaux portant sur les parties communes ont été entièrement exécutés, mais que leur poursuite au sein du local commercial a été retardée en raison du refus de la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS de laisser l’accès à son local, empêchant ainsi la reprise des maçonneries des murs intérieurs et du faux-plafond.

Il ressort ainsi des différentes pièces produites aux débats que les désordres survenus dans le local exploité par la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS ont été pris en charge, que les travaux ont été votés et exécutés par la copropriété et que leur achèvement a été retardé par le fait même du preneur qui a refusé l’accès à l’entreprise en charge des travaux.

La société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS ne verse aucun autre élément objectif de nature à établir qu’elle aurait été dans l’impossibilité d’exploiter les locaux, les pièces produites ne faisant état d’aucune cessation d’activité, ni d’une impossibilité d’accueil de la clientèle ou encore de difficultés financières résultant d’un arrêt total de l’activité.

Toutefois, un rapport du 12 septembre 2025 établi par Mme [O] [Z], architecte mandaté par Mme [L], épouse [X] [U] et un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 février 2026 décrivent la persistance de dégradations dans les locaux après l’achèvement des travaux.

En effet, Mme [O] [Z] relève dans son rapport du 12 septembre 2025 que :

Dans la première pièce, la présence d’ouvertures et de démolitions partielles en faux-plafond et sur les murs ; Dans le couloir du rez-de-chaussée, la présence de fontes apparentes, de câbles pendant au plafond, ainsi que la suppression du faux-plafond sur toute la surface du couloir ; Dans la troisième pièce, un délabrement du mur du fond avec désagrégation des matériaux en partie basse ; Dans la cave, la présence de débris, des traces d’humidité, des fontes apparentes et des gravats, rendant les lieux encombrés.

Le 16 février 2026, le commissaire de justice a constaté la persistance de dégradations similaires.

Pour autant, la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS ne démontre pas que les dégradations en résultant ont rendu les locaux exploités impropres à leur destination contractuelle, ou qu’ils rendent impossible toute exploitation de son fonds de commerce, puisqu’il convient de rappeler que le local n’est pas un commerce de vente au détail, mais sert à entreposer d’importants volumes de rouleaux de tissus.

Il s’ensuit qu’il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, ni que les désordres allégués seraient imputables au bailleur du fait du syndicat des copropriétaires, ou que le bailleur aurait agi de mauvaise foi.

En conséquence, le moyen tiré du défaut de délivrance du bailleur ne revêt pas le caractère de la contestation sérieuse.

*Sur la dette locative à la délivrance du commandement de payer et les paiements réalisés dans le délai d’un mois,

Le commandement délivré le 18 mars 2025 visait une dette principale de 6.018,89 euros.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 avril 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

*Sur la dette locative postérieure

La défenderesse indique avoir soldé la dette avant l’audience de plaidoiries. Elle précise s’être acquittée des charges locatives afin de ne pas aggraver le litige avec son bailleur, alors même qu’aucun document justificatif ne lui soit transmis à l’appui de la demande de régularisation de charges.

En réplique, la bailleresse indique que sa locataire reste lui devoir une somme de 1.341,91 euros, correspondant au terme du mois d’avril 2026.

Il sera tout d’abord relevé que si le locataire se prévaut de l’absence de justification des régularisations de charges, cet argument n’est invoqué au soutien d’aucun moyen et il n’y sera ainsi pas répondu.

Il ressort de la situation de compte de la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS arrêtée au 1er avril 2026 que celle-ci a procédé à un règlement de 4.894,85 euros le 31 mars 2026.

Toutefois, la bailleresse a actualisé le montant de la dette locative à l’audience, en y intégrant le terme du mois d’avril 2026 pour une somme de 1.341,91 euros.

En effet, conformément aux stipulations du bail, le loyer est payable mensuellement et par avance, de sorte que le terme du mois d’avril 2026 était exigible dès le 1er avril 2026.

En conséquence, la créance doit être fixée à la somme non sérieusement contestable de 1.341,91 euros, correspondant au loyer impayé du mois d’avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS au paiement de cette somme.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS sollicite des délais de paiement rétroactifs, expliquant que les désordres survenus dans les locaux qu’elle exploite ont engendré des difficultés financières et soulignant par ailleurs avoir honoré de bonne foi ses engagements malgré ces difficultés.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et du quantum très peu élevé de la dette, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 2 mois à la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

IV – Sur la demande de travaux à l’égard du syndicat des copropriétaires et de Mme [L], épouse [X] [U]

Mme [L], épouse [X] [U] estime que le syndicat des copropriétaires est seul responsable des désordres survenus dans les locaux pris à bail, qu’il a effectué des travaux réparatoires dans l’intégralité des locaux et qu’il doit donc désormais tout remettre en état.

La demanderesse conteste le devis proposé par le syndicat des copropriétaires, estimant qu’il est très incomplet, avec des chiffrages inexacts et peu réalistes au regard des surfaces des locaux.

Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de remise en état des locaux conformément au devis du 21 juillet 2025 établi par la société IT CONSTRUCTION, sauf en ce qui concerne l’électricité, dans le mois suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte.

La société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS explique que des infiltrations provenant de la toiture de la courette commune de l’immeuble ont affectés les locaux qu’elle exploite pendant de nombreuses années. Elle indique que les sondages et travaux ont entraîné des démolitions dans les locaux, sans que ceux-ci ne soient jamais remis en état postérieurement aux travaux. S’agissant des coffrages des canalisations qui ont été détruits en raison des travaux, elle estime qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de les remettre en leur état antérieur, puisque les travaux et les destructions résultent d’un vote de l’assemblée générale.

La société défenderesse estime que le devis présenté par le syndicat des copropriétaires est très incomplet, puisqu’il ne traite en rien des plafonds déposés, des doublages arrachés, des ouvertures non rebouchées, de l’humidité qui persiste ou des gravats dans les locaux et ne permet pas de restituer aux locaux leur destination.

Elle considère que l’urgence est caractérisée par la persistance des désordres dans ses locaux depuis 2023 et par les difficultés financières qu’elle connaît en raison de ces désordres et considère que le maintien des locaux dans un état dégradé constitue un trouble manifestement illicite.

La société défenderesse sollicite ainsi la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Mme [L], épouse [X] [U] à exécuter les travaux de remise en état des locaux conformément au devis établi par la société YESS du 10 novembre 2024, sous astreinte.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’autorisation de faire procéder aux travaux à ses frais avancés, à condition que ces frais lui soient remboursés par le syndicat des copropriétaires et par Mme [L], épouse [X] [U].

En réponse, le syndicat des copropriétaires indique tout d’abord ne pas être opposé au principe de la remise en état des locaux litigieux. Il rappelle qu’il a donné son accord pour le devis établi par la société TMR pour un montant total de 2.711,5 euros. Il souligne que les travaux sollicités par Mme [L], épouse [X] [U] et par la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS consistent à une réfection à neuf du local et non à une simple remise en état. En outre, le défendeur ajoute que la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS a refusé à l’entrepreneur en charge des travaux de remise en état l’accès à ses locaux, empêchant leur réalisation.

Il indique par ailleurs que la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS a rendu les canalisations, parties communes, inaccessibles en raison d’un coffrage, de sorte que l’installation d’un nouveau coffrage sur cette partie des locaux doit demeurer à sa charge. Il refuse également de prendre à sa charge le coût de la mise aux normes des installations électriques figurant sur les deux devis présentés par Mme [L] et par son locataire pour des sommes respectives de 2.540 euros HT et 3.000 euros HT.

Enfin, le syndicat des copropriétaires estime que le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire dès lors qu’il n’a jamais été opposé au principe des travaux de remise en état.

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment des deux procès-verbaux de constat, du rapport de Mme [O] [Z] et du rapport de M. [K] l’architecte de l’immeuble, que les locaux exploités par la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS sont affectés par des dégradations consécutives aux travaux de reprise de la toiture, du châssis et des pans de bois mis en œuvre par la copropriété, consistant notamment dans des ouvertures dans les murs et plafonds, des dégradations sur les revêtements ainsi que la présence de gravats.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas devoir réaliser les travaux de remise en état.

Toutefois, les parties s’opposent sur l’étendue et le coût des travaux de remise en état :

— Le syndicat des copropriétaires produit un devis réalisé par la société TMR le 16 juillet 2024, sur la base des constatations de M. [K], d’un montant de 2.711,50 euros TTC, portant sur des travaux de rebouchage des murs sondés, de peinture des murs et plafonds ainsi que l’enlèvement des gravats et la reprise du faux-plafond dans les deux premières pièces du local ;

— La société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS produit quant à elle un devis établi le 16 mars 2026 par la société ATB DECORS, d’un montant de 40.380 euros TTC, prévoyant des travaux dans tous les locaux et notamment des travaux de reconstruction des doublages des murs, la reconstruction des plafonds, de remise en état de cloisons, de remplacement des WC, de réfection de l’enduit et de la peinture des murs, de mise aux normes des installations électriques, de coffrage des canalisations, de pose d’une grille et d’une VMC ainsi que d’évacuation des gravats ;

— Mme [L], épouse [X] [U] produit un devis établi le 21 juillet 2025 par la société IT Constructions sur la base du rapport de Mme [O] [Z], d’un montant de 14.113 euros TTC, prévoyant des travaux de rebouchage des murs, de réfection des enduits et des peintures, de remise en place du faux-plafond, de reprise de certains murs, de traitement de l’humidité ainsi que la mise aux normes des installations électriques.

L’analyse de ces différents devis ainsi que des rapports de M. [K] et de Mme [O] [Z], permet de constater que les parties s’accordent sur la nécessité de procéder à des travaux de remise en état incluant notamment le rebouchage des sondages, la réfection des enduits et des peintures des éléments dégradés.

En revanche, certains postes, notamment relatifs aux installations électriques et au coffrage des canalisations, à la pose d’une VMC ou encore au remplacement des WC, n’apparaissent pas, avec l’évidence requise en matière de référé, comme résultant des travaux réalisés par la copropriété.

Il s’ensuit que seul le devis présenté par le syndicat des copropriétaires sera retenu.

Par conséquent il sera fait injonction au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux prévus par le devis de la société TMR du 16 juillet 2024.

Il n’y a pas lieu de condamner Mme [L], épouse [X] [U] à ce titre, et il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte puisque le syndicat des copropriétaires ne s’est jamais opposé à la réalisation des travaux lui incombant.

V – Sur la demande subsidiaire d’expertise

La présente décision ordonnant la réalisation de travaux, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expertise formulée par la société locataire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ce d’autant que cette dernière refuse d’en assurer la consignation.

VI – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

La société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS estime que les désordres survenus dans les locaux l’ont empêchée de jouir paisiblement des locaux pris à bail, son activité ayant été restreinte à l’entrepôt de rouleaux. Elle ajoute que l’état des locaux a complexifié les transactions avec sa clientèle, qu’elle n’a pu accueillir dans des conditions normales et qu’elle a connu une baisse significative de son chiffre d’affaires. Elle indique que la durée du trouble dépasse trois années, ce qui justifie selon elle une provision de 25.000 euros.

La demanderesse sollicite que la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS soit déboutée de sa demande de dommages et intérêts à son encontre, estimant que cette demande est injustifiée, seul le syndicat des copropriétaires étant responsables des désordres survenus dans les locaux.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS ne démontre en rien l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Il estime que la société défenderesse ne produit aucun élément de nature à démontrer une faute qu’il aurait commis, pas plus qu’elle ne justifie avoir connu des difficultés financières ou pour exploiter ses locaux, ni aucun élément qui démontrerait qu’elle a subi une « altération de l’image commerciale ».

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce, si la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS invoque avoir subi un trouble de jouissance, indique que son activité a été réduite, qu’elle a connu une baisse de chiffre d’affaires et des difficultés pour accueillir ses clients, ces allégations ne sont corroborées par aucun élément objectif versé aux débats.

Par ailleurs, il ressort de plusieurs courriels et des différents procès-verbaux d’assemblée générale susmentionnés que la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS a refusé à plusieurs reprises de laisser l’accès aux entrepreneurs en charge des travaux réparatoires, puis qu’elle a refusé l’accès à la société mandatée par la copropriété pour exécuter les travaux de remise en état.

Il est ainsi curieux que la société défenderesse se prévale d’un trouble dont elle a contribué à prolonger les effets.

En outre, la société défenderesse ne produit aucun document permettant d’apprécier le quantum de la provision sollicitée.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts se heurte à une contestation sérieuse tant dans son principe que dans son quantum et il n’y a donc pas lieu à référé.

VII – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

La société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS sera par ailleurs condamnée à payer à Mme [L], épouse [X] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions susvisées.

En revanche, compte tenu des circonstances de la cause, le surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles par la demanderesse et par le syndicat des copropriétaires seront rejetées.

Enfin, Mme [L], épouse [X] [U] devra être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’alinéa 2 de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sans que le juge des référés doive se prononcer sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS à payer à Mme [J] [L], épouse [X] [U] la somme provisionnelle de 1.341,91 euros au titre de l’arriéré locatif au mois d’avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS que la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 2 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute pour la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 6], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

ENJOIGNONS au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] de faire réaliser, dans le local appartenant à Mme [L], épouse [X] [U] et loué à la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS, les travaux prévus par le devis de la société TMR du 16 juillet 2024, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS tendant à être autorisée à réaliser les travaux de remise en état à ses frais avancés ;

REJETONS la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire ;

REJETONS la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

CONDAMNONS la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la société COMPTOIR INTERNATIONAL DES TISSUS à payer à Mme [J] [L], épouse [X] [U] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles par Mme [J] [L], épouse [X] [U] et par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 06 mai 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Fanny LAINÉ