TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [W], Monsieur [B] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Giuseppe GUIDARA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05402 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAJZ

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] représenté par son syndic la SARL CORRAZE dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0466

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

Délibéré initialement prévu le 29 août 2025 prorogé au 02 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 02 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/05402 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAJZ

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [W] est propriétaire de trois locaux au 6e étage d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11], soumis au régime de la copropriété.

Le lot n°54, propriété de [J] [W], est occupé par M. [B] [O].

Par acte de commissaire de justice en date des 20 et 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (75011), représenté par son syndic en exercice la société CORRAZE, a fait assigner M. [J] [W] et M. [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— le recevoir en son action et l’en déclaré fondé,

— constater que les conditions d’occupation du lot n°54 par M. [B] [O] contreviennent à la destination de l’immeuble et portent atteinte à la salubrité de celui-ci en troublant de manière grave et anormale la jouissance paisible des autres copropriétaires,

— constater l’inaction et la carence fautive de M. [J] [W] dans l’exercice de ses droits propres afin de remédier aux troubles de jouissance causés par M. [B] [O],

— prononcer la résiliation judiciaire de tout bail entre M. [J] [W] et M. [B] [O],

— à défaut de contrat de location, de titre ou de droit d’occupation en bonne et due forme, constater l’occupation illicite de M. [B] [O],

— dans tous les cas, ordonner l’expulsion, avec le concours de la force publique, de M. [B] [O] et de tous occupants de son chef sous astreinte solidaire avec M. [J] [W] de 100 euros par jour à compter du jugement à intervenir,

— supprimer ou très subsidiairement réduire le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner aux frais solidaires ou à tout le moins in solidum de M. [J] [W] et M. [B] [O] l’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux selon les formes légales,

— dire qu’à défaut de débarras par les défendeurs, les meubles et effets se trouvant dans les lieux seront portés en décharge aux frais solidaires de ces derniers,

— condamner solidairement ou à tout le moins in solidum M. [J] [W] et M. [B] [O] au paiement des sommes suivantes :

* 990 euros engagée le 7 mars 2024 pour le traitement des parties communes du 5ème étage,

* 360 euros engagée le 23 mai 2024 pour le traitement des parties communes du 6ème étage,

* 264 euros engagée le 22 mai 2024 pour le traitement des plinthes du 6ème étage,

* 2389 euros engagée le 26 juillet 2024 pour la mise en congélation des effets se trouvant dans le lot n°54,

* 990 euros engagée le 26 juillet 2024 dans le traitement des lots n°52, 53 et 54,

* 1991,28 euros à titre de note de frais pour la mission du commissaire de justice selon facture du 26 septembre 2024,

* 10000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [J] [W] à faire cesser la situation d’insalubrité des lots n°52, 53 et 54 sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la date de signification de la décision à intervenir et dire que le respect de la présente condamnation sera considéré comme effectif sur présentation d’une attestation en ce sens des services d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 10] dûment mandatés à cet effet par le défendeur,

— condamner M. [J] [W] sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la date de signification de la décision à intervenir à mettre un terme à la mise à disposition des lots n°52, 53 et 54 à usage d’habitation,

— dire que le tribunal se réservera la liquidation des astreintes,

— condamner solidairement ou à tous le moins in solidum M. [J] [W] et M. [B] [O] aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 25 juillet 2024 ainsi que l’intégralité des frais d’expulsion et d’exécution forcée,

— condamner solidairement ou à tous le moins in solidum M. [J] [W] et M. [B] [O] au paiement au profit du demandeur de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Pour l’exposé des moyens, il sera renvoyé aux écritures qu’il a soutenu oralement à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [J] [W], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [B] [O], assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025, prorogé au 2 septembre 2025.

Par note en délibéré autorisée en date du 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] a communiqué la preuve du dépôt de la lettre recommandée prévue par l’article 659 du code de procédure civile et le retour avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Par note en délibéré en date du 24 juillet 2025, il a été demandé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] de transmettre les pièces A et B figurant sur son bordereau de pièces mais absentes du dossier de plaidoiries, ce qui a été fait le 4 août 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la recevabilité de l’action oblique

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il résulte de l’article 1341-1 du même code que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Un syndicat des copropriétaires peut agir contre un preneur en résiliation de bail afin de faire respecter la destination de l’immeuble telle que prévue par le règlement de copropriété (3ème chambre civile, 22 juin 2005, n°04-12.540). Il peut également agir pour demander l’expulsion de personnes sans droit ni titre (Cour d’appel de [Localité 10], 23ème chambre, 15 novembre 2001, n°2001/01992).

En l’espèce, le demandeur indique ignorer si M. [B] [O] est titulaire d’un bail ou s’il occupe le local sans droit ni titre. Il sollicite ainsi soit la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de M. [B] [O], soit son expulsion en cas d’occupation illicite.

Or, l’action oblique ne peut être engagée que sous certaines conditions, notamment quant au débiteur et au droit exercé. Ainsi, le droit que le créancier prétend exercer doit exister. Or, il n’apparaît en l’état pas possible de déterminer le droit que le propriétaire du bien pourrait exercer à l’encontre de M. [B] [O] puisque l’existence ou non d’un contrat de bail est ignorée par le demandeur. Ce dernier ne justifie pas avoir engagé de démarches afin de déterminer l’existence d’un contrat de bail. Ainsi, s’il apparaît que le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical sont bien entrés en contact avec M. [J] [W] aux fins de régler la question de l’insalubrité des lieux et remédier à la situation, aucun élément ne permet de dire qu’ils ont cherché à savoir si M. [B] [O] était ou non titulaire d’un bail. Aucune action judiciaire aux fins de faire injonction au propriétaire d’avoir à produire un éventuel contrat de bail ou de faire connaître la nature de l’occupation des lieux par M. [B] [O] n’a enfin été engagée.

En l’absence de connaissance du droit que M. [J] [W] pourrait exercer à l’encontre de M. [B] [O], l’action oblique engagée par le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas recevable.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les demandes de résiliation de bail, d’expulsion, de suppression du délai du code des procédures civiles d’exécution et d’enlèvement des meubles.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité à agir en justice tant en demandant qu’en défendant même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de plusieurs sommes d’argent qu’il a lui-même dû engager aux fins de désinfection des lieux. Il explique en effet que M. [B] [O] est atteint de syllogomanie et qu’il entasse une multitude d’objets et détritus dans le lot n°54, ce qui est à l’origine d’infections de cafards, punaises de lit et d’odeurs nauséabondes. Il évoque avoir dû faire intervenir à plusieurs reprises une entreprise de désinfection, solution nécessairement temporaire en l’absence de désencombrement des lieux. Il ajoute enfin avoir été contraint de saisir le juge des référés afin de pouvoir intervenir à l’intérieur du lot n°54 en l’absence de toute coopération des défendeurs.

Il verse aux débats :

— un courrier en date du 28 mars 2022 adressé à M. [J] [W] au nom de six habitants de l’immeuble évoquant la présence de cafards devant les portes d’entrée de ses locaux malgré les désinsectisations régulières, et la probable présence de punaises de lit,

— deux mains courantes en date des 25 juillet et 2 août 2022 émanant de deux habitantes de l’immeuble évoquant l’insalubrité des trois lots (saleté, odeurs, infestation de nuisibles),

— un congé en date du 9 août 2022 donné par une locataire du 6ème étage en raison de l’insalubrité des lieux (odeurs nauséabondes émanant de l’appartement situé en face du sien, démultiplication d’insectes rampants),

— des SMS envoyés par un membre du conseil syndical à M. [J] [W] de mars à octobre 2022, relatifs à la présence de nuisibles dans ses locaux et aux odeurs nauséabondes en émanant,

— une facture de la société DOCTEUR NUISIBLES en date du 7 mars 2024 de 990 euros pour le traitement des parties communes du 5ème étage,

— une facture de la société DOCTEUR NUISIBLES en date du 23 mai 2024 de 360 euros pour le traitement des parties communes du 6ème étage,

— une facture de la société AMROUS RENOVATION en date du 22 mai 2024 de 264 euros pour le traitement des plinthes du 6ème étage,

— une facture de la société DOCTEUR NUISIBLES en date du 26 juillet 2024 de 990 euros pour le traitement de trois lots au 6ème étage,

— une ordonnance de référé en date du 4 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Paris relevant que « l’immeuble sis [Adresse 3] subit une infestation de punaises de lit à laquelle il n’a pas pu être remédié et dont l’origine apparaît se trouver dans le lot appartenant à M. [J] [W], que cette situation dure depuis plusieurs années et que le propriétaire comme l’occupant ne répondent à aucune sollicitation et sont totalement inactifs » et faisant droit à la demande de désignation d’un commissaire de justice pour procéder à l’ouverture de l’appartement aux fins d’un traitement des lieux en urgence contre l’infestation des punaises de lit et autres nuisibles,

— un constat de l’étude de commissaire de justice ABC justice en date du 25 juillet 2024,

— un rapport d’intervention de la société DOCTEUR NUISIBLES en date du 25 juillet 2024 évoquant un niveau d’infestation très élevé du lot 54, ce dernier devant obligatoirement être retraité,

— une facture de la société ICE BUGS en date du 26 juillet 2024 de 2389 euros pour la mise en congélation des effets se trouvant dans le lot n°54,

— un rapport d’intervention de la société DOCTEUR NUISIBLES en date du 13 août 2024 évoquant un niveau d’infestation encore très élevé,

— une note de frais en date du 26 septembre 2024 de l’étude de commissaire de justice ABC justice de 1991,28 euros pour un constat en date du 25 juillet 2024.

Il ressort de ces éléments d’une part que les désinfections de nuisibles sollicitées et payées par le syndicat des copropriétaires ont été rendues nécessaires par l’état du lot n°54, d’autre part que le propriétaire des lieux n’a pas effectué de démarches pour y remédier. Dès lors, il apparaît légitime de condamner M. [J] [W] à payer les frais engagés par le syndicat des copropriétaires, soit la somme totale de 6984,28 euros qui apparaît justifiée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation solidaire faute de fondement, le règlement de copropriété invoqué visant les locataires et sous-locataires alors qu’il n’est pas établi que M. [B] [O] est l’un ou l’autre. Il sera également débouté de sa demande de condamnation in solidum.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndicat des copropriétaires à agir contre quiconque pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, ce qui englobe la poursuite des auteurs de nuisances dont les copropriétaires sont victimes, s’il est établi que l’action syndicale est fondée sur l’existence d’un trouble présentant un caractère collectif (Cour d’appel d'[Localité 9], 23 janvier 2023, n° 20/0062).

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage et cette action peut être dirigée contre le propriétaire du lot, quand bien même celui-ci n’aurait pas commis la faute à l’origine des désordres (3ème Chambre civile, 11 mai 2017, n° 16-14.665).

Aussi, le syndicat a qualité pour demander des dommages-intérêts évalués globalement pour des troubles de jouissance, la Cour de cassation précisant que lorsqu’il s’agit d’une action en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots, il n’est pas nécessaire (…) que le préjudice soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires (3ème Chambre civile, 8 juin 2023, n° 21-22.420).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique que les copropriétaires subissent un préjudice collectif dus à la présence massive de nuisibles dans les parties communes et dans certains appartements ainsi qu’aux odeurs nauséabondes émanant d’un local appartement à M. [J] [W].

Les pièces précédemment citées démontrent que les parties communes sont atteintes par des odeurs difficilement supportables et que des copropriétaires ne peuvent pas louer leur bien du fait de ces odeurs et de la présence de nuisibles. Le syndicat des copropriétaires versent également aux débats des factures de la société DOCTEUR NUISIBLES démontrant que certains copropriétaires effectuent régulièrement des désinfections de leur propre logement, en lien avec la présence de nuisibles dans le lot n°54. Il ressort de ces éléments l’existence d’un préjudice collectif, dont M. [J] [W] est responsable en tant que propriétaire. Il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes faites sous astreinte

L’article L511-15 du code de la construction et de habitation dispose que lorsque les mesures et travaux prescrits par l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été exécutés dans le délai fixé, la personne tenue de les réaliser est redevable d’une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté de l’autorité compétente en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution. Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité concerne tout ou partie des parties communes d’un immeuble soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’astreinte est appliquée dans les conditions prévues à l’article L. 543-1 du présent code (astreinte fixée par arrêté). L’astreinte court à compter de la date de notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des mesures et travaux prescrits.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires évoque un arrêté préfectoral en date du 23 février 2023 enjoignant de faire cesser l’insalubrité et la mise à disposition aux fins d’habitation des lots appartenant à M. [J] [W]. Il ajoute que ce dernier étant défaillant, il convient de le condamner sous astreinte. Or, il ressort du texte précédemment visé que l’autorité compétente pour ce faire n’est pas le juge judiciaire. Les présentes demandes seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Cette somme ne comprendra pas le coût du procès-verbal de constat du 25 juillet 2024 qui a déjà été indemnisé.

S’agissant de la demande de condamnation aux frais d’exécution, il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures d’exécution, par principe, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur et il n’appartient pas à ce stade de la procédure au tribunal judiciaire de statuer sur des frais futurs non justifiés.

Condamné aux dépens, M. [J] [W] devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes en résiliation de bail, expulsion, de suppression du délai du code des procédures civiles d’exécution, d’enlèvement des meubles, et de condamnations sous astreinte formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice la société CORRAZE,

CONDAMNE M. [J] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice la société CORRAZE, les sommes de :

* 990 euros engagée le 7 mars 2024 pour le traitement des parties communes du 5ème étage,

* 360 euros engagée le 23 mai 2024 pour le traitement des parties communes du 6ème étage,

* 264 euros engagée le 22 mai 2024 pour le traitement des plinthes du 6ème étage,

* 2389 euros engagée le 26 juillet 2024 pour la mise en congélation des effets se trouvant dans le lot n°54,

* 990 euros engagée le 26 juillet 2024 dans le traitement des lots n°52, 53 et 54,

* 1991,28 euros à titre de note de frais pour la mission du commissaire de justice selon facture du 26 septembre 2024,

* 6000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice la société CORRAZE de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [B] [O],

CONDAMNE M. [J] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice la société CORRAZE, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à statuer au titre des frais nécessaires à l’exécution de la décision,

CONDAMNE M. [J] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 2 septembre 2025 par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.