TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/12108 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYA7Q

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIÈRE MCH

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Nathalie ATLAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0682

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [O] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0346

Décision du 17 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/12108 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYA7Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte authentique en date du 15 octobre 2021, la SCI MCH a acquis de [V] [O] [G] les lots n°46 et 95 correspondant à un garage et à un appartement dans l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 3] à Paris (neuvième arrondissement), au prix de 630 000 euros.

L’acte de vente mentionnait une superficie privative du bien vendu de 78,38 m² « loi Carrez » pour le lot n°95, à savoir l’appartement, l’acte mentionnant à titre informatif que la superficie du lot n°46, à savoir le garage, était de 37,65 m².

Le 6 octobre 2021, c’est à dire avant la vente, la SCI MCH avait fait procéder à un diagnostic de la surface de l’appartement (lot n°95) par Monsieur [T], géomètre-expert, lequel a établi après la vente, le 21 octobre 2021, un certificat de mesurage concluant à une surface « Carrez » de 68,7 m².

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 avril 2022 adressée via son conseil, la SCI MCH a sollicité de [V] [O] [G] la diminution du prix à la moindre mesure.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mai 2022, [V] [O] [G] a refusé d’accéder à la demande de la SCI MCH, faisant valoir le certificat établi par la société DMG qui avait conclu à une surface de 78,38 m².

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 octobre 2022, la SAS IMMOBILIERE MCH a fait assigner [V] [O] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à lui payer la somme de 52 558,82 euros correspondant selon elle à la restitution du trop perçu du prix de vente correspondant à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie. L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 27 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire, laquelle n’a pas permis d’aboutir à un accord.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 décembre 2024, la SCI MCH demande au tribunal de :

« Vu l’article 46 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1302-1 et suivants du Code Civil,

Juger que certificat produit par la société IMMOBILIÈRE MCH établit un différentiel de surface de plus de 5% de la superficie réelle de l’appartement, et que cette superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente,

Condamner Monsieur [V] [O] [G] à payer à la société IMMOBILIÈRE MCH la somme de 52 558,82 euros, au titre de la restitution du trop-perçu du prix de vente correspondant à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie,

Vu les articles 1641, 1644 et 1645 du Code Civil,

Vu les articles 1137 et 1240 du Code Civil

Condamner Monsieur [V] [O] [G] à payer à la société IMMOBILIÈRE MCH la somme de 105 000 euros au titre de l’indemnisation des préjudices subis,

Condamner Monsieur [V] [O] [G] à payer à la société IMMOBILIÈRE MCH la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Le condamner aux dépens de l’instance,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, [V] [O] [G] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 46 de la Loi du 10 Juillet 1965,

Débouter la société IMMOBILIERE MCH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Condamner la société IMMOBILIERE MCH à verser à M. [V] [O] [G] la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société IMMOBILIERE MCH aux entiers dépens.

Sous toutes réserves ».

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2025.

A l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de la SCI MCH de réduction du prix de vente

En application de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toute promesse de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Il résulte du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et qu’ il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, la surface stipulée à l’acte de vente du bien vendu était de 78,38 m² « Carrez », suivant certificat de superficie réalisé le 20 octobre 2020 par la société DMG. La SCI MCH se prévaut d’une attestation d’un géomètre-expert, Monsieur [T], concluant à une surface de 68,7 m² pour le lot n°95 correspondant à l’appartement.

Il ne sera pas répondu au moyen de [V] [O] [G] selon lequel la SCI MCH est un professionnel de l’immobilier ayant acquis le bien en toute connaissance de cause, celui-ci n’en tirant aucune conséquence en droit, étant en tout état de cause observé que les dispositions de la loi Carrez n’excluent pas les sociétés civiles immobilières de leur périmètre d’application.

Par ailleurs, la connaissance prétendue de la SCI MCH de l’écart de mesurage ainsi qu’alléguée par [V] [O] [G] n’est, même à la supposer avérée, d’aucune conséquence, et ne la prive pas de son droit d’agir en diminution du prix à la moindre mesure.

La comparaison des deux certificats réalisés montre que la différence de mesurage tient à la prise en compte ou non de la mezzanine. En effet, le certificat de la société DMG annexé à l’acte de vente dont se prévaut le défendeur a pris en compte dans le mesurage « carrez » une mezzanine de 9,05 m², alors que le certificat établi par Monsieur [T] n’a pas pris en compte cette mezzanine. Il en résulte que s’il n’est pas tenu compte de la mezzanine, le mesurage du lot n°95 par la société DMG n’est plus que de 69,33 m², surface très proche de celle mesurée par Monsieur [T] de 68,7 m².

Si la SCI MCH soutient que « La jurisprudence considère que dès lors que le règlement de copropriété et l’acte de vente ne mentionnent pas l’existence d’une mezzanine, la vente du lot n’inclut pas la mezzanine et que sa superficie ne pouvait être prise en compte pour la détermination du prix » il apparaît pourtant qu’il est constant qu’il y a uniquement lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente (cass. 3ème civ, 6 mai 2014, 13-16510). A cet égard, l’arrêt de la Cour cassation du 22 novembre 2006 (cass. 3ème civ, 05-17.420) dont se prévaut la SCI MCH se limite à rappeler que la cour d’appel a pu, ayant constaté que la mezzanine était une « structure légère et démontable », considérer que seule la surface plane sur laquelle était installée cette mezzanine pouvait être prise en compte dans le calcul de la surface privative comme constituant un plancher.

Or, la SCI MCH, laquelle supporte la charge de la preuve que la surface réelle du bien vendu ne correspond pas à la surface contractuellement stipulée, ne propose aucun élément permettant de démontrer que cette mezzanine, par sa nature, ne devait pas être pris en compte dans le mesurage de la surface de l’appartement alors qu’il est constant qu’une mezzanine faisant corps avec l’immeuble constitue une véritable pièce, dont la superficie doit être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives. Au contraire, sa demande en paiement de dommages et intérêts fondée sur le dol et les vices cachés (cf. infra) faisant état de travaux de décaissement pour l’installation de cette mezzanine, tend plutôt à permettre de considérer que cette mezzanine fait corps avec le reste de l’appartement, l’affirmation de [V] [O] [G] selon laquelle « Cette mezzanine a été réalisée avec des poutres sur des murs porteurs. » n’étant d’ailleurs pas contestée.

Par conséquent, la SCI MCH échoue à rapporter la preuve que la surface réelle « carrez » du lot n°95 est inférieure à la surface vendue, de sorte que sa demande en diminution du prix à la moindre mesure sera rejetée.

Sur la demande de la SCI MCH en paiement de dommages et intérêts fondée sur le dol et les vices cachés

La SCI MCH sollicite de [V] [O] [G], en paiement de dommages et intérêts, les sommes de :

—  45 000 euros au titre du préjudice de perte de loyers,

—  60 000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier en 2022 au prix du marché avant la hausse des taux de crédits.

Il se fonde à la fois sur le dol, et sur les vices cachés.

Sur le dol

L’article 1137 du code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Il est constant que la victime d’un dol peut solliciter le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle prévue à l’article 1240 du code civil.

Il est également constant que le préjudice réparable du cessionnaire, s’il ne demande pas la nullité du contrat, correspond uniquement à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, s’agissant de la demande en paiement de dommages et intérêts en ce qu’elle est fondée sur le dol, il n’existe aucun lien de causalité entre les préjudices allégués par la SCI MCH, à savoir un préjudice de perte de loyers ainsi qu’un préjudice de perte de chance de vendre le bien en 2022, et le dol prétendu, puisqu’il a été rappelé que le préjudice réparable de la SCI MCH qui n’a pas sollicité la nullité de la vente ne peut constituer qu’en la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Par conséquent, la demande de la SCI MCH en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [V] [O] [G] sera rejetée en ce qu’elle est fondée sur le dol.

Sur les vices cachés

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En outre, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, la SCI MCH se prévaut de la réalisation par le vendeur de « travaux de décaissement portant sur les parties communes de l’immeuble par Monsieur [O] [G], sans aucune autorisation, ont engendré l’apparition de micro fissures verticales sur le soubassement au niveau du décaissement. ».

Cependant, si la demanderesse soutient que ces travaux ont porté sur les parties communes, aucun élément ne le démontre.

En effet, les procès-verbaux d’assemblée générale des 4 mars 2021 et 21 mars 2022 sur lesquels la SCI MCH appuie son allégation se limitent à indiquer « A la suite de travaux privatifs au rez de chaussée du bâtiment B lot n°49, il est préconisé une vérification de la structure du bâtiment par un bureau de structure » pour le premier, et « Après lecture du rapport du bureau d’Etudes Structure joint à la convocation, l’assemblée générale décide de réaliser les sondages à la fois dans la dalle et au droit des fissures, sondages préconisés par ce bureau pour déterminer l’état des fondations et la nature du remplissage ». Il n’est donc évoqué que la réalisation de travaux privatifs dans ces procès-verbaux d’assemblée générale, lesquels ne démontre pas que ces travaux ont porté sur des parties communes.

En outre, le rapport du 9 novembre 2021 intitulé « BUREAU D’ETUDES STRUCTURES ET TRAVAUX », qui est manifestement celui évoqué dans le procès-verbal d’assemblée générale du 21 mars 2022, indique « nous notons la présence de microfissures verticales sur le soubassement qui représente la hauteur du décaissement » et « Nous préconisons donc la réalisation de sondages à la fois dans la dalle et au droit des fissures pour déterminer l’état des fondations et la nature du remplissage ». Il s’ensuit que la SCI MCH prouve uniquement l’existence de microfissures et la nécessité de vérifier l’état des fondations, mais aucunement le fait que ces microfissures sont de nature à rendre le bien impropre à l’usage d’habitation auquel on le destine, pouvant tout aussi bien ne présenter qu’un inconvénient esthétique ne caractérisant pas un vice caché. Alors que ce rapport est daté du 9 novembre 2021, aucun élément postérieur à cette étude permettant d’apprécier l’impact des microfissures sur la solidité de l’immeuble n’est produit au tribunal, étant relevéla clôture de la procédure est intervenue, bien plus tard, le 25 mars 2025. En effet, les deux courriers de [H] [A], architecte mandaté par la demanderesse, en date des 11 avril 2022 et 2 septembre 2022 se limitent à rappeler la nécessité de réaliser les sondages, sans démontrer l’existence d’une atteinte à la structure de l’immeuble. Par conséquent, et sans qu’il n’y ait lieu d’analyser si le vice était pré-existant et caché au moment de la vente, force est de constater que la SCI MCH échoue à démontrer qu’il rend le bien vendu impropre à son usage, ni même diminue son usage.

Par conséquent, la demande de la SCI MCH en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [V] [O] [G] sera également rejetée en ce qu’elle est fondée sur les vices cachés.

Sur les autres mesures

Compte tenu de la solution donnée au litige, la SCI MCH sera condamné aux dépens.

Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Elle sera condamnée à payer à [V] [O] [G] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Rejette les demandes de la SCI MCH suivantes :

— « Condamner Monsieur [V] [O] [G] à payer à la société IMMOBILIÈRE MCH la somme

de 52 558,82 euros, au titre de la restitution du trop-perçu du prix de vente correspondant à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie, »

— « Condamner Monsieur [V] [O] [G] à payer à la société IMMOBILIÈRE MCH la somme de 105 000 euros au titre de l’indemnisation des préjudices subis, » ;

Condamne la SCI MCH aux dépens ;

Rejette la demande de la SCI MCH formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI MCH à payer à [V] [O] [G] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Février 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT