TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à

M^e Jessel,

M^e Frahier,

M^e Perot,

le :

+1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 23/13948

N° Portalis 352J-W-B7H-C23KG

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [X] [M], né le 11 avril 1997,

demeurant au [Adresse 1],

Madame [K] [A], née le 2 février 1996,

demeurant au [Adresse 1],

représentés par Maître Olivier Jessel, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0811

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [P], né le 4 août 1989,

demeurant au [Adresse 1],

Madame [W] [J] épouse [P]

demeurant au [Adresse 1],

représentés par Maître Jean-François Frahier, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1326,

et par Maître Valérie Rivière Dupuy, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant

La société HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS / 3A SERVICES, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT ETIENNE sous le numéro 421 650 110,

ayant son siège social situé au [Adresse 2],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Jugement du 12 Mai 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/13948 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23KG

La société PROXY DIAG, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 878 425 545,

ayant son siège social situé au [Adresse 3],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillantes

La société ALLIANZ IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 542 110 291,

ayant son siège social situé au [Adresse 4],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Agnès Perot, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P477

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint, juge rapporteur

Monsieur [H] De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Lise Duquet, Vice-Présidente

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 30 Mars 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Thierry Castagnet, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

___________________________________

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 décembre 2022, Monsieur [X] [M] et Madame [K] [A] ont acquis un appartement situé dans une copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 2], auprès de Monsieur et Madame [P] pour un prix de vente de 515.000 euros.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé à l’acte, établi par la société HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS retenait une classification D avec une consommation énergétique évaluée à 201 kW/m²/ an.

Jugement du 12 Mai 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/13948 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23KG

A la suite de leur emménagement, les acquéreurs ont constaté que l’isolation thermique du bien ne semblait pas correspondre à la classification retenue dans le DPE.

Les acquéreurs ont donc contacté le diagnostiqueur afin de contre visite, et à la suite, la société PROXY DIAG qui présente le même LOGO que HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS leur a adressé un diagnostic qui est en tous points identiques au diagnostic initial critiqué (même nom de propriétaire, même date de visite, même numéro de dossier, même non de diagnostiqueur) à l’exception de la consommation énergétique passée de 201 à 246 kWh/m²/an.

Les demandeurs ont alors fait intervenir un 3ème diagnostiqueur, et la société TL EXPERTISES a alors réalisé un DPE le 9 mars 2023 duquel il résulte que le bien est en réalité classifié F avec une consommation énergétique évaluée à 371 kW/m²/an au lieu de 201 kW/m²/an.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaires de justice des 16 octobre, 20 octobre et 25 octobre 2023, Monsieur [X] [M] et Madame [K] [A] ont fait assigner respectivement la SA ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la société PROXY DIAG, la SARL HOME [Z] DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, Monsieur [H] [P] et Madame [W] [J] épouse [P], et la SARL PROXY DIAG devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’ils estiment avoir subi.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, Monsieur [X] [M] et Madame [K] [A] demandent au tribunal de :

— Condamner in solidum Monsieur [H] [P], Madame [W] [J] épouse [P], la société HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la société PROXY DIAG, la Compagnie ALLIANZ à leur payer la somme de 5.711,42 euros TTC au titre des travaux d’isolation ;

— Condamner in solidum Monsieur [H] [P], Madame [W] [J] épouse [P], la société HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la société PROXY DIAG, la Compagnie ALLIANZ à leur payer la somme de 23.616 euros en indemnisation de leur préjudice matériel ;

— Condamner in solidum Monsieur [H] [P], Madame [W] [J] épouse [P], la société HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la société PROXY DIAG, la Compagnie ALLIANZ à leur payer la somme de 100 euros TTC au titre du diagnostic réalisé par la société TL EXPERTISES ;

— Condamner in solidum Monsieur [H] [P], Madame [W] [J] épouse [P], la société HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la société PROXY DIAG, la Compagnie ALLIANZ à leur payer la somme de 400 euros TTC au titre du diagnostic réalisé par la société ECOVAL ;

— Débouter la société ALLIANZ IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter les autres défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum Monsieur [H] [P], Madame [W] [J] épouse [P], la société HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la société PROXY DIAG, la Compagnie ALLIANZ au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Monsieur [H] [P], Madame [W] [J] épouse [P], la société HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la société PROXY DIAG, la Compagnie ALLIANZ aux entiers dépens ;

— Juger l’exécution provisoire de droit de la décision compatible avec la nature de la présente affaire.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [M] et Madame [A] exposent pour l’essentiel les moyens suivants :

En premier lieu, ils poursuivent la responsabilité du diagnostiqueur en faisant valoir que depuis la loi n° 2018-1021 du 23 septembre 2018, dite loi [Localité 3], les DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021 non plus une simple valeur informative mais sont pleinement opposables aux parties à la vente.

Ils exposent que le diagnostiqueur qui commet un manquement aux règles de l’arrêt et dont le diagnostic est erroné voit sa responsabilité délictuelle engagée à l’égard de l’acquéreur avec lequel il n’a pas de lien contractuel.

Ils estiment que le DPE ayant dorénavant la même portée juridique que les autres diagnostics obligatoires, le diagnostiqueur est tenu de prendre en charge le coût des travaux de reprise, outre les préjudices matériels subséquents.

En l’espèce, ils se prévalent, d’une part d’un DPE réalisé par la société EXPERTISES DIAGNOSTICS le 9 mars 2023 et qui retient une classification F du bien avec une consommation énergétique de 371 kW/m²/an, et d’autre part, d’un DPE réalisé par la société ECOVAL le 18 juin 2024 qui retient la même classification F avec une consommation de 349 kWh/m²/an, alors que le diagnostic litigieux avait retenu une classification D avec une consommation de 201 kW/m²/an.

Selon eux, la différence s’explique par le fait que le premier diagnostiqueur :

— a oublié d’intégrer dans son calcul, un mur extérieur de la chambre 1 et un mur de la chambre 2 ;

— n’a pas relevé tous les ponts thermiques ;

— a commis des erreurs flagrantes sur les surfaces de plusieurs murs ;

— n’a pas relevé les mauvais matériaux des murs ;

— a retenu une mauvaise épaisseur de certains murs.

Ils reprochent également au diagnostiqueur d’avoir falsifié, a posteriori, le diagnostic transmis à l’ADEM le 9 juin 2023 en faisant apparaître une classification énergétique F alors qu’ils n’ont eu à date de la vente en leur possession que le diagnostic faisant état d’une classification D.

En second lieu, ils soutiennent que la responsabilité des vendeurs est également engagée sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Ils estiment que les époux [P] qui ont vécu dans les lieux sont de mauvaise foi car ils ne pouvaient ignorer qu’il n’existait pas d’isolation thermique. Ils soutiennent donc que c’est en parfaite connaissance de cause qu’ils ont annexé à la promesse de vente un DPE faisant apparaître classification D alors qu’il ne pouvait ignorer que celle-ci était erronée.

Subsidiairement, ils se prévalent de l’article 1603 du code civil et font valoir que la responsabilité des vendeurs est également susceptible d’être engagée pour défaut de délivrance conforme, puisqu’ils entendaient acheter un appartement avec une classification D et qui leur a été en réalité vendu un appartement avec une classification F.

A titre de réparation, les demandeurs s’estiment fondés à réclamer le coût des travaux d’isolation à réaliser qui s’élèvent à 5.711,42 euros ainsi que l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de surface consécutive à l’exécution des travaux de d’isolation soit 2,2 m² ce qui selon eux équivaut à une perte financière de 23.616 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, Monsieur et Madame [P] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— Débouter Monsieur [X] [M] et Madame [K] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum les sociétés PROXY DIAG et ALLIANZ IARD à les garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Monsieur [X] [M], Madame [K] [A], la société PROXY DIAG et la compagnie ALLIANZ IARD à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Monsieur [X] [M], Madame [K] [A], la société PROXY DIAG et la compagnie ALLIANZ IARD aux entiers dépens.

A l’appui, ils font essentiellement valoir les moyens suivants :

Tout d’abord, s’agissant de la garantie des vices cachés, ils contestent l’existence même du vice invoqué par les demandeurs puisque, selon eux, la seule production d’un DPE classé F est insuffisante pour rapporter la preuve que ce serait la société PROXY DIAG qui, à deux reprises, se serait trompée dans sa classification D.

A cet égard, ils font observer que les opérations de la société TL EXPERTISES n’ont pas été réalisées de façon contradictoire. Ils reprochent aux demandeurs de n’avoir pas fait réaliser un audit énergétique qui aurait pu confirmer le DPE établi par TL EXPERTISES.

Même à supposer que le bien soit bien classé F et non D, ils considèrent qu’il n’est pas pour autant démontré qu’il s’agit d’un vice au sens de l’article 1641 du code civil puisque dans ce cas le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou doit en diminuer tellement l’usage que l’on ne paraît pas acquis ou du moins à d’autres conditions. Or, ils considèrent en l’espèce qu’un DPE F ne rend pas le logement impropre à son usage.

Ils reprochent par ailleurs aux demandeurs de procéder par affirmation lorsqu’ils affirment l’impossibilité d’atteindre une température du 19° en hiver sans pour autant produire d’éléments de nature à corroborer cette affirmation.

Ils affirment pour leur part ne jamais avoir eu de difficultés à chauffer leur logement alors même qu’ils y avaient un nouveau-né.

Ils insistent sur le fait que Monsieur [M] et Madame [A] se fondent sur les estimations de dépenses énergétiques contenues dans le DPE alors que le chiffre contenu dans ce document n’est qu’une simple estimation, et qu’en toute hypothèse en raison des fluctuations du coût de l’électricité, il n’est pas possible de raisonner en coût mais uniquement en consommation.

Ils soutiennent d’ailleurs que durant leur occupation, leur consommation a été tout à fait conforme à ce qu’a relevé le diagnostiqueur.

Ils ajoutent par ailleurs que le vice dont se plaignent les demandeurs n’était en toute hypothèse pas caché puisqu’ils se sont interrogés sur la fiabilité du DPE avant même la signature de l’acte authentique.

Ils rappellent à cet égard que l’acte signé le 26 septembre 2022 était une promesse unilatérale de vente qui n’engageait que le vendeur, l’ acquéreur ayant pour sa part la possibilité de requérir la vente jusqu’au 26 décembre 2022. Ils en concluent que si les acquéreurs avaient le moindre doute sur la classification énergétique, il leur appartenait soit de solliciter un report de signature soit de se désister de la vente. C’est donc en toute connaissance de cause qu’ils sont poursuivis le processus de vente et ont signé l’acte le 12 décembre 2022.

Selon eux, en tout état de cause, c’est encore en procédant par simple affirmation que les demandeurs affirment qu’ils étaient nécessairement informés du caractère inexact du DPE.

Ils s’opposent pour les mêmes raisons à la demande fondée sur le défaut de délivrance conforme en rappelant comme déjà évoqué supra que la réalité du classement F n’est pas démontrée.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la garantie du diagnostiqueur et de son assureur puisque à supposer que le classement soit erroné, le litige résulterait alors exclusivement de son erreur.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, la SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [M] et Madame [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Les condamner in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance,

Très subsidiairement,

— Faire une juste évaluation du préjudice de perte de chance d’acquérir l’appartement à un prix moindre au regard de ses performances énergétiques réelles, et débouter les consorts [S] de toutes leurs demandes excédant ce préjudice ;

— Débouter les époux [P] de leur appel en garantie formé contre le diagnostiqueur,

En tout état de cause,

— Dire qu’en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société PROXY DIAG, elle est bien fondée à opposer la franchise contractuelle d’assurance d’un montant de 2.500 euros, qui devra être déduite de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre.

La SA ALLIANZ IARD expose essentiellement les moyens suivants :

Elle observe tout d’abord qu’au-delà de la dénomination de la première page entre les deux DPE produits aux débats, ils sont en tous points identiques et portent le n° RCS de la société PROXY DIAG et que c’est donc bien cette dernière qui est l’auteur de ces deux DPE.

Elle indique que HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS n’est que l’enseigne commerciale (marque) utilisée par PROXY DIAG.

Comme les époux [P], ALLIANZ IARD soutient que la production d’un DPE réalisé par la société TL EXPERTISES et qui retient un classement F est insuffisante à rapporter la preuve de ce que le diagnostic établi par son assuré serait erroné.

Elle expose que du récapitulatif de consommation produit par les demandeurs il ressort une consommation réelle de 4768 kWh par an en énergie électrique finale, ce qui correspond à 10 966 kWh par an en énergie primaire (avec un coefficient de conversion de 2,3 depuis la réglementation thermique 2020) soit une étiquette énergétique de 10 966 kWh/47,65 m² = 230 kWh/m²/an ce qui correspond bien à une classification D qui va de 181 à 250 kWh/m²/an.

Il s’ensuit selon elle que la preuve d’une faute de son assuré n’est pas rapportée.

Aux demandeurs qui pointent la différence de classification entre le DPE original et celui qui a été déposé auprès de l’ADEME en juin 2023, l’assureur répond que le nouvel algorithme de calcul réglementaire issu de la réforme du DPE entré en vigueur le 1er juillet 2021 a dû faire l’objet de plus d’une cinquantaine de mise à jour en trois ans en raison des incohérences et des bugs signalés au fur et à mesure par les utilisateurs diagnostiqueurs.

Il est donc tout à fait possible que pour enregistrer le DPE auprès de l’ADEME en juin 2023, il ait fallu rééditer le DPE dans un logiciel dont l’algorithme avait été mis à jour et que l’étiquette énergétique s’en soit trouvée dégradée ce qui est insuffisant à démontrer une faute.

La SA ALLIANZ IARD se prévaut également de ce que l’affirmation selon laquelle les acquéreurs ne pouvaient pas chauffer logement à une température de 19° en hiver n’est qu’une affirmation péremptoire corroborée par aucune pièce justificative.

L’assureur considère qu’il n’est pas démontré non plus qu’il soit nécessaire comme l’envisagent les demandeurs de faire poser 15 cm de laine de verre sur tous les murs extérieurs pour remédier aux problèmes et que le logement soit classé D.

Jugement du 12 Mai 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/13948 – N° Portalis 352J-W-B7H-C23KG

En conséquence, elle fait valoir qu’à supposer même qu’une erreur ait pu être commise par la société PROXY DIAG, rien ne permet d’affirmer que les travaux chiffrés par la société ARTISANS DE FRANCE pour un montant de 5.711,42 euros soient pertinents pour replacer le bien dans la catégorie énergétique promise.

La SA ALLIANZ souligne que contrairement à ce que soutiennent Monsieur [M] et Madame [A], les informations contenues dans le DPE ont toujours été opposables au diagnostiqueur et la nouvelle réglementation de juillet 2021 n’a rien changé en ce qui concerne l’éventuelle responsabilité du diagnostiqueur, et que le seul changement concerne l’opposabilité aux vendeurs à qui l’acquéreur peut désormais opposer les informations contenues dans le DPE.

Elle soutient donc que le seul préjudice éventuellement indemnisable est une perte de chance de mieux négocier le prix d’acquisition au regard des performances énergétiques réelles du bien.

Elle relève également au vu des éléments produits par les demandeurs que l’appartement a été acquis au prix de 10.703 euros /m² ce qui est inférieur au prix moyen du mètre carré pour un logement classé F.

Elle constate que les demandeurs ne démontrent pas qu’ils auraient eu une marge de négociation à la baisse si le DPE avait été affiché F au lieu de D puisqu’il ne s’agissait pas d’un investissement locatif qui aurait pu être impacté par la nouvelle réglementation.

Pour les mêmes raisons, l’assureur conteste la demande formulée au titre de la réduction de surface consécutive aux travaux.

La compagnie d’assurance rappelle que la franchise contractuelle est opposable au tiers lésé.

Enfin, elle s’oppose à la demande de garantie des époux [P] en expliquant que si une condamnation devait être prononcée contre eux, ce serait parce que le prix de vente de leur appartement devait être réévalué à la baisse compte-tenu de performances énergétiques plus faibles et dans ce cas, les vendeurs ne subiraient pas réellement de préjudice indemnisable à restituer le surplus de prix perçu.

Selon elle, les vendeurs pourraient seulement faire valoir une perte de chance de trouver un acquéreur au même prix en annonçant une performance énergétique moins favorable, et ce préjudice ne peut être équivalent au montant qu’ils devront restituer au titre de la moindre valeur du bien, puisqu’il s’agit seulement d’un pourcentage de chance perdue.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

La SARL HOME [Z] DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SARL PROXY DIAG n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2025, et les plaidoiries ont été fixées au 30 mars 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

Au vu de l’extrait Kbis de la société HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS faisant apparaître une radiation d’office de cette société du registre du commerce et des sociétés à la date du 15 octobre 2020 sur le fondement de l’article R.123-136 du code de commerce, le tribunal a souhaité recueillir les observations des parties par voie de note en délibéré sur la régularité de l’assignation délivrée à ladite société le 16 octobre 2023.

Par note en délibéré du 8 avril 2026, le conseil des demandeurs a fait valoir que la radiation d’office sur le fondement de l’article R.123-136 ne faisait pas disparaître la personnalité morale de la société et qu’en conséquence, l’assignation délivrée à la société HOME [Z] DIAGNOSTICS IMMOBILIERS était parfaitement régulière.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de l’assignation délivrée à la société HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

Tout d’abord, il convient de constater que, contrairement à ce que soutient ALLIANZ, HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS n’est pas seulement l’enseigne utilisée par la société PROXY DIAG puisqu’il existe bien deux sociétés distinctes :

— la SARL HOMEPACK DIAGNOSTICS IMMOBILIERS inscrite au registre du commerce et des sociétés de Saint-Etienne sous le n° 814 253 936 ;

— la SARL PROXY DIAG dont l’enseigne est “[Adresse 6]”, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le n° 878 425 545.

Le tribunal juge relève que le DPE litigieux a été établi à en-tête de la société HOME [Z] mais que le numéro RCS porté sur toutes les pages du document est celui de la société PROXY DIAG (878 425 545).

Il ressort des deux DPE produits que les sociétés HOMEPACK et PROXY DIAG entretiennent volontairement une confusion totale entre les deux entités puisque les documents, le premier à en-tête HOME [Z] et le second à en-tête PROXY DIAG, sont en tous points identiques :

— même date de visite (24 mai 2022)

— même numéro de dossier (n° 5839)

— même non de diagnostiqueur ([F] [D])

— même signature

Et ce alors que la première visite a bien eu lieu le 24 mai 2022 mais que la seconde a été faite le 9 février 2023 après la vente et à la demande des acquéreurs.

Les deux rapports sont en tous points identiques si ce n’est que, sans aucune explication, le premier retient une consommation de 201 kWh/m²/an tandis que le second une consommation de 246 kWh/m²/an ce qui est sans influence sur la classification.

S’agissant de l’assignation délivrée à la société HOME [Z], c’est à bon droit que les demandeurs font valoir que la radiation d’office sur le fondement de l’article R.123-136 ne fait pas disparaître la personnalité morale de la société radiée de sorte que la nullité de l’assignation n’est pas encourue.

Sur le DPE

Les défendeurs estiment que le DPE réalisé par la société TL EXPERTISES est insuffisant pour démontrer que le diagnostic initial litigieux est erroné.

Or, c’est au prix d’une mauvaise lecture des pièces produites que les époux [P] reprochent aux demandeurs de n’avoir pas fait réaliser un audit énergétique permettant de confirmer le DPE établi par la société TL EXPERTISES, puisque, précisément, Monsieur [M] et Madame [A] produisent en pièce 8 un dossier technique immobilier établi au mois de juin par la société ECOVAL qui contient un diagnostic de performance énergétique et un audit énergétique qui confirment le classement F du logement au lieu de D avec une consommation retenue de 349 kWh/m²/an.

Nonobstant les calculs présentés par la société ALLIANZ dans ses écritures et qui, sans aucune pièce technique à l’appui, tendent à démontrer que l’appartement devait bien être classé D, le DPE de la société TC EXPERTISES et l’audit énergétique de la société ECOVAL qui aboutissent à des conclusions concordantes suffisent à démonter que le DPE initial critiqué était gravement erroné.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

En l’absence de tout lien contractuel entre le diagnostiqueur et les acquéreurs, la responsabilité de celui-ci peut être recherchée sur le fondement délictuel de l’article 1240 du code civil.

Le fait de délivrer un diagnostic erroné dans des proportions aussi important qu’au cas présent (Classification passant de D à F), est constitutif d’une faute dont le professionnel doit répondre.

Il s’ensuit que les sociétés HOME [Z] et PROXY DIAG seront condamnées in solidum avec la société ALLIANZ, assureur de responsabilité civile de la société PROXY DIAG à réparer le préjudice de Monsieur [M] et Madame [A] tel que défini ci-après.

Sur la responsabilité des vendeurs

Sur la garantie des vices cachés

Le contrat de vente contient une clause de renonciation à la garantie des vices cachés qui imposent aux demandeurs, pour pouvoir engager la responsabilité des vendeurs sur ce fondement, de faire la preuve de leur mauvaise foi et en l’espèce de ce qu’ils connaissaient le caractère erroné du DPE annexé à l’acte.

Sur ce point, c’est en procédant par affirmation qu’aucun élément objectif ne vient étayer que les demandeurs se contentent de soutenir que Monsieur et Madame [P] “ne pouvaient pas ignorer” l’absence d’isolation thermique de leur appartement et donc qu’ils connaissaient nécessairement le caractère erroné du DPE annexé à la promesse de vente puis à l’acte de vente.

Il s’ensuit que la responsabilité des vendeurs ne peut pas être recherchée sur ce fondement peu important par ailleurs que soient analysées les autres conditions nécessaires pour la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés.

Sur la non-conformité

Selon l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Aux termes de la jurisprudence, la notion de conformité ou de non-conformité est inhérente à l’obligation de délivrance.

Il s’en évince que le vendeur doit délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles.

L’inexactitude du DPE peut donc constituer une non-conformité contractuelle dès lors que la performance énergétique est entrée dans le champ contractuel.

Or, en l’espèce, tant la promesse authentique de vente du 26 septembre 2022, que l’acte authentique de vente du 12 décembre 2022 font expressément référence au DPE HOME [Z] du 24 mai 2022 qui est demeuré annexé à l’acte de vente.

Il s’en déduit que la classification énergétique retenue par le DPE est entrée dans le champ contractuel, ce que ne contestent d’ailleurs pas les époux [P] puisque le seul moyen de défense contre ce moyen est de soutenir qu’il ne serait pas démontré que le DPE litigieux soit erroné, ce qui a déjà été examiné supra.

En conséquence, Monsieur et Madame [P] seront tenus, in solidum, avec les deux sociétés défenderesse et la société ALLIANZ, assureur de PROXY DIAG à réparer le préjudice des demandeurs.

Sur le préjudice de Monsieur [M] et Madame [A]

Monsieur [M] et Madame [A] ont entendu acheter un appartement avec une classification D et non F, laquelle a des conséquences évidentes sur l’isolation du logement et, en conséquence, sur la dépense énergétique.

A cet égard, le débat engagé par ALLIANZ sur la question de savoir si les acquéreurs prouvent ou non être dans l’incapacité d’obtenir une température de plus de 19° en hiver est sans intérêt sur la solution du litige et sur la détermination du préjudice des demandeurs tant il est incontestable qu’un logement classé D avec une consommation estimée à 371 kWh/m²/an (DPE TL EXPERTISES) ou 349 kWh/m²/an (DPE ECOVAL) ne présente pas les mêmes caractéristiques en terme d’isolation et donc en termes de coût énergétique.

Outre le coût nécessaire pour chauffer le logement, ce classement F a des conséquences sur le prix de revente mais également sur la possibilité de mettre le logement location. Contrairement à ce qu’indique ALLIANZ, cette question ne peut être écartée au seul motif que l’acquisition des demandeurs était destinée à leur habitation, puisque cela ne permet pas d’exclure la nécessité ultérieure de mettre l’appartement en location, étant précisé que, dans l’état actuel des textes, les logements classés F ne pourront plus être proposés à la location à compter du 1er janvier 2028.

Ce préjudice peut être réparé par l’exécution des travaux nécessaires pour mettre l’appartement en conformité avec ce qui était contractuellement convenu.

Le dossier d’audit énergétique ECOVAL indique que 63 % de la déperdition énergétique se fait par les murs et définit comme travaux essentiels l’isolation des murs par l’intérieur.

Face à cet audit énergétique et aux travaux qualifiés “d’essentiels”, les contestations de l’assureur sur l’utilité des travaux d’isolation sont sans portée.

Selon le devis de l’entreprise ARTISANS DE FRANCE du 29 mars 2023, ces travaux d’isolation ont été chiffrés à 5.157,62 euros.

Les sociétés HOME [Z], PROXY DIAG, ALLIANZ et les époux [P] seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme.

En l’espèce, les travaux étant nécessairement réalisés par l’intérieur, le doublage des murs va nécessairement engendrer une perte de surface laquelle à une importance particulièrement mesurable sur le marché immobilier parisien qui présente un coût très élevé au m².

Le devis de travaux fait état d’une surface de 39 m² et la hauteur de 2,65 m prise en compte est une hauteur tout à fait standard pour un appartement parisien. La longueur linéaire des murs à doubler est donc de 39/2,65 = 14,71 m

Le devis précise également que l’épaisseur du matériel de doublage est de 15 mm, soit une perte de superficie de 14,71 x 0,15 = 2,2 m².

L’appartement a été acheté au prix de 510.000 euros pour 47,65 m² soit 510.000/47,65 = 10.703 m², et le préjudice peut donc être évalué à 14,71 x 0,15 x 10.703 = 23.616 euros et les défendeurs seront donc in solidum condamnés au paiement de cette somme.

En revanche, les demandes au titre des DPE réalisés pour les besoins de la procédure et qui sont des moyens de preuve qui constituent des frais irrépétibles, font double emploi avec la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de garantie des époux [P] à l’encontre de PROXY DIAG et ALLIANZ

La seule cause de la non-conformité dont se plaignent les demandeurs est incontestablement l’erreur grossière commise par le diagnostiqueur qui a retenu une classification D au lieu d’une classification F.

Contrairement à ce que soutient la société ALLIANZ, le préjudice des demandeurs ne se calcule pas nécessairement en perte de chance d’acquérir un bien moins cher puisqu’en l’espèce, le tribunal a retenu le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’appartement ainsi que la conséquence financière de ces travaux.

En conséquence, les époux [P] qui sont condamnés au paiement de ces sommes sont bien fondés à solliciter la garantie de la société PROXY DIAG et de son assureur.

S’agissant de la franchise, ALLIANZ produit des conditions particulières non signées qui d’ailleurs ne font pas mention de la franchise, et des conditions générales également non signées étant observé de surcroît que lesdites conditions générales font 120 pages sans que le conseil de l’assureur n’ait jugé utile d’indiquer au tribunal où il était susceptible de trouver l’information.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les sociétés HOME [Z] PROXY DIAG et ALLIANZ qui succombent pour l’essentiel seront tenus aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de Monsieur [M] et Madame [A] d’une part, et les époux [P], d’autre part, la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

En conséquence, les sociétés HOME [Z] PROXY DIAG et ALLIANZ seront condamnés in solidum à payer la somme de 4.000 euros à Monsieur [M] et Madame [A] et celle de 2.500 euros à Monsieur [H] [P] et Madame [W] [J] épouse [P], par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort :

CONDAMNE in solidum la SARL HOME [Z] DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SARL PROXY DIAG et la SA ALLIANZ IARD, Monsieur [H] [P] et Madame [W] [J] épouse [P] à payer à Monsieur [X] [M] et Madame [K] [A] la somme de 5.157,62 euros au titre des travaux d’isolation ;

CONDAMNE in solidum la SARL HOME [Z] DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SARL PROXY DIAG et la SA ALLIANZ IARD, Monsieur [H] [P] et Madame [W] [J] épouse [P] à payer à Monsieur [X] [M] et Madame [K] [A] la somme de 23.616 euros au titre de la perte de surface ;

CONDAMNE in solidum, la SARL PROXY DIAG et son assureur la SARL ALLIANZ IARD à relever et garantir Monsieur [H] [P] et Madame [W] [J] épouse [P] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum la SARL HOME [Z] DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SARL PROXY DIAG et la SA ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [X] [M] et Madame [K] [A] la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et à Monsieur [H] [P] et Madame [W] [J] épouse [P] la somme de 2.500 euros sur le même fondement ;

CONDAMNE in solidum la SARL HOME [Z] DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, la SARL PROXY DIAG et la SA ALLIANZ IARD aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet