TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [X] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05162 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76BZ

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 mai 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE PARIS) dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [X] [G]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 mai 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05162 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76BZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 17 novembre 2009, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à M. [H] [X] [G], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation (comprenant une cave) situé [Adresse 3], Hall 1, escalier 01, rez de chaussée, porte n°0419, à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 302,41 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [X] [G] le 6 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 23 avril et 13 mai 2025 remis au greffe les 15 et 22 mai suivants, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [H] [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,

— condamner M. [H] [X] [G] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de 50 % et des charges jusqu’à la libération des lieux,

— condamner M. [H] [X] [G] au paiement d’une provision de 5 383,84 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner M. [H] [X] [G] au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département les 24 avril et 14 mai 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Deux instances ayant été introduites et enregistrées au répertoire général sous les numéros 25/05162 et 25/05201, leur jonction a été ordonnée le 7 octobre 2025 par le juge des contentieux de la protection concernant.

A l’audience du 27 février 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, se référe à son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande de provision au titre de la dette locative à hauteur de 10 561,98 euros, selon décompte arrêté au 19 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse). Il s’oppose aux demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du code de procédure civile, que M. [H] [X] [G] n’a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ajoute qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer.

À l’audience, M. [H] [X] [G], comparant en personne, demande de :

— lui accorder des délais de paiement de trente mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant le temps des délais de paiement.

À l’appui de ses prétentions, M. [H] [X] [G] fait valoir qu’il est dans l’attente de revenus. Il reconnaît le montant de la dette et indique qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 6 février 2025 et l’assignation a été signifiée à M. [H] [X] [G] le 23 avril 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 24 avril 2025 de la présente assignation pour l’audience du 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 17 novembre 2009 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 4 février 2025. Le fait que l’acte de commissaire de justice mentionne un délai de paiement supérieur à celui de la loi ne cause pas grief au locataire et n’est pas de nature à causer une irrégularité.

D’après l’historique des versements, la somme de 4 302,41 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. M. [H] [X] [G] n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 5 avril 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail depuis cette date.

Selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que M. [H] [X] [G] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant. Cette circonstance ne permet pas d’accéder à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

La demande en ce sens de M. [H] [X] [G] sera donc rejetée.

Il sera en conséquence ordonné à M. [H] [X] [G] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il se déduit enfin des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et provisions pour charges sur la période d’occupation.

En l’espèce, en sa qualité de locataire, M. [H] [X] [G] doit s’acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu’au 4 avril 2025. Postérieurement à cette date, M. [H] [X] [G] occupe sans droit ni titre le logement (comprenant une cave) sis [Adresse 4], escalier 01, rez de chaussée, porte n°0419, à [Localité 2] et est donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Son montant équivaut à celui du loyer et provision pour charges en vertu du principe ci-dessus énoncé, soit 454,02 euros.

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 février 2026, M. [H] [X] [G] est débiteur à son égard de la somme de 10 561,98 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés (échéance du mois de février 2026 incluse). M. [H] [X] [G] reconnaît être redevable de cette somme envers sa bailleressse.

Il sera en conséquence condamné à payer la somme de 10 561,98 euros à titre de provision.

Il sera également condamné à payer mensuellement, à titre provisionnel, l’indemnité fixée à 454,02 euros pour son occupation du bien à compter du mois de mars 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [H] [X] [G] n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience et ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative. Il ne remplit donc pas les conditions prévues par la loi pour obtenir des délais de paiement.

Sa demande en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [X] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH aux fins de constat de résiliation du bail du 17 novembre 2009 ;

Constatons que le contrat conclu le 17 novembre 2009 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH et M. [H] [X] [G] concernant les locaux (comprenant une cave) situés [Adresse 5], à [Localité 2] est résilié depuis le 5 avril 2025 ;

Rejetons la demande de M. [H] [X] [G] aux fins de voir suspendre les effets de clause résolutoire ;

Ordonnons en conséquence à M. [H] [X] [G] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour M. [H] [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [H] [X] [G] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, à titre de provision, la somme de 10 561,98 euros (dix mille cinq cent soixante et un euros et quatre-vingt dix-huit centimes) à valoir sur les loyers et charges ainsi que les indemnités d’occupation impayés au 19 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse);

Rejetons la demande de délais de paiement de M. [H] [X] [G] ;

Condamnons M. [H] [X] [G] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 454,02 euros (quatre cent cinquante quatre euros et deux centimes) par mois et ce, pour son occupation du bien à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamnons M. [H] [X] [G] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [H] [X] [G] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 mai 2026

le greffier le Président