TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [H] [R] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08621 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4SL

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2026

DEMANDERESSE

Société [Localité 1] HABITAT – OPH (ANCIENNEMANT OPAC DE [Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [H] [R] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08621 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4SL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2009 à effet au 29 décembre 2009, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [R] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 822,48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 635,88 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [R] [K] le 6 février 2025.

Par assignation du 11 septembre 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [R] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, ou subsidiairement, d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5633,06 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 février 2026, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 3 février 2026, s’élève à 6 194,46 euros. Il se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros par mois, considérant que cette dernière a bien repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [H] [R] [K] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1 Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3635,88 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 février 2025.

Ce délai étant plus favorable à la locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, la somme susmentionnée n’a pas été réglée par Mme [H] [R] [K] dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH considère que Mme [H] [R] [K] a repris le paiement intégral du loyer courant et se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement détaillé au dispositif de la présente ordonnance, étant précisé que la situation de Mme [H] [R] [K], telle qu’elle résulte des éléments contenus dans le diagnostic social et financier et des pièces remises à l’audience, lui permettent raisonnablement de s’acquitter d’une mensualité de 70 euros en plus du loyer courant.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 6 avril 2025. Son montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, rien ne justifiant la majoration sollicitée. Elle sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 février 2026, Mme [H] [R] [K] lui devait la somme de 6194,46 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [H] [R] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2026, échéance du mois de janvier incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [H] [R] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3 Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [R] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, ce principe ne pouvant être écarté par le juge lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 décembre 2009, à effet au 29 décembre 2009 entre l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [H] [R] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 6 avril 2025,

CONDAMNE Mme [H] [R] [K] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 6194,46 euros (six mille cent quatre-vingt-quatorze euros et quarante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2026, janvier 2026 inclus,

CONSTATE l’accord des parties quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à Mme [H] [R] [K],

AUTORISE, en conséquence, Mme [H] [R] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [R] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [R] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [H] [R] [K] sera condamnée à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [R] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2025 et celui de l’assignation du 11 septembre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge