N° RG : N° RG 23/04740 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X4CL

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

51A

N° RG : N° RG 23/04740 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X4CL

AFFAIRE :

SAS URBAN PROFILE

C/

[O] [C] [T] épouse [Y], Société GROUPEMENT FORESTIER DE LA ROUSTOUZE, [D] [K] [C] [B], [U] [E] [B], [N] [P] [Q] [V], [S] [W] [V]

[F] [A] épouse [M], [I] [A] épouse [R], [P] [H] [A], [J] [A], [L] [X] épouse [T], [G] [T], [Z] [T], [TP] [X] épouse [B], [AW] [V], [RF] [V]

Grosses délivrées

le

à Avocats :

M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC

M^e Philippe REZEAU

la SELARL ROSSIGNOL

N° RG : N° RG 23/04740 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X4CL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026, tenue en rapporteur

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Réputé contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

SAS URBAN PROFILE RCS DAX 514 541 549

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [O] [C] [T] épouse [Y]

née le 12 Janvier 1970 à [Localité 2]

de nationalité Française [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Société GROUPEMENT FORESTIER DE LA ROUSTOUZE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [D] [K] [C] [B]

née le 15 Décembre 1978 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6] (AFRIQUE DU SUD)

représentée par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [U] [E] [B]

né le 15 Février 1977 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [N] [P] [Q] [V]

né le 21 Juillet 1970 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9] (ESPAGNE)

représenté par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [S] [W] [V]

née le 03 Février 1945 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

défaillant

PARTIE INTERVENANTE :

Madame [F] [A] épouse [M]

née le 23 Août 1947 à [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [I] [A] épouse [R]

née le 17 Avril 1943 à [Localité 7]

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [P] [H] [A]

né le 30 Juillet 1970 à

[Adresse 10]

[Localité 12]

représenté par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [J] [A]

née le 31 Mars 1969 à [Localité 7]

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [L] [X] épouse [T]

née le 05 Février 1948 à [Localité 10]

[Adresse 12]

[Localité 3]

représentée par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [G] [T]

né le 06 Avril 1967 à [Localité 14]

[Adresse 13]

[Localité 15]

représenté par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [Z] [T]

né le 12 Mars 1977 à [Localité 14]

[Adresse 14]

[Localité 16]

représenté par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [TP] [X] épouse [B]

née le 19 Juin 1953 à [Localité 10]

[Adresse 15]

[Localité 17]

représentée par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [AW] [V]

né le 28 Décembre 1968 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 18]

représenté par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [RF] [V]

né le 15 Juillet 1974 à [Localité 12]

[Adresse 17]

[Localité 19] SUISSE

représenté par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Le Groupement Forestier de La ROUSTOUZE (ci-après : Le groupement forestier) est propriétaire, sur la commune de [Localité 20] (47), de différentes parcelles forestières pour une superficie totale de 200 hectares environ, comprenant deux bâtiments. L’indivision [A]/[X] est une indivision familiale, dont certains membres sont également associés du Groupement Forestier ou liés par des liens familiaux à ses associés ; elle est propriétaire des parcelles adjacentes couvrant une superficie totale d’environ 75 hectares.

Cet ensemble de parcelles d’environ 275 hectares est exploité par les propriétaires à des fins de sylviculture à savoir de pin maritime.

La SAS URBAN PROFILE, dirigée par monsieur [MF], est une société qui a notamment pour objet la prise à bail de parcelles forestières et de droits de chasse.

La société URBAN PROFIL d’une part et groupement forestier de La ROUSTOUZE et l’indivision [A]/[X] d’autre part se sont rapprochés pour conclure des baux sur l’ensemble forestier constitué des terrains des deux groupements de propriétaires, d’une superficie totale de 275 hectares et sur deux bâtiments situés sur la parcelle AH [Cadastre 1] du GROUPEMEN FORESTIER.

Les parties se sont accordées pour que la société URBAN PROFILE prenne à bail le droit de chasse exclusif et les bâtiments, une maison d’habitation et un relais de chasse, les remette en état et reprenne la régulation du gibier.

Ainsi, par acte sous seing privé du mois d’août 2020, à effet du 17 septembre 2020, la société URBAN PROFILE a conclu deux baux, l’un avec le Groupement Forestier, l’autre avec l’indivision [A]/[X].

Estimant que les baux conclus portaient sur des parcelles devant être qualifiées de parc de chasse, car non closes par un enclos cynégétique au sens de l’article L. 424-3 du code de l’environnement, dans sa rédaction en vigueur au moment de la conclusion du bail, de sorte que la pratique de la chasse est soumise à un plan de chasse et des quotas, ce qui s’opposerait selon le preneur à ce qu’il prenne à sa charge les dégâts causés aux plantation par les gibiers, dès lors que celui-ci respecte le plan de chasse et les quotas fixés, et reprochant l’absence d’eau potable dans les bâtiments loués ainsi que l’absence de ligne téléphonique, la société URBAN PROFILE a, par actes délivrés les 25 mai 2023, assigné le Groupement Forestier de la ROUSTOUZE, madame [O] [T], madame [D] [B], monsieur [U] [B] et monsieur [N] [V] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Les autres membres de l’indivision [A]-[X] sont intervenus volontairement dans la procédure par conclusions du 24 janvier 024, à savoir madame [F] [A] épouse [M], madame [I] [A] épouse [R], monsieur [P] [A] madame [J] [A], madame [L] [X], monsieur [G] [T], monsieur [Z] [T], madame [C] [X] épouse [B], monsieur [AW] [V], monsieur [RF] [V].

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2025, la société URBAN PROFILE demande au tribunal, sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil, L. 372-1, L. 424-1, L. 425-6 et L. 426-5 du code de l’environnement de :

— déclarer non écrits les articles suivants des baux conclus par elle :

— l’article 4-2 9°), l’article 4-2 11°al.1, l’article 4-2 12° al. 1, 2, 4, 5 et 6, l’article 4-2 15°, l’article 3-3 alinéa 2, du bail conclu avec le groupement forestier,

— l’article 4-2 8°), L’article 4-2 9°) al.1, l’article 4-2 10°) al. 1, 2, 4, 5 et 6, l’article 4-2 13°), l’article 3-2 al.2, du bail conclu avec madame [O] [T], madame [D] [B], monsieur [U] [B], monsieur [N] [V] et madame [S] [V],

A défaut les déclarer inapplicables,

Dire infondée la réclamation du groupement forestier de la ROUSTOUZE et les consorts [A]/[X] de la somme de 3 000 euros au titre de la surveillance des biens loués,

Condamner subsidiairement le groupement forestier de la ROUSTOUZE et les consorts [A]/[X] à lui rembourser la somme de 3000 euros au titre de la surveillance de la chasse, intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, lesdits intérêts étant capitalisés en application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

Condamner le groupement forestier de la ROUSTOUZE et les consorts [A]/[X] à lui payer la somme de 23 084,23 euros au titre du manquement à l’obligation de délivrance des bâtiments, outre les loyers à échoir jusqu’au remboursement du coût des travaux d’adduction d’eau, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, lesdits intérêts étant capitalisés en application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

Condamner le groupement forestier de la ROUSTOUZE à lui rembourser la somme de 12 279,95 euros au titre des travaux d’alimentation en eau, intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, lesdits intérêts étant capitalisés en application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

Condamner le groupement forestier de la ROUSTOUZE à rétablir une ligne téléphonique sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

Condamner le groupement forestier de la ROUSTOUZE à lui rembourser la somme de 2 689,15 euros TTC au titre des dépenses téléphoniques, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, lesdits intérêts étant capitalisés en application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

Condamner le groupement forestier de la ROUSTOUZE à réaliser les travaux de remise en état de la route d’accès au logement, dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

Rejeter les demandes du groupement forestier de la ROUSTOUZE et des consorts [A]/[X],

Les condamner in solidum à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Au soutien de ses demandes tendant à déclarer non écrites certaines clauses des baux conclus avec le groupement forestier d’une part et l’indivision [A]/[X] d’autre part, la société URBAN PROFILE fait valoir que les parcelles louées, assiette des droits de chasse, ne constituent pas un enclos cynégétique au sens de l’article L. 424-3 du code de l’environnement dans sa rédaction applicable à la date des baux qui définit ces enclos comme étant une clôture continue et constante faisant obstacle à toute communication avec les héritages voisins et empêchant complètement le passage de ce gibier et celui de l’homme : elle fait valoir qu’il résulte d’un constat de commissaire de justice du 14 décembre 2022 que certaines clôtures sont percées de toute part et permettent le passage des hommes, du petit et du gros gibier, et souligne que si ce constat est postérieur de 2 ans à la prise à bail, la situation n’a pas changé en deux ans. Elle ajoute que certaines clôtures n’ont pas une hauteur suffisante pour empêcher le franchissement par des cervidés, alors que pour être un enclos cynégétique, il conviendrait que les parcelles aient les caractéristiques suivantes : deux mètres de hauteur réguliers et continus, enterré de 50 cm, un grillage dense au-dessus du sol de 30 cm, un retour de 50 cm avec un ange de 50° sur la partie supérieure au-delà de 2 m.

Elle indique que la Fédération de la Chasse du Lot et Garonne (FDC 47) a indiqué, dans une réunion du 7 décembre 2020, qu’elle considérait que le domaine n’étant pas correctement clôturé, celui-ci était soumis à sa surveillance et notamment l’obligation d’obtenir un plan de chasse et de respecter les périodes de chasse et que le bailleur a même obtenu en urgence le plan de chasse pour la saison septembre 2020-mai 2021, qui aurait dû être demandé en février 2020. Elle ajoute avoir ensuite elle-même demandé, et respecté, les plans de chasse des années suivantes. Elle en déduit qu’elle n’est pas libre de chasser quand elle veut, de sorte que les dégâts causés aux plantations par les gibiers ne peuvent lui être imputés, ce même si elle a payé, par erreur, la première facture adressée par les bailleurs au titre des désordres causés par les gibiers sur la saison 2020-21.

La société URBAN PROFILE indique que les parties ont organisé plusieurs réunions en 2021, 2022, 2023 et se sont notamment faites accompagner par des experts, concluant au fait que l’effort de chasse doit être maintenu conformément à la réglementation applicable et l’exploitation sylvicole intense de ses parcelles par le bailleur est la principale cause de vulnérabilité de ses plantations.

Considérant que les clauses du bail relatives à la clôture, celles imposant une obligation de chasser, celles imposant une responsabilité du fait du gibier sont contraires à la loi, en ce qu’elles résultent d’un enclos de chasse alors que le terrain d’assiette est un parc de chasse, la société URBAN PROFILE demande au tribunal de les déclarer non écrites ; en particulier elle estime que la clause prévoyant une hauteur de clôture de 2 mètres est contraire à l’article L. 372-1 du code de l’environnement, nouveau, qui impose une hauteur de clôture de 1,20 mètres, que la clause imposant une battue pour réguler et ou supprimer le gibier occasionnant des dégâts anormaux sur les cultures, à n’importe quelle période, est contraire à l’article L. 424-2 du code de l’environnement qui prévoit des périodes de chasse et aux articles L. 425-6 et L. 426-5 du code de l’environnement qui imposent des plans de chasse, que la clause qui met à la charge du preneur une responsabilité systématique du fait du gibier est contraire à l’article L. 425-12 du code de l’environnement qui ne prévoit qu’une indemnisation lorsque le preneur n’a pas respecté son plan de chasse.

La déclaration du caractère non écrit de ces clauses relatives aux clôtures est fondée sur l’article 1170 du code civil (" toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite) et l’article 1720 du code civil relatif à l’obligation de délivrance, au motif que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée dans un état conforme à l’usage auquel il est destiné sans pouvoir s’exonérer de son obligation de délivrance et qu’il ne peut imposer au preneur de faire d’un parc de chasse un enclos parce qu’il a décidé de louer un enclos. Elle ajoute que les clauses relatives à la responsabilité du gibier sont contraires aux lois de police qui réglementent le droit de la chasse ; dès lors qu’elle considère qu’elles sont privées d’objet, elles doivent être déclarées non écrites car privées d’effet. Enfin, le coût des travaux demandé pour la clôture, à hauteur de 150 000 euros, doit être rapporté au prix du bail de 3000 euros HT, ce qui représenterait 50 ans de loyer. Elle en déduit qu’à tout le moins, si le tribunal ne devait pas les déclarer non écrites, il devrait déclarer ces clauses inapplicables. Elle conteste les allégations des bailleurs selon lesquelles le bail devrait alors être entaché de nullité totale, dès lors que s’agissant d’un bail de chasse, cette location doit s’effectuer dans le cadre légal dont dépend la chose louée.

Elle indique enfin que la loi est venue récemment modifier le droit de la chasse (loi 2023-53 du 2 février 2024) en ce qu’elle interdit les enclos de chasse et impose aux propriétaires de déposer les clôtures existantes d’ici à 2027 ; pour les clôtures de plus de 30 ans, elles peuvent être rénovées et réparées mais selon les nouvelles normes. La société URBAN PROFILE en déduit qu’en tout état de cause, le terrain d’assiette ne pourra être qu’un parc de chasse et considère que contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, ce texte est applicable à leur terrain, la clôture litigieuse n’étant pas nécessaire au déclenchement et à la protection des régénérations forestière, mais à une exploitation forestière.

En réplique aux bailleurs qui lui opposent les dispositions contractuelles, la société URBAN PROFILE souligne que ce n’est pas parce que les parties ont eu la volonté, sous réserve qu’elle soit bien celle-ci, de louer un terrain comportant un enclos cynégétique que cette volonté a pour effet de donner cette qualification à cet enclos ; s’il ne remplit pas les conditions légales, il ne peut s’agir que d’un parc de chasse. Elle rappelle que si le bail mettait à sa charge l’obligation d’entretenir les clôtures avec une hauteur de 2 mètres, il faut comparer cette obligation d’entretien avec l’état des clôtures lors de la conclusion du bail. En outre le bail n’oblige pas à enterrer les clôtures à 50 cm que si la mise en conformité s’avère nécessaire mais elle n’a jamais reçu d’injonction de réaliser ce type de travaux ; quoiqu’il en soit cela serait insuffisant pour donner les caractéristiques requises pour un enclos. Elle en déduit qu’en ne lui ayant pas remis des clôtures permettant de donner au terrain d’assiette la qualification d’enclos de chasse, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance. Enfin, elle souligne que ce n’est pas parce qu’aucun plan de chasse n’existait sur ce terrain d’assiette qu’aucun plan de chasse n’était nécessaires ; quoiqu’il en soit elle relève qu’antérieurement, la seule chasse pratiquée était la chasse au gibier à plume, pour lequel les clôtures sont indifférentes et que pour les autres animaux, il n’existait pas de dégradations d’arbres, s’agissant d’une forêt mature. Elle fait valoir que les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’avoir été dans l’illégalité pour soutenir qu’ils chassaient dans un enclos.

En conséquence, la société URBAN PROFILE s’oppose à la demande reconventionnelle en paiement des travaux au titre de la réfection de la clôture, étant souligné que les bailleurs entendent ainsi faire réaliser un véritable enclos et pas simplement remettre en état les clôtures.

En ce qui concerne les demandes indemnitaires formées par les bailleurs au titre des frais de surveillance du gibier, elle conclut au rejet en raison du caractère non écrit de la clause la prévoyant et demande en conséquence le remboursement des sommes indûment perçues à ce titres. Subsidiairement, elle demande le remboursement des sommes perçues au motif que le preneur ne peut chasser le gibier que dans le cadre légal et en fonction du plan de chasse, non en dehors et qu’ainsi le choix du bailleur de faire surveiller le gibier ne peut pas lui être imputé. Elle ajoute que le bailleur a fait le choix de replanter des jeunes pousses sans les protéger et que la demande de 168 000 euros sur la seule base de constatations non contradictoires et d’un rapport d’estimation des dégâts ne peut qu’être rejetée, aucune dépense ou aucune perte n’étant démontrée. Elle s’oppose à une expertise judiciaire demandée subsidiairement estimant qu’en tout état de cause les dégâts allégués ne lui sont pas imputables et rappelant qu’il incombe au bailleur de démontrer que les dommages résultent d’une surpopulation du gibier qui lui serait imputable.

Sur les baux relatifs aux bâtiments, la société URBAN PROFILE fait valoir, sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil, que le bailleur a une obligation de délivrance et une obligation de garantie à l’égard du preneur. Elle expose que l’article 2 du bail conclu avec le groupement forestier mentionne que le bien loué est conforme au logement décent décrit par le décret du 30 janvier 2002, obligeant le bailleur à lui délivrer un bâtiment doté d’une installation en eau potable. Elle indique avoir fait analyser l’eau, laquelle ne serait pas potable, de sorte qu’il est démontré que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, ce qui lui a occasionné un trouble de jouissance évalué à 23 084,23 euros TTC, correspondant au montant des loyers, outre les loyers à échoir jusqu’au remboursement des travaux. S’agissant du caractère disproportionné du montant des travaux par rapport aux loyers, elle rappelle que le montant très faible a été décidé en raison de la prise en charge de travaux très importants par le preneur pour rendre le bien habitable. Enfin, elle demande également le remboursement de la somme de 12 279,95 euros correspondant au coût des travaux, qui avaient recueilli l’accord verbal de monsieur [A].

En ce qui concerne l’absence de téléphonie, elle indique que dès lors qu’il existe des prises téléphoniques dans le logement, ce qui est mentionné dans le bail, le logement devrait être raccordé au réseau téléphonique. Elle soutient que le câble existant est sectionné dans la partie enterrée et qu’il appartient au bailleur de rétablir cette ligne, peu importe que le bailleur soutienne ne pas s’être engagé à réaliser ces travaux, ceux-ci étant contractuellement dus, sous astreinte de 500 euros par jour. Elle demande également le remboursement de la somme de 2689,15 euros correspondant aux travaux qu’elle a réalisé pour remédier temporairement à l’absence de ligne téléphonique et à l’abonnement souscrit.

Sur l’absence d’entretien de la route d’accès, elle souligne que le bailleur a conservé la charge de l’entretien des routes empierrées qui constituent également l’accès au logement. Or les ornières causées par les camions du bailleur rendent difficile voire impossible l’accès au logement par des voitures classiques. Elle conteste les allégations en réplique des bailleurs selon lesquelles il s’agirait de simples pistes dont l’entretien incomberait aux services d’incendie. Elle demande en conséquence à ce que le bailleur réalise des travaux pour remettre en état la route d’accès au logement, du portail jusqu’au bâtiment d’habitation, dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, le groupement Forestier de la ROUSTOUZE et les consorts [A]/[X]/[T]/[B]/[V] demandent au tribunal de :

— constater et dire bien fondées les interventions volontaires à la procédure de :

— madame [F] [A] épouse [M],

— madame [I] [A] épouse [R],

— monsieur [P] [A],

— madame [J] [A],

— madame [L] [X],

— monsieur [G] [T],

— monsieur [Z] [T],

— madame [C] [X] épouse [B],

— monsieur [AW] [V],

— monsieur [RF] [V],

— rejeter les demandes de la société URBAN PROFILE,

A titre reconventionnel, sur le fondement des articles 1103 et 1222 du code civil,

— les autoriser à faire exécuter eux-mêmes les travaux portant sur la clôture des biens loués tels que décrits aux devis de l’entreprise BARBOSA DE ALMEIDA portant les n° 20220804 et 20220802 en date du 29 août 2023 produits aux débats,

— condamner la société URBAN PROFILE à payer le coût de ces travaux, soit 115 550 euros au groupement forestier de la ROUQTOUZE et 54 250 euros à l’indivision [A]-[X], à savoir ensemble Madame [O] [T] épouse [Y], madame [D] [B], monsieur [U] [B], monsieur [N] [V], madame [F] [A] épouse [M], madame [I] [A] épouse [R], monsieur [P] [H] [A], Madame [J] [A], madame [L] [X] épouse [T], monsieur [G] [T], monsieur [Z] [T], madame [TP] [X] épouse [B], monsieur [AW] [V], monsieur [RF] [V],

— condamner la société URBAN PROFILE à leur payer la somme globale de 168 000 euros au titre des dégâts causés aux plantations et 5445 euros au titre des frais d’intervention de l’expert forestier à charge pour eux de faire leur affaire personnelle de la répartition entre eux de cette somme,

A titre subsidiaire sur l’indemnisation des dégâts causés aux plantations, ordonner avant dire droit une expertise judiciaire,

Condamner la société URBAN PROFILE à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

Au soutien de leur défense, le groupement forestier et les consorts [A]/[X]/[B]/[V] font valoir tout d’abord que le stipulations des baux conclus constituent la loi des parties et que les demandes tendant à déclarer non écrites les clauses du bail au motif qu’elles résulteraient d’une qualification erronée d’enclos de chasse, alors qu’il s’agirait d’un parc de chasse, à savoir celles imposant au preneur l’entretien de la clôture, une obligation de chasser et une responsabilité du fait du gibier, et ainsi de le décharger de toute responsabilité, doivent être rejetées car non fondées.

Ils soulignent qu’il résulte des termes du préambule des baux conclus que les deux propriétés constituent, de fait et de par la configuration des lieux, un seul enclos cynégétique, d’un seul tenant, ceint d’une seule et même clôture continu et constante, sur lequel sont édifiés plusieurs bâtiments. Ils indiquent qu’à la date de conclusion des baux, seul l’article L. 424-3 du code de l’environnement, dans sa rédaction en vigueur à cette date, définissait le régime applicable à la chasse à gibier à poil dans l’enclos de chasse et définissait un enclos de chasse comme empêchant la communication avec les héritages voisins et empêchant complètement le passage de gibier et de l’homme. Ils contestent les allégations de la société URBAN PROFILE selon lesquelles à la date de prise à bail, le terrain d’assiette ne pouvait être considéré comme un enclos de chasse, alors que l’article 2 stipule expressément que la location porte sur un enclos au sens cynégétique, qu’il est précisé que le preneur a à sa charge l’entretien de cette clôture, que celui-ci est informé que la clôture actuelle ne possède pas de grillage enterré à moins de 50 cm et qu’il appartient au preneur de s’assurer que la clôture fasse 2 mètres de haut environ et qu’il y ait un piquet tous les 7 mètres au minimum. Ils soulignent que le constat d’huissier établi en 2022 ne saurait démontrer l’état de la clôture au moment de la conclusion du bail en 2020 et que tout au plus, celui-ci démontre la défaillance du preneur dans son obligation d’entretien de la clôture. Ils ajoutent que le preneur avait connaissance des lieux avant la prise à bail et qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est réputé avoir pris possession d’un bien en bon état. Ils ajoutent qu’avant ce litige, la qualification d’enclos cynégétique n’avait jamais été remise en cause par la fédération de chasse, laquelle n’avait d’ailleurs jamais élaboré de plan de chasse. En réplique au moyen selon lequel la qualification d’enclos ne pourra de toutes façons plus être donnée au terrain d’assiette en raison des dispositions de l’article L. 372-1 du code de l’environnement, issu de la loi du 2 février 2023, ils font valoir qu’outre que cette disposition n’est pas encore entrée en vigueur en l’absence de décret d’application, elle est de toute façons inapplicable aux clôture de plus de 30 ans, ce qui est le cas de la clôture litigieuse, et à celles attenants aux parcelles sur lesquelles sont exercées une activité agricole ou à celles nécessaires au déclenchement et à la protection des régénérations forestières, ce qui est le cas du domaine de ROUSTOUZE qui est un domaine d’exploitation forestière. Ils en déduisent qu’en tout état de cause, la clôture litigieuse n’est donc pas concernée par la mise en conformité avec les nouvelles normes avant le 1er janvier 2027 empêchant tout nouvel enclos cynégétique. Ils estiment en tout état de cause mal fondée en droit la demande tendant à déclarer non écrites les clauses du bail tirant les conséquences de l’enclos cynégétique dès lors qu’aucun texte législatif n’est invoqué au soutien d’une telle demande, qu’il n’est pas soulevé le caractère d’ordre public d’une norme qui serait contraire aux dispositions contractuelles et le seul article L. 372-1 du code de l’environnement susceptible d’être invoqué à ce titre n’est pas applicable aux terrains en cause et en tout état de cause pas encore en vigueur. Ils font valoir que si désormais l’article 1170 du code civil est invoqué au motif d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, la sanction applicable ne pourrait pas être une déclaration de clause non écrite, mais la résiliation du bail ce que ne veut manifestement pas le preneur. Ils ajoutent que si le tribunal devait faire droit à la demande tendant à déclarer non écrites certaines clauses, il n’aurait d’autre choix que de prononcer la nullité de l’entier contrat, comme ayant un contenu ou un but illicite, en ce qu’il conférerait des droits de chasse qui sont ceux d’un enclos de chasse alors que l’assiette du bail ne serait pas un enclos de chasse, en application des articles 1162, 1178, alinéa 1 et 1179 du code civil. Ils ajoutent que le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, il ne pourra que rejeter la demande, et fera droit à leur demande indemnitaire au titre de la surveillance du gibier prévue par le contrat et débouter la société preneuse de sa demande de remboursement de la somme de 3 000 euros déjà réglée.

Sur leurs demandes reconventionnelles, ils demandent l’autorisation de réaliser eux-mêmes des travaux sur la clôture aux frais du preneur au titre de la clause contractuelle imposant au preneur de maintenir la clôture de chasse et à réaliser les travaux nécessaires. Ils reprochent au preneur de n’avoir réalisé aucun travaux nécessaires, de sorte que la clôture ne répond plus aujourd’hui aux normes nécessaires pour que les lieux loués répondent à la qualification d’enclos cynégétique suivant les normes de la Fédération de chasse. Ils ajoutent que le preneur a signé un bail en ayant parfaitement connaissance du coût important des travaux comme il l’a écrit le 19 juin 2020. Ils considèrent que leurs conclusions valent mise en demeure de réaliser ces travaux et invoquent l’article 1222 du code civil pour demander au tribunal l’autorisation d’exécuter eux-mêmes ces travaux aux frais du preneur, chiffrés selon devis à la somme totale de 169 800 euros.

S’agissant des dégâts causés par le gibier, il est reproché au preneur de ne pas avoir pris les dispositions nécessaires, dans la chasse, pour maintenir la population de gibier dans les limites supportables pour l’activité forestière, conduisant à un profond déséquilibre sylvo-cynégétique sur tout le territoire, les principaux dégâts ayant été constatés par commissaire de justice le 12 avril 2023 (bourgeons broutés, pins de quelques mois sectionnés à la base, croissance stoppée des pins de plus d’un an, pins plus âgés écorcés ou cassé). Ils indiquent que des réunions ont eu lieu avec le preneur et une analyse cynégétique du domaine a été réalisée par un expert foncier, contradictoirement en octobre 2022, qui relevait que la densité de daims était beaucoup trop importante et générait de très gros dégâts, de sorte que la population devait être définitivement et rapidement détruite, que l’objectif de diminution de grand cerf doit être poursuivi et qu’il fallait prévoir un fort prélèvement sur la population de lièvre. Il préconisait également de mettre en place des cultures à gibiers dédiées à leur alimentation pour qu’ils se détournent des peuplements forestiers et de conserver lors des exploitations un maximum de feuillus à l’intérieur et en bordure des parcelles. Il formulait également des préconisations pour l’exploitation sylvicole elle-même afin de diminuer la sensibilité du territoire et de mettre en place un protocole de suivi des dégâts de gibiers. Ils font valoir que malgré ces constats et préconisations, la situation ne s’est pas améliorée et le preneur a n’a pris les mesures nécessaires pour stopper la catastrophe en cours. Ils soulignent que cela est dramatique pour leur domaine, et que la raison d’être des baux de location de droits de chasse est uniquement pour éviter ce genre de problème, afin que le preneur régule la population et prenne en charge les dégâts causés par une population anormalement élevée de gibiers. Devant l’absence de mesures prises par le preneur, qui a par ailleurs déclaré à tort à la fédération de chasse que le domaine n’était plus un enclos mais un parc, de sorte qu’ils ne pouvaient plus organiser comme ils le souhaitaient des prélèvements, ils ont été contraints de demander une battue administrative pour stopper les dégâts au cours de l’été 2023 et deux battues ont été autorisées par le préfet du Lot et Garonne, ce qui ne dédouane pas le preneur de sa responsabilité au titre des dégâts causés par les gibiers, chiffrés par l’expert à 168000 euros. Ils demandent la condamnation du preneur à leur verser cette somme outre 5445 euros au titre des frais de l’expert.

N° RG : N° RG 23/04740 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X4CL

Subsidiairement, ils demandent une expertise judiciaire avant dire droit et rappellent que la responsabilité du chasseur du fait des dégâts causés aux récoltes par le gibier n’est en rien conditionnée au fait d’avoir une totale maîtrise du gibier et de ses déplacements et résulte du fait que le chasseur est responsable si le gibier est en nombre excessif ou s’il a, soit par sa faute ou par sa négligence, soit favorisé sa multiplication soit négligé de prendre les mesures propres à en assurer la destruction. Ils en déduisent qu’il importe peu que le tribunal considère que le bail porte sur un enclos de chasse ou sur un parc de chasse, la responsabilité du chasseur pour les dégâts causé résultant du bail de chasse. Ils ajoutent que les mesures à prendre consistent dans l’abattage, mais pas uniquement, le bail imposant au preneur d’apporter le fourrage nécessaire pour que le gibier n’ait pas besoin de s’attaquer aux cultures sylvicoles, mais que le fourrage n’a pas non plus été suffisant. Ils font encore valoir qu’il ne saurait leur être reproché d’avoir pratiqué des coupes rases alors que le programme d’exploitation avait été communiqué au preneur et est annexé au bail. En réplique au preneur qui leur reproche de ne pas avoir protégé suffisamment les jeunes plants, ils soulignent que l’expert lui-même a mentionné dans son rapport que les gaines de protection peuvent être efficaces pour les feuillus mais pas pour les pins maritimes et qu’aucune n’est suffisamment haute et adaptée pour lutter contre les grands cervidés.

Sur les bâtiments, les bailleurs font valoir qu’il est incontesté qu’au moment de la signature du bail, aucune des parties n’avait connaissance du fait que l’eau du puits aurait été impropre à la consommation humaine et il appartenait au preneur, au moment où il l’a découvert, d’en aviser le groupement forestier pour y remédier. Ils soulignent que le preneur ne l’a jamais fait et a fait procéder aux travaux de sa propre initiative. Ils s’opposent à la demande en remboursement des frais, qu’ils estiment disproportionnés et rappellent qu’aucune mise en demeure préalable d’exécuter son obligation ne lui a été adressée. Ils estiment en outre que les demandes formées sur le préjudice de jouissance sont disproportionnées, au motif qu’en l’absence de demande, le délai de réaction du groupement forestier ne peut être considéré comme anormalement long, que la découverte a été faite au moment des travaux de réfection et donc le logement pas encore habité, qu’enfin les travaux ont été réalisés à une date inconnue de sorte qu’il n’est pas possible de savoir sur quelle période la maison serait demeurée sans eau potable. Ils ajoutent que la demande de remboursement des loyers à échoir n’est pas fondée alors que la société URBAN PROFILE jouit parfaitement du logement.

Sur l’absence de téléphonie, les défendeurs font valoir que l’état des lieux ne mentionne pas de ligne téléphonique, a fortiori en état de fonctionnement. Ils ajoutent que la mise en place d’une ligne téléphonique ne fait pas partie de la liste exhaustive des travaux que le bailleur s’est engagé à prendre en charge, concluant ainsi au rejet de la demande.

Sur l’entretien de la route d’accès au logement, ils soulignent que l’objet bail est le droit exclusif de chasse et parce que se trouvent sur ce terrain des bâtiments, ils sont loués avec le droit de chasse ; ils font valoir que ces bâtiment se situent dans une exploitation forestière, nécessitant l’usage d’un SUV plutôt que d’une berline et qu’il ne s’agit pas de la location d’une résidence secondaire au sein d’un jardin arboré, de sorte qu’il n’existe pas d’obligation pour le bailleur d’entretenir cette route ; ce bail ne fait que décharger le preneur de l’entretien de la route dans la mesure où elle est utilisée pour le transport du bois, de sorte qu’il aurait été inéquitable de mettre cette obligation d’entretien à la charge du preneur. Ils ajoutent que le bailleur ne s’est jamais engagé à un quelconque entretien de la route, ce qu’il n’aurait pas pu faire car la piste est une piste d’accès DFCI (défense de la forêt contre l’incendie), lequel est bénéficiaire d’une servitude avec obligation de réaliser les opérations d’entretien nécessaires au maintien dans un état fonctionnel de l’équipement DFCI relevant de la servitude ce qui est fait.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des interventions volontaires

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile : « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme./Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. »

En l’espèce, par conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, madame [F] [A] épouse [M], madame [I] [A] épouse [R], monsieur [P] [A] madame [J] [A], madame [L] [X], monsieur [G] [T], monsieur [Z] [T], madame [C] [X] épouse [B], monsieur [AW] [V], monsieur [RF] [V], membres de l’indivision [A]-[X], sont intervenus volontairement dans la procédure. Leur intervention volontaire n’est pas contestée. Dès lors qu’est en litige un bail conclu au nom de l’indivision [A]/[X], dont ils font partie, l’intervention volontaire des membres précités sera déclarée recevable.

Sur la demande tendant à déclarer non écrites les clauses des baux de chasse relatives aux clôtures

Aux termes de l’article 1170 du code civil : « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. » Cette disposition est d’ordre public.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1720 du même code que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

Ainsi l’obligation de délivrance du bailleur ne peut être limitée par une clause qui priverait cette obligation essentielle de sa substance mais elle peut néanmoins recevoir des limitations.

En l’espèce, la demande tend à déclarer non écrite les clauses relatives aux clôture qui figurent à l’article 4-2 9° du bail conclu entre le groupement forestier et la société Urban Profile et à l’article 4-2 8° du bail conclu entre le groupement forestier et l’indivision [A]/[X] (ci-après : « second bail »), intitulés « Charges et conditions particulières relatives à la chasse » et ainsi rédigées: « Le preneur sera tenu d’entretenir, de nettoyer et s’assurer la clôture de la chasse dans les conditions définies en annexe des présentes (Annexe 2 : Modalités de remplacement et de nettoyage, correspondant à l’Annexe 1 du second bail.)/ Le preneur reconnaît être informé que la clôture de chasse ne possède pas de grillage enterré à – 50 cm. Il fait son affaire personnelle de l’éventuelle nécessité de réaliser tous travaux de mise aux normes de la clôture nécessaires pour que les lieux loués répondent à la qualification d’enclos cynégétique suivant les normes de la FDC (Fédération de Chasse), sans pouvoir exiger du bailleur quelques travaux ou participation financière que ce soit à ce titre ».

En l’espèce, il ressort des termes des contrats de location de chasse litigieux que « la commune intention des parties est que la société URBAN PROFILE se voit concéder un droit de chasse exclusif sur ce tout indivisible » (les deux propriétés appartenant d’une part au groupement forestier et d’autre part à l’indivision [A]/[X]), constitué d’ « un seul enclos cynégétique, d’un seul tenant, ceint d’une seule et même clôture continue et constante, sur lesquels sont édifiés plusieurs bâtiments ». Selon l’article 2 des baux, la location porte plus précisément et notamment sur un « enclos cynégétique suivant les normes de la FDC » (fédération de chasse).

Il s’ensuit que le bailleur doit délivrer un terrain clos permettant de pratiquer la chasse en tout temps.

En effet, la clôture continue et constante du terrain permet de déroger aux périodes d’ouverture de chasse. Ainsi, l’article L. 423-4 du code de l’environnement, dans sa rédaction en vigueur à la date de conclusion des baux litigieux, précisait que « le propriétaire ou possesseur peut, en tout temps, chasser ou faire chasser le gibier à poil dans ses possessions attenant à une habitation et entourées d’une clôture continue et constante faisant obstacle à toute communication avec les héritages voisins et empêchant complètement le passage de ce gibier et celui de l’homme ».

C’est ainsi à cette définition que font référence les préambules des baux.

Pour encourir la nullité telle que demandée par le preneur, la clause critiquée doit avoir pour effet de contredire la portée de l’engagement du bailleur.

Les annexes 2 et 1 auxquels renvoient les articles 4-2 9° et 4-2 8° précités précisent que la clôture actuelle fait environ 9km, qu’elle sera à nettoyer. La notion de nettoyage est précisée. Il est indiqué que les piquets à remplacer le seront en même temps que le nettoyage et que le haut de la clôture sera retendu. Il est précisé également que le preneur s’engage à ce que la clôture fasse 2 mètres de haut environ et à ce qu’il y ait un piquet tous les 7 mètres au minimum. Le preneur devra également s’assurer que les clôtures ou le portail qui seront assurés ne soient pas abimés ou détruits par des chutes d’arbres ou des prestataires et qu’il en fera son affaire.

Rien dans ces « Modalités de remplacement et de nettoyage » ne vient contredire l’obligation de délivrance du bailleur : au contraire, il est mentionné que le preneur a à sa charge l’entretien de la clôture existante.

Par ailleurs, la circonstance selon laquelle l’article L. 372-1 du code de l’environnement, issu de la loi n°23-54 du 2 février 2023 interdirait désormais les clôtures de plus d'1,20m est inopérante sur la validité de la clause à ce stade puisque cet article prévoit en son premier alinéa une obligation de mise en conformité des clôtures existantes « avant le 1er janvier 2027 », date non encore atteinte, à la charge des propriétaires. Ainsi, les annexes 1 et 2 qui prévoient que le preneur s’engage à ce que la clôture fasse 2 mètres de haut ne sont pas à ce jour contraire à la loi en vigueur.

En revanche, l’alinéa 2 des articles 4-2 9° et 4-2 8° mentionne expressément que le preneur fait son affaire personnelle de l’éventuelle nécessité de réaliser « tous travaux de mise aux normes de la clôture nécessaires pour que les lieux loués répondent à la qualification d’enclos cynégétique suivant les normes de la FDC, sans pouvoir exiger du bailleur quelques travaux ou participation financière que ce soit à ce titre ».

Or, précisément, par cet alinéa, les bailleurs ont bien transféré leur obligation essentielle de délivrance sur le preneur à qui incombe la charge, à ses seuls frais, de mettre aux normes la clôture afin qu’elle réponde aux critères d’enclos cynégétique, lequel constitue l’objet même du bail du chasse. Les circonstances selon lesquelles le preneur était par ailleurs informé du fait que la clôture de chasse ne possédait pas de grillage enterré à -50 cm étant inopérantes pour s’opposer à la déclaration du caractère non écrit de la clause au motif que les parties auraient décidé qualifier l’enclos de cynégétique quelque soit l’état de la clôture.

Il s’ensuit que ce n’est pas la totalité des articles 4-2 9° et 4-2 8° des deux baux litigieux qui doit être réputée non écrite au regard de l’article 1170 du code civil mais la partie ainsi rédigée : « le preneur fait son affaire personnelle de l’éventuelle nécessité de réaliser tous travaux de mise aux normes de la clôture nécessaires pour que les lieux loués répondent à la qualification d’enclos cynégétique suivant les normes de la FDC, sans pouvoir exiger du bailleur quelques travaux ou participation financière que ce soit à ce titre ».

Sur la demande tendant à déclarer non écrites les clauses des baux de chasse relatives à la chasse

Aux termes de l’article 1162 du code civil : « Le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties. »

L’article 4-2 12°) alinéas 1, 2, 4, 5 et 6 (équivalent de l’article 4-2 10° alinéas 1,2,4,5 et 6 du second contrat) prévoit que : " Le preneur ne doit, par son gibier, par lui-même, ses préposés ou ses ayants-droits, en aucun cas occasionner des dégâts aux jeunes plants ou à la forêt du bailleur./ Le preneur est responsable du gibier qui est dans son clôturé ou qui y entre et qui en sort (sauf les lapins et les lièvres)./(…)Si malgré cela le bailleur devait constater les dégâts anormaux causés par le gibier sur les cultures, et notamment sur les pins de moins de 10 ans, il préviendra le preneur sans délai par mail. Le preneur devra alors organiser une battue pour tenter de réguler et/ou supprimer le gibier qui occasionne les dégâts ou bien poser une clôture électrique pour empêcher le gibier de venir dans les pins de moins de 10 ans./Si un mois après le premier mail du bailleur signalant les dégâts, ces derniers persistent, le bailleur, avec ou sans la présence du preneur, aura tout loisir pour supprimer lors d’une ou plusieurs battues le gibier qui occasionne les dégâts. Et cela, sans limites./ Le bailleur facturera chaque fin d’année au preneur, à la date anniversaire du bail, les éventuels frais qu’il aura dû engager pour assurer cette surveillance du gibier, dans une limite maximale de 1300 euros HT par an pour l’ensemble de la chasse (GF La Roustouze et indivision [A]/[X]) les parties convenant de faire chaque trimestre conjointement un point de la situation. Le preneur réglera cette facture à réception. "

Il est demandé de déclarer non écrites ces dispositions, ou de les priver d’effet, au motif qu’elles imposent au preneur d’organiser toute battue que le bailleur souhaitera, y compris si elles contredisent la loi et le plan de chasse, qui imposent le respect de périodes de chasses, un nombre de pièces de gibier minimal et maximal à abattre et le caractère personnel du plan de chasse. Ces clauses ne sauraient être déclarées non écrites ou privées d’effet au motif qu’elles seraient contraires à la loi ; en effet, elles ont été établies au regard de la délivrance d’un enclos cynégétique, et avec les possibilités de chasse afférentes, dérogatoires en application de l’article L. 424-3 du code de l’environnement ; leur application doit s’apprécier au regard des obligations réciproques des bailleurs, et notamment au regard de leur obligation de délivrance. Mais il n’existe aucun motif valable pour remettre en cause leur validité.

L’article 4-2 15°) (équivalent de l’article 4-2 13° du second contrat) prévoit que : « le preneur s’engage à lutter contre les nuisibles dans la mesure de leur intérêt et présence pour la gestion des populations et la destruction notamment des lièvres et lapins et ce dans l’intérêt sylvicole du bailleur. Si les dégâts causés par les nuisibles, lèvres et lapins sont jugés trop importants par le bailleur, ce dernier aura la possibilité d’intervenir lui-même sur la chasse pour en diminuer la population. »

Il est demandé de déclarer non écrites ces dispositions, ou de les priver d’effet, au motif qu’elles imposent au preneur d’abattre du gibier en violation de la loi ou du plan de chasse si cela est nécessaire aux intérêts du bailleur. Ces clauses ne sauraient être déclarées non écrites ou privées d’effet au motif qu’elles seraient contraires à la loi au motif qu’elles seraient contraires à la loi ; en effet, elles ont été établies au regard de la délivrance d’un enclos cynégétique, et avec les possibilités de chasse afférentes, dérogatoires en application de l’article L. 424-3 du code de l’environnement ; leur application doit s’apprécier au regard des obligations réciproques des bailleurs, et notamment au regard de leur obligation de délivrance. Mais il n’existe aucun motif valable pour remettre en cause leur validité.

En ce qui concerne l’article 3-2 alinéa 2 des baux litigieux (non le 3-3 comme mentionné par erreur dans le dispositif des conclusions), relatifs au loyer du bail renouvelé, il est ainsi rédigé : " le bailleur et le preneur se réuniront (…) pour fixer la nouvelle valeur locative du territoire de chasse à la baisse ou à la hausse, selon les principes suivants : (…) dans l’hypothèse où, durant la première période de 9 ans du bail, des dégâts importants (+ de 10%) auraient été causés par les grands animaux au parc des pins de moins de 10 ans, et constatés par expert, le remboursement du coût des dommages engendrés par ces dégâts (perte de revenus, coût des replantations notamment) seront intégrés dans le loyer pour les 9 nouvelles années du bail renouvelé (…) "

Il est demandé de déclarer non écrite cette clause en ce qu’elle fixe le prix du bail à renouveler d’après le montant des dégâts causés par le gibier dans la première période du bail. Comme les clauses précédentes, ces dispositions sont établies au regard de la délivrance d’un enclos cynégétique, et avec les possibilités de chasse afférentes ; leur application doit s’apprécier au regard des obligations réciproques des bailleurs, et notamment au regard de leur obligation de délivrance. Mais il n’existe aucun motif valable pour remettre en cause leur validité.

L’article 4-2 11°) alinéa 1 du contrat liant le groupement forestier avec le preneur (équivalent de l’article 4-2 9° dans le second bail) prévoit que « le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux riverains ou aux tiers tant par les chasseurs que par le gibier, et entre autres les cerfs et les chevreuils sauf si les accès ont été laissés ouverts par des représentants ou des prestataires du bailleur auxquels cas ces derniers seront tenus seuls responsables ».

Il est demandé de déclarer la clause non-écrite ou de dire qu’elle est privée d’effet au motif qu’elle admet une responsabilité du preneur au titre d’un gibier qu’il ne maîtrise pas. Cette clause ne saurait être déclarée non écrites ou privée d’effet au motif qu’elles serait contraire à la loi ; en effet, elle a été établie au regard de la délivrance d’un enclos cynégétique, et avec les possibilités de chasse afférentes, dérogatoires en application de l’article L. 424-3 du code de l’environnement ; son application doit s’apprécier au regard des obligations réciproques des bailleurs, et notamment au regard de leur obligation de délivrance. Mais il n’existe aucun motif valable pour remettre en cause leur validité.

En conséquence, aucune des clauses litigieuses ne sera déclarée non écrite ni privée d’effet.

Sur la demande formée par la société URBAN PROFILE en remboursement de la somme de 3000 euros au titre de la surveillance des biens loués

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ». L’article 1104 du même code précise que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. /Cette disposition est d’ordre public. »

Selon l’article 4-2 12° alinéa 6°, " Le bailleur facturera chaque fin d’année au preneur, à la date anniversaire du bail, les éventuels frais qu’il aura dû engager pour assurer cette surveillance du gibier, dans une limite maximale de 1300 euros HT par an pour l’ensemble de la chasse (GF La Roustouze et indivision [A]/[X]) les parties convenant de faire chaque trimestre conjointement un point de la situation. Le preneur réglera cette facture à réception ".

Selon factures produites (pièces 13 et 14), le GFA de La ROUSTOUSE a demandé au preneur le paiement de deux sommes de 1560 euros TTC au titre de la surveillance du gibier, pour la saison 2020-2021 et 2022-2023, soit un total de 3020 euros.

Il n’est pas contesté que ces factures ont été payées, au bénéfice du groupement forestier et de l’indivision [A]/[X].

N° RG : N° RG 23/04740 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X4CL

Il est soutenu, à titre subsidiaire pour le cas où la clause ne serait pas déclarée réputée non-écrite, que le preneur ne peut être tenu pour responsable du choix du bailleur de faire surveiller le gibier dès lors qu’il ne peut chasser le gibier que dans le cadre fixé par la loi et le plan de chasse et n’a aucune maîtrise sur le gibier. Il ajoute que les bailleurs ont fait le choix de replanter des jeunes pousses, sans protection et que les animaux ne trouvant plus à s’alimenter en raison de l’abattage intensif pratiqué par les bailleurs, ils se rabattent sur les jeunes pousses occasionnant des dégâts à la forêt.

Mais contrairement à ce que soutient le preneur, la surveillance effectuée par le bailleur, aux frais du preneur, n’est pas liée à son impossibilité de chasser le gibier : elle est dans tous les cas acquise au bailleur : ainsi s’il engage des frais à ce titre, il peut les facturer au preneur.

Il n’est pas contesté que la surveillance a été effectuée par le bailleur.

Dès lors il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de remboursement, la mise en œuvre de la surveillance par le bailleur n’étant pas critiquable.

La demande de la société URBAN PROFILE sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire au titre du manquement à l’obligation de délivrance des bâtiments par le Groupement Forestier de la ROUSTOUZE et les consorts [A]/[X],

Il résulte de l’article 1719 du code civil que : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :/1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (…) "

Aux termes de l’article 2 des baux litigieux, il est précisé que " la présente location porte sur un enclos au sens cynégétique suivant les normes de la FDC et les normes du service public et du ministère du logement suivant le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 (…) "

L’article 3 décret précité du 30 janvier 2002 mentionne que le logement doit notamment être alimenté en eau potable.

Il n’est pas contesté que, selon analyses réalisées à la demande du preneur, sur un prélèvement en date du 28 mai 2021, l’eau du puits alimentant la maison d’habitation était impropre à la consommation.

L’indemnité demandée au titre du trouble de jouissance couvre la période allant du 17 septembre 2020, date de conclusion du bail avec le groupement forestier, et la date de remboursement des frais engagés au titre des travaux pour rendre l’eau potable (en réalité la demande couvre 2020-2023).

En l’espèce, le prélèvement a eu lieu le 28 de mai 2021 alors que la location a pris effet au mois de septembre 2020. Il n’est pas démontré que les lieux étaient effectivement occupés entre septembre 2020 et mai 2021, ceux-ci ayant vraisemblablement fait l’objet d’importants travaux de rénovation, de sorte qu’aucun préjudice n’est démontré entre la date de prise d’effet du bail et la date de réalisation des analyses. Il est établi que le preneur a fait réaliser des travaux pour rendre l’eau potable et que selon nouvelles analyses en date du 10 août 2022, l’eau peut désormais être consommée. Il convient toutefois de souligner que la facture de travaux date du 21 décembre 2021, de sorte que le préjudice de jouissance ne saurait excéder 7 mois. Au titre de l’année 2021, le loyer annuel HT était de 2745,72+5500 euros soit : 8245,72 euros pour les bâtiments. L’indemnité pour trouble de jouissance sera donc fixée, au prorata, à la somme de 4810 euros. S’agissant d’une demande indemnitaire, les intérêts courront à compter du jugement,

Sur la demande de remboursement au titre des travaux d’alimentation en eau

Selon l’article 1720 du code civil : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce./Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le preneur a réalisé des travaux pour assurer la distribution d’eau potable pour le logement, l’eau du puits étant impropre à la consommation. Il produit une facture du 21 décembre 2021 pour « fourniture et installation unité de deferrisation de l’eau de forage ». Le montant de la facture est de 11789,69 euros.

Il n’est ni soutenu ni allégué que le preneur a mis en demeure le bailleur de procéder à ces travaux, ni même qu’il l’a informé de ce que l’eau était impropre à la consommation et ne lui a pas davantage soumis de devis avant de faire procéder à ces travaux. Or, il est acquis en jurisprudence qu’en l’absence de mise en demeure préalable d’avoir à effectuer les travaux ou d’autorisation par décision de justice, le bailleur n’est pas tenu, sauf urgence, de supporter la charge de ces travaux (3e Civ., 23 mai 2013, pourvoi n° 11-29.011).

La demande en paiement sera ainsi rejetée.

Sur la demande de rétablissement de la ligne téléphonique sous astreinte et la demande de remboursement des dépenses téléphoniques

Selon l’article 1720 du code civil : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce./Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En l’espèce, contrairement à ce que soutient le preneur, il ne ressort nullement des termes du bail conclu entre le groupement forestier et la société URBAN PROFILE que le logement loué serait équipé de prises téléphonique.

Le preneur ne produit pas l’état des lieux d’entrée qui pourrait en faire mention. Le bailleur le produit mais celui-ci ne comporte que des photographies photocopiées, de mauvaise qualité, de sorte qu’il n’est pas possible de voir si de telles prises sont présentes, ni dans quelles pièces.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait droit à la demande tendant à voir condamner le bailleur à rétablir une ligne téléphonique, a fortiori sous astreinte. La demande indemnitaire pour les frais de téléphonie sera également rejetée.

Sur la demande de réalisation des travaux de remise en état de la route d’accès au logement

Selon l’article 1720 du code civil : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce./Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Il ressort de l’article 4-2 10° du bail conclu entre le groupement forestier et le preneur que " le preneur ne sera pas tenu d’entretenir les deux routes empierrées en voirie lourde (blanches) traversant le domaine du nord au sud empruntées notamment pour le transport de bois, qui resteront à la charge exclusive du bailleur (…) ".

Le preneur soutient que ces routes constituent également le chemin d’accès au logement loué et que les ornières causées par l’activité sylvicole les rendent difficilement carrossables. Il demande des travaux de remise en état de la route d’accès au logement du portail jusqu’au bâtiment d’habitation.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient le bailleur, celui-ci a bien l’obligation d’entretenir la route, celui-ci en supportant la « charge exclusive ».

Il ressort du constat de commissaire de justice en date du 10 mars 2023 que le chemin d’accès entre la route et les bâtiments d’habitation et relais de chasse est un " chemin carrossable constitué de tout-venant compact. Sur toute la longueur, il a constaté des raccords, réparations ou remblais, des ornières mettant à nu des cailloux et/ou pierres, des cailloux en surface créant des aspérités, ce qui est corroboré par les photographies. Celles-ci ne révèlent toutefois aucune incapacité à emprunter cette route et il n’est pas non plus démontré qu’elle est inutilisable pour un véhicule autre qu’un tracteur ou engin de chantier.

La demande de remise en état doit ainsi être rejetée, faute d’en démontrer la nécessité.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de condamnation de la société URBAN PROFILE à payer aux bailleurs le coût des travaux portant sur la clôture des biens loués

Aux termes de l’article 1731 du code civil : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Il résulte de l’article 1720 du même code que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

En l’espèce, il ressort de l’annexe 2 du bail de chasse conclu entre le groupement forestier et la société URBAN PROFILE (annexe 1 du second bail) que la clôture actuelle fait environ 9km, qu’elle sera à nettoyer. Il est indiqué que les piquets à remplacer le seront en même temps que le nettoyage et que le haut de la clôture sera retendu. Il est précisé également que le preneur s’engage à ce que la clôture fasse 2 mètres de haut environ et à ce qu’il y ait un piquet tous les 7 mètres au minimum. Le preneur devra également s’assurer que les clôtures ou le portail qui seront assurés ne soient pas abimés ou détruits par des chutes d’arbres ou des prestataires et qu’il en fera son affaire. Il y a donc une obligation d’entretien à la charge du preneur.

Il est constant qu’aucun état des lieux de la clôture n’a été réalisé, de sorte que la clôture est présumée en bon état d’entretien au moment de la délivrance et présumée être un « enclos cynégétique suivant les normes de la FDC ».

Les bailleurs demandent à être autorisés à réaliser des travaux sur la clôture aux frais du preneur, lui reprochant de ne pas avoir réalisé les travaux de mise aux normes nécessaires pour que les lieux loués répondent à la qualification d’enclos cynégétique suivant les normes de la fédération de chasse. Or, il convient de souligner que la clause selon laquelle « le preneur fait son affaire personnelle de l’éventuelle nécessité de réaliser tous travaux de mise aux normes de la clôture nécessaires pour que les lieux loués répondent à la qualification d’enclos cynégétique suivant les normes de la FDC, sans pouvoir exiger du bailleur quelques travaux ou participation financière que ce soit à ce titre » a été déclarée non écrite. En tout état de cause, les bailleurs ne sauraient davantage demander une remise en état de la clôture afin qu’elle réponde aux normes de la FDC puisqu’ils ont manqué à leur obligation de délivrance d’un enclos cynégétique ; en effet, il ressort clairement du « compte rendu entretien avec la fédération des chasseurs 47 pour le domaine de la Roustouse en Lot et Garonne » du 7 décembre 2020, soit 3 mois après la conclusion des baux litigieux, établi par l’association départementale des chasseurs de grand gibier du Lot et Garonne que " le domaine de la Roustouse n’est pas un enclos cynégétique car la clôture n’est pas enterrée et ne possède pas, en partie haute, d’un retour vers l’intérieur de 0,50 m. En conséquence : demande de plan de chasse (…). " Et, postérieurement à cette réunion, des plans de chasse ont été établis pour les campagnes de chasse m2021-2022 et 2022-2023.

Il est dès lors démontré que la clôture ne permettait pas de qualifier l’enclos d’enclos cynégétique au selon les normes de la FDC ; les bailleurs ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance, de sorte qu’ils ne sont pas fondés à faire peser sur le preneur une obligation de remise aux normes de la clôture, charge qui ne peut que leur incomber.

Sur la demande indemnitaire formée au titre des dégâts causés aux plantations

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 4-12° du bail conclu entre le groupement forestier et la société URBAN PROFILE (4-2 10° du second bail) au motif que le preneur « était incapable de prendre les mesures nécessaires, dans la chasse, pour maintenir la population de gibier dans les limites supportables par l’activité forestière, conduisant à un profond déséquilibre sylvo-cynégétique sur tout le territoire ».

Selon l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Les articles 4-2 12° alinéas 1 et 2 et 4-2 10° alinéas 1 et 2 des baux litigieux prévoient que « Le preneur ne doit, par son gibier, par lui-même, ses préposés ou ses ayants-droits, en aucun cas occasionner les dégâts aux jeunes plants ou à la forêt du bailleur./ Le preneur est responsable du gibier qui est dans son clôturé ou qui y rentre et qui en sort ».

Il en résulte que les parties ont souhaité ériger une responsabilité de plein droit du preneur, du fait du gibier. Cette responsabilité est nécessairement le corollaire de la mise à disposition d’un enclos cynégétique au sens des normes de la FDC, lequel permet de déroger aux temps de chasse ; ce faisant le preneur est en mesure de prendre les mesures nécessaires pour réguler ou supprimer le gibier, conformément à l’alinéa 4 des articles litigieux précités, à savoir organiser notamment des battues.

Or, en l’espèce, il a été démontré plus haut que les baux de chasse ne portent en réalité pas sur un enclos cynégétique, de sorte que la société URBAN PROFILE doit respecter un plan de chasse et des temps de chasse. Il n’est pas contesté qu’elle a respecté ses obligations sur ce point.

Dès lors, à partir du moment où les bailleurs ont eux-mêmes manqué à leur obligation de délivrance, ils ne sauraient valablement reprocher au preneur d’avoir manqué à son obligation de régulation du gibier, laquelle a nécessairement pour corollaire un enclos cynégétique.

Le manquement à leur obligation de délivrance a entraîné la délivrance d’un plan de chasse, qui a nécessairement limité les possibilités de prélèvement du gibier par le preneur.

En l’absence de faute du preneur, la demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée, sans qu’il y ait lieu d’ordonner d’expertise judiciaire pour évaluer le préjudice.

Sur les frais de l’instance

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge des défendeurs.

— Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au vu des circonstances du litige, les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Déclare recevable l’intervention volontaire de madame [F] [A] épouse [M], madame [I] [A] épouse [R], monsieur [P] [A] madame [J] [A], madame [L] [X], monsieur [G] [T], monsieur [Z] [T], madame [C] [X] épouse [B], monsieur [AW] [V], monsieur [RF] [V], membres de l’indivision [A]-[X],

Déclare non écrite la seconde phrase du second alinéa de l’article 4-1 9° du bail de chasse conclu le 17 septembre 2020 entre le groupement forestier de la ROUSTOUSE et la société URBAN PROFILE ainsi rédigée : « le preneur fait son affaire personnelle de l’éventuelle nécessité de réaliser tous travaux de mise aux normes de la clôture nécessaires pour que les lieux loués répondent à la qualification d’enclos cynégétique suivant les normes de la FDC , sans pouvoir exiger du bailleur quelques travaux ou participation financière que ce soit à ce titre ».

Déclare non écrite la seconde phrase du second alinéa de l’article 4-1 8° du bail de chasse conclu le 17 septembre 2020 entre l’indivision [A]/[X] et la société URBAN PROFILE ainsi rédigé : « le preneur fait son affaire personnelle de l’éventuelle nécessité de réaliser tous travaux de mise aux normes de la clôture nécessaires pour que les lieux loués répondent à la qualification d’enclos cynégétique suivant les normes de la FDC , sans pouvoir exiger du bailleur quelques travaux ou participation financière que ce soit à ce titre ».

Rejette les demandes tendant à déclarer non écrits ou inapplicables d’autres articles des baux conclus le 17 septembre 2020 d’une part entre le groupement forestier de la ROUSTOUSE et la société URBAN PROFILE, d’autre part entre l’indivision [A]/[X] et la société URBAN PROFILE,

Rejette la demande formée par la société URBAN PROFILE au titre du remboursement des frais de surveillance,

Rejette la demande formée par le groupement forestier de la ROUSTOUSE et l’indivision [A]/[X] tendant à être autorisé à réaliser des travaux sur la clôture aux frais du preneur,

Condamne le groupement forestier de la ROUSTOUSE à payer à la SAS URBAN PROFILE la somme de 4810 euros au titre du trouble de jouissance, avec intérêts à compter du présent jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1342-2 du code civil,

Rejette la demande en paiement formée par la SAS URBAN PROFILE au titre des travaux d’alimentation en eau potable,

Rejette la demande de rétablissement d’une ligne téléphonique formée par la SAS URBAN PROFILE,

Rejette la demande de remboursement des frais téléphoniques formée par la SAS URBAN PROFILE,

Rejette la demande de remise en état du chemin d’accès au logement formée par la SAS URBAN PROFILE,

Condamne le Groupement Forestier de la ROUSTOUZE, madame [O] [T], madame [D] [B], monsieur [U] [B], monsieur [N] [V], madame [F] [A] épouse [M], madame [I] [A] épouse [R], monsieur [P] [A] madame [J] [A], madame [L] [X], monsieur [G] [T], monsieur [Z] [T], madame [C] [X] épouse [B], monsieur [AW] [V], monsieur [RF] [V] aux dépens de l’instance,

Rejette les demandes de condamnation formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire de droit du jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT