TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Alain DE LANGLE

Copie certifiée conforme à :

— Maître Alain DE LANGLE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/12485

N° Portalis 352J-W-B7J-DAT37

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Octobre 2025

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, VALIERE CORTEZ, S.A.S.U

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [S] [N] veuve [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 05 Janvier 2026, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 15 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/12485 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAT37

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Novembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [N] veuve [Z] est propriétaire des lots 8, 27 et 37 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires l’a faite assigner, selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation, au visa des articles 10, 10-1et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile, au paiement des sommes suivantes:

—  19 699,16 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 1er octobre 2025, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’aux provisions exigibles du 4ème trimestre 2025 ;

—  414 euros au titre des frais nécessaires ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience de plaidoiries du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a indiqué s’en rapporter aux termes de son assignation.

Citée suivant les modalités de l’article 658 du code de procédure civile (remise à étude), Mme [S] [N] veuve [Z] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 15 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/12485 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAT37

Sur la demande en paiement de charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 21 juillet 2025, visant la provision impayée du 3ème trimestre 2025 et le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Mme [S] [N] veuve [Z] d’avoir à régler le montant de la provision impayée à hauteur de 1 421,18 euros euros.

Faute pour cette dernière d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété établissant que la Mme [S] [N] veuve [Z] est propriétaire des lots 8, 27 et 37 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2021, 14 juin 2022, 22 juin 2023, 28 juin 2024 et 26 juin 2025 approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2020 à 2024 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 à 2026.

— un décompte individuel de charges établi sur la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2025, incluant les appels provisionnels du 4ème trimestre 2025, faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 19 699,16 euros.

Il résulte de ces éléments que Mme [S] [N] veuve [Z] lui est redevable de la somme de 19 699,16 euros au titre des charges échues au 1er octobre 2025 (4ème appel provisionnel 2025 inclus), qu’elle sera condamnée à lui régler. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du lendemain de l’assignation conformément à la demande du syndicat soit à compter du 17 octobre 2025.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre l’octroi d’une somme totale de 414 euros au titre des frais nécessaires.

Si le syndicat produit aux débats une facture du syndic d’un montant de 342 euros au titre du « suivi contentieux litige », il doit être relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Le syndicat sollicite par ailleurs la somme de 72 euros (pour deux mises en demeure des 25 mai 2023 et 27 juillet 2023). Si les frais de demeure constituent en principe des frais nécessaires au recouvrement de la créance, ces frais ne sont en l’espèce justifiés par aucune pièce, de sorte que le syndicat sera débouté de ses demandes au titre des frais.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la défenderesse a d’ores et déjà été condamnée à deux reprises par des jugements du tribunal judiciaire de Paris des 4 octobre 2018 et 14 octobre 2020, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré deux précédentes condamnations, et la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

En outre, l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de la considérer comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [S] [N] veuve [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les autres demandes

Mme [S] [N] veuve [Z], qui succombe à l’instance, est condamnée aux entiers dépens.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [S] [N] veuve [Z] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8]:

— la somme de 19 699,16 euros au titre des charges échues au 1er octobre 2025 (appels du 4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2025 ;

— la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Mme [S] [N] veuve [Z] aux dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] du surplus de ses demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 15 Janvier 2026

La Greffière La Présidente