TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/13454

N° Portalis 352J-W-B7F-CVOWG

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [H] [G]

Madame [R] [Z] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [M] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tous trois représentés par Maître Louise BOIDIN, de la SAS DUVIVIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant, Maître Nicolas DUVAL de la SELARL NOUAL DUVAL, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0493

DÉFENDERESSE

La SCI LE TAC, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Matthieu CHUDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1775

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/13454 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVOWG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il a successivement été administré par les sociétés GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE, SARL PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLES, et enfin IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION.

Au sein de cet immeuble, la SCI LE TAC est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage droite, à l’aplomb de l’appartement du 1er étage droite appartenant, depuis le 6 avril 2016, à Mme [R] [Z] épouse [G], M. [H] [G] et M. [M] [G].

Les consorts [G] ont acquis leur appartement de Mme [P] [E]. Leur acte de vente du 6 avril 2016 précise que « par suite de travaux d’aménagements réalisés par un précédent propriétaire, la désignation actuelle de l’appartement » est la suivante : « une pièce donnant sur cour, entrée cuisine, water-closet, salle de bains ».

Avant la signature de l’acte notarié précité, l’appartement du 1er étage a fait l’objet de deux dégâts des eaux :

— un premier, survenu le 28 mai 2015, ayant pour origine une « fuite sur canalisation privative accessible d’évacuation d’eau de l’évier » de l’appartement de la SCI LE TAC situé au 2ème étage droite,

— un second, survenu le 11 mars 2016, ayant pour origine une « fuite sur un joint de parcours de canalisation privative d’alimentation d’eau accessible dans l’appartement du 3ème étage » droite appartenant à la SCI CFG GRANDES CARRIERES, engendrant « des dommages immobiliers dans la salle de bains de l’appartement de Mme [E] », qui a justifié la stipulation, dans l’acte de vente précité, d’une clause prévoyant le versement par le vendeur aux acquéreurs d’une somme de 1.430 euros correspondant au montant devisé des travaux de remise en état des peintures des murs et plafonds de la salle de bains et du coin cuisine dégradés.

Le 14 avril 2016, un nouveau sinistre est survenu, matérialisé par l’effondrement du plafond haut de la cuisine et de la salle d’eau de l’appartement des consorts [G] ainsi que du faux plafond et du plâtras du plafond haut de l’entrée et du faux plafond haut de la salle de bain de l’appartement du 2ème étage.

Des étais ont été mis en place aux 1er et 2ème étages en soutènement du plancher à titre de mesure conservatoire.

Par ordonnance du 9 mars 2018, le Président du tribunal de grande instance de Paris a fait droit à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par les consorts [G] et a désigné M. [W] [D] en qualité d’expert judiciaire, au contradictoire du syndicat des copropriétaires, de son assureur la société SMA, de la SCI LE TAC, de la société ACM, de la SCI CFG GRANDE CARRIERES et de la société AXA France IARD.

Par ordonnance de référé en date du 21 septembre 2018, le Président du tribunal de grande instance a rendu commune l’expertise judiciaire à Mme [P] [E], aux sociétés GTF et PARISIENNES DE GERANCE d’IMMEUBLES et à dix copropriétaires.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 31 décembre 2019.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier respectivement délivrés les 13 juillet, 21 juillet, 23 juillet et 5 août 2020, les consorts [G] ont assigné Mme [P] [E], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2], la société SA SMA en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la société SARL PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLES, la société SA GESTION ET TRANSACTIONS DE France et la société SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION en indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 20/08439.

Un nouveau dégât des eaux est intervenu au cours de l’année 2021.

Mme [R] [Z], M. [H] [G] et [M] [G] ont, par acte d’huissier délivré 18 octobre 2021, assigné en intervention forcée la SCI LE TAC, propriétaire de l’appartement du 2ème étage côté droit, afin de solliciter la jonction de ladite intervention forcée avec l’instance enregistrée sous le n° RG 20/8439 et la condamnation in solidum de la SCI LE TAC et des parties attraites à l’instance enregistrée sous le n° RG 20/8439 à des dommages et intérêts réparant leurs préjudices matériels et immatériels.

L’affaire a été enregistrée sous les n° RG 21/13454.

Par bulletin notifié le 11 février 2022 dans le cadre de l’affaire enregistrée sous le n° RG 20/08439, le juge de la mise en état a informé les parties de ce que l’affaire enregistrée sous le n° RG 21/13454 avait été jointe à celle enregistrée sous le n° RG 20/08439 par mentions aux dossiers du 8 février 2022.

Par bulletin notifié le 29 juin 2022, le juge de la mise en état a informé les parties de ce que l’affaire avait été disjointe par mentions aux dossiers du 12 avril 2022.

Par jugement du 26 janvier 2023 (RG n° 20/08439), le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sollicitée par les consorts [G] aux fins de nouvelle jonction avec l’instance enregistrée sous le n° RG 21/13545, au motif que «  les dégâts des eaux qu’auraient subi [R] [Z], [H] [G] et [M] [G] au cours des dernières années, dont le dernier au cours de l’année 2021 en provenance, selon eux, du seul appartement de la SCI LE TAC, impose un examen de toute éventuelle responsabilité de cette dernière société dans le cadre d’une procédure distincte »,

— dit que les demandes formées à l’encontre de la SCI LE TAC, qui n’est pas partie à l’instance, sont sans objet,

— déclaré le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par Me [O], ès qualités d’administrateur provisoire, et la société SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE responsables du sinistre subi le 14 avril 2016,

— débouté [R] [Z], [H] [G] et [M] [G] de leur demande aux fins de voir déclarer responsables du sinistre subi la société IPG PARISIENNE DE GESTION, la société PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLES ainsi que [P] [E],

— rejeté la demande de [R] [Z], [H] [G] et [M] [G] de condamnation in solidum des parties tenues responsables de leur sinistre,

— fixé les parts de responsabilité au titre de l’indemnisation due à [R] [Z], [H] [G] et [M] [G], ensemble, comme suit :

* 50 % au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2],

* 10 % à la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2] à payer à [R] [Z], [H] [G] et [M] [G], pris ensemble, les sommes suivantes :

* 26.908 euros (53.816 * 50 %) au titre du préjudice de jouissance,

* 4.020,50 euros (8.041 * 50 %) au titre des travaux de réfection,

* 1.375 euros (2.750 * 50 %) au titre des travaux conservatoires,

* 2.752,41 euros (5.504,82 * 50 %) au titre des travaux de reprise des parties communes,

— condamné la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE à payer à [R] [Z], [H] [G] et [M] [G], pris ensemble, les sommes suivantes :

* 5.381,6 euros (53.816 * 10 %) au titre du préjudice de jouissance,

* 804,10 euros (8.041 * 10 %) au titre des travaux de réfection,

* 275 euros (2.750 * 10 %) au titre des travaux conservatoires,

* 550,40 euros (5.504,82 * 10 %) au titre des travaux de reprise des parties communes,

— accueilli l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2] à l’encontre de la société SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE dans la limite du montant des condamnations prononcées à l’encontre de cette société et correspondant à sa part d’imputabilité dans la survenance des désordres,

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2] de ses demandes d’appel en garantie formées à l’encontre des sociétés IPG IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION et SOCIETE PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLES,

— condamné la société SA SMA à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge au profit de [R] [Z], [H] [G] et [M] [G],

— déclaré les franchises et limites prévues dans la police de la société SA SMA opposables aux tiers lésés,

— dispensé [R] [Z], [H] [G] et [M] [G] des frais de procédure par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par Me [C] [O], ès qualités d’administrateur provisoire, la SA SMA et la société SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE à payer à [R] [Z], [H] [G] et [M] [G], pris ensemble, la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté l’ensemble des autres parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2] représenté par Me [C] [O], ès qualités d’administrateur provisoire, la SA SMA et la société SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE aux dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire et pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses motifs, le tribunal a ainsi motivé le partage de responsabilité retenu (page 24) : « il ressort de l’analyse ci-avant :

— la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 2] s’agissant de la vétusté du gros œuvre de l’immeuble et de l’absence de réfection des descentes d’eaux usées,

— la part de responsabilité du syndic de copropriété, la société SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE pour les fautes ci-avant commises dans la gestion de la copropriété 25 juin 2008 au 27 mai 2014.

Si l’expert judiciaire ne formule aucune proposition quant au partage de responsabilités mais qu’il retient également comme origine du dommage les fuites d’eaux des installations privatives et/ou collectives des appartements situés au-dessus de celui des consorts [G], il apparaît raisonnable de fixer à hauteur de 50 % la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires et à 10 % celle de la société SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE, la part résiduelle étant alors imputée aux copropriétaires en cause à titre individuel, toutefois non attraits dans la cause ».

Il n’a pas été interjeté appel de ce jugement.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, M. [H] [G], Mme [R] [Z] épouse [G] et M. [M] [G] demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, les articles 544 du code civil et 1240 du code civil, les pièces versées aux débats,

Juger tant recevables que bien fondés M. [H] [G], Mme [R] [G] et M. [M] [G] en leurs demandes,

Juger que la SCI LE TAC a engagé sa responsabilité envers les consorts [G] sur le fondement des articles 544 du code civil et des articles 1240 et suivants du code du code civil,

Fixer à hauteur de 40 % la part de responsabilité de la SCI LE TAC au titre de l’indemnisation due à M. [H] [G], Mme [R] [G] et M. [M] [G],

En conséquence,

Condamner la SCI LE TAC à leur payer les sommes suivantes :

—  21.526,40 € (53.816 x 40 %) au titre du préjudice de jouissance,

—  14.040 € (35.100 x 40 %) au titre du préjudice de relogement,

—  3.216,40 € (8.041 x 40 %) au titre des travaux de réfection,

—  1.100 € (2.750 x 40 %) au titre des travaux conservatoires,

—  2.201,93 € (5.504,82 € x 40 %) au titre du montant de leur quote-part lié aux tantièmes de propriété (36/1000) dont ils disposent sur l’immeuble relatif aux travaux de réfection, somme à parfaire selon le chiffrage définitif,

—  1.500 € chacun au titre du préjudice moral.

En tout état de cause,

Débouter la SCI LE TAC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI LE TAC à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI LE TAC aux entiers dépens, qui comprendront les frais des procédures, de recommandés accusés de réception, d’huissiers de justice, de frais irrépétibles avancés par les demandeurs à l’issue des référés, d’expertise judiciaire et de la présente procédure, dont distraction au profit de la SELARL NOUAL DUVAL, avocat aux offres de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la S.C.I. TAC demande au tribunal de :

Dire et juger la SCI LE TAC recevable et bien fondée

Débouter les consorts [G] de toutes demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

Donner acte à la SCI LE TAC de ce qu’elle entend poursuivre la réparation de son entier préjudice à l’encontre de qui de droit, notamment du syndicat des copropriétaires et des syndics successifs, ce qu’elle ne peut faire à présent compte-tenu de la disjonction des instances,

Condamner les consorts [G] à payer une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles supportés par la SCI LE TAC,

Condamner les consorts [G] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de maître Matthieu Chudet, avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries le 20 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 novembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de « donner acte » présentée au sein du dispositif des dernières conclusions de la SCI LE TAC, dès lors qu’elle ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile pour ne valoir consécration d’aucun droit et être dépourvue de toute portée juridique.

1 – Sur les demandes principales des consorts [G]

Les consorts [G] soutiennent que la SCI LE TAC est responsable, sur le fondement des dispositions des articles 1240, 1241, 1242 et 544 du code civil, de 40 % des préjudices matériels et immatériels dont ils demandent réparation. Ils font valoir que :

— « plusieurs dégâts des eaux dont le dernier intervenu en 2021 proviennent de l’appartement appartenant à la SCI LE TAC si bien qu’elle a concouru aux dommages subis par les consorts [G] et elle engage donc sa responsabilité compte tenu de ses fautes résultant de l’absence d’entretien de ses installations », étant précisé à cet égard que :

* la fuite de 2015 est « une inondation d’ampleur ayant donné lieu au dépôt d’un main courante et d’une pétition compte tenu des nuisances subies par les occupants de l’immeuble résultant des agissements de la SCI LE TAC »,

* le nouveau dégât des eaux survenus en 2021 démontre que la SCI LE TAC s’abstient de remettre en état « sa tuyauterie privative »,

* les factures de travaux produites par la SCI LE TAC ne démontrent pas qu’elle aurait réalisé l’intégralité des travaux nécessaires,

— « les nombreux travaux effectués par la SCI LE TAC sont à l’origine des nombreux dégâts des eaux qui se sont succédés au fil des années », étant précisé à cet égard que :

* en novembre 2016, le syndic a adressé à la SCI LE TAC une lettre recommandée lui enjoignant de cesser tous travaux dans son appartement,

* « en date du 15 décembre 2016, le syndic est de nouveau intervenu auprès de la SCI LE TAC étant donné que son appartement était occupé, malgré les directives de l’architecte qui avait indiqué que l’appartement devait être inhabitable jusqu’à nouvel ordre, ce qui démontre qu’elle est également responsable des désordres intervenus »,

* le fait que la SCI LE TAC ait été elle-même victime d’un dégât des eaux en provenance de l’appartement du 3ème étage en avril 2016 est indifférent au fait que les consorts [G] ont été, à la même date, victimes d’un dégât des eaux en provenance de l’appartement du 2ème étage comme cela ressort du compte-rendu de visite de l’architecte mandaté par l’immeuble le 24 avril 2016, lequel retient que « les effondrements sont le résultat de longues années d’infiltrations récurrentes dues aux malfaçons dans la réalisation des travaux de rénovation et au manque d’entretien des installations sanitaires et de plomberie privatives »,

— il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les consorts [G] ont opéré des travaux de décloisonnement sans intervention sur mur porteur,

— au titre du partage des responsabilité dans la survenance du dommage, le tribunal judiciaire de Paris a, dans son jugement du 26 janvier 2023 devenu définitif, jugé que « si l’expert judiciaire ne formule aucune proposition quant au partage de responsabilité mais qu’il retient également comme origine du dommage les fuites d’eau des installations privatives et/ou collectives des appartements situés au-dessus de celui des consorts [G], il apparaît raisonnable de fixer à hauteur de 50 % la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires et à 10 % celle de la société SA GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE, la part résiduelle étant alors imputée aux copropriétaires en cause à titre individuel, toutefois non attraits dans la cause »,

— dès lors que le jugement précité du 26 janvier 2023 est opposable aux tiers, que les époux [G] doivent être intégralement indemnisés de leurs préjudices et que le jugement à venir ne doit pas contrarier la décision précitée, ils sont bien fondés à voir fixer à hauteur de 40 % la part de responsabilité de la SCI LE TAC, copropriétaire en cause à titre individuel dont l’appartement est situé au-dessus du leur.

La SCI LE TAC soutient que :

— aucune des expertises, tant amiables que judiciaire, n’établit que son appartement est à l’origine directe des désordres affectant l’appartement des consorts [G],

— le rapport d’expertise judiciaire fait état d’une claire incertitude en ce qui concerne l’établissement des responsabilités,

— si un dégât des eaux mineur est survenu dans l’appartement de la SCI LE TAC le 28 mai 2015, consécutivement à une insignifiante fuite de canalisation de l’évier de son appartement, ce sinistre a été immédiatement pris en charge et la cause a immédiatement été supprimée par un professionnel ; « il est totalement erroné, factuellement et matériellement, de relier cette fuite mineure, qui s’est manifestée en mai 2015, en cuisine, a aussitôt cessé, et a été réparée, à l’effondrement du plafond haut de la salle d’eau survenu dans l’appartement des consorts [G] le 14 avril 2016 »,

— l’expert judiciaire rejoint le rapport de visite de l’architecte M. [T] en date du 25 avril 2016, lorsqu’il met en cause la suppression à tous les étages, sauf dans l’appartement de la SCI LE TAC, du mur porteur au niveau de la pièce d’eau ; or, c’est précisément lorsque les consorts [G] ont démoli ce même mur dans leur appartement, que le plafond s’est effondré, de sorte que les consorts [G] ont participé à la survenance de leur propre préjudice et que leur responsabilité est à cet égard engagée,

— la SCI LE TAC subit elle-même des infiltrations récurrentes, au niveau notamment du plafond de ses installations sanitaires et provenant des étages supérieurs, ayant engendré des dégâts considérables dans son propre appartement (le rendant inhabitable selon les constations de l’expert judiciaire) ; l’eau n’a fait que traverser l’appartement de la SCI LE TAC au deuxième étage, en provenance des étages supérieurs, avant d’arriver dans celui des consorts [G] au premier étage ; l’expert judiciaire conclut d’ailleurs que « les appartements du 2ème SCI LE TAC et 1er étage [G] aux niveaux inférieurs de l’immeuble ont été les plus exposés aux dégradations dues aux fuites d’eau des appartements des étages supérieurs »,

— le jugement du 26 janvier 2023 n’a pas autorité de chose jugée à son égard, étant au demeurant relevé que :

* ledit jugement évoque l’imputabilité d’une part résiduelle de responsabilité « aux copropriétaires en cause à titre individuel, toutefois non attraits à la cause » en visant plusieurs copropriétaires,

* ledit jugement ne précise pas selon quelle proportion les responsabilités devraient être réparties entre les « copropriétaires en cause à titre individuel » et pour cause, puisque les consorts [G] ont fait le curieux (mais délibéré) choix procédural de ne pas attraire les propriétaires des étages supérieurs dans la cause, tandis pourtant qu’ils étaient tous parties à l’expertise judiciaire,

— rien ne permet de mettre à la charge de la SCI LE TAC la part de responsabilité résiduelle des « copropriétaires en cause à titre individuel » s’élevant à 40 % des dommages totaux ; l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur une répartition de responsabilités ;

— le sinistre de 2021 a été engendré lors du remplacement de la colonne sur toute la hauteur de l’immeuble, à l’initiative de l’administrateur provisoire de la copropriété, par un défaut de raccordement de la nouvelle colonne aux installations privatives rénovées, mais surtout sont postérieurs aux préjudices allégués par les consorts [G] ayant motivé leur demande d’expertise et la procédure qu’ils ont ensuite diligentée, au fond,

— par application notamment des principes de cohérence (estoppel) et de loyauté procédurale, les prétentions des consorts [G] devront être rejetées, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre exclusivement de sa co-victime, la SCI LE TAC.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article 1242 du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Par ailleurs, l’article 544 du code civil dispose « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, cette obligation résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

Le trouble est sanctionné :

— dans tous les cas, s’il provient d’un usage du lot contraire au règlement de copropriété (Civ. 3èm , 15 janvier 2003, n° 01-14.472, s’agissant d’une disposition du règlement de copropriété imposant de ne produire « aucun bruit de nature à gêner les voisins »),

— et, en l’absence de dispositions particulières du règlement, seulement s’il présente un caractère anormal.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de constater que les demandes indemnitaires formées dans le cadre de la présente instance par les consorts [G] ne sont pas relatives au sinistre « de 2021 » mais à la réparation des dommages résultant de l’état de leur appartement après le sinistre du 14 avril 2016.

La matérialité des désordres ayant affecté l’appartement des consorts [G], décrits en pages 5 et 7 du rapport d’expertise judiciaire de M. [W] [D] clos le 31 décembre 2019 (disparition du plâtras du plafond d’origine au niveau de l’entrée et de salle de bain, présence d’étais pour soutènement du plancher, état de la poutraison partiellement rongée, solives inexistantes, appartement inhabitable), est établie.

En revanche, les consorts [G] ne visent aucun élément technique issu des rapports d’expertise amiables ou du rapport d’expertise judiciaire au soutien de leur allégation que des fuites survenues sur les installations privatives de l’appartement de la SCI LE TAC ou des travaux réalisés au sein dudit appartement auraient, par un lien de causalité certain, concouru à la survenance des désordres subis.

Les consorts [G] ne précisent pas quels « travaux », réalisés par la SCI LE TAC, auraient été à l’origine des désordres dont ils demandent réparation. Le courrier adressé par le syndic à la SCI LE TAC le 28 novembre 2016 (pièce n° 56 des consorts [G]) mentionne uniquement, sans précision, « des travaux », et met en demeure la SCI LE TAC de les suspendre « compte tenu des différents événements intervenus », jusqu’à ce que le syndicat revienne vers elle pour lui signifier qu’elle peut reprendre ses travaux. Le courrier daté du 15 décembre 2016 adressé à la SCI LE TAC par le syndic (pièce n° 57 des consorts [G]) expose seulement qu’il a été « informé » que son appartement était occupé et la met en demeure de faire cesser cette occupation compte tenu de la fragilité des planchers, en lui rappelant que sa responsabilité serait mise en cause si un accident venait à se produire. Ces courriers sont postérieurs au sinistre survenu le 14 avril 2016 dont les consorts [G] demandent réparation. Au surplus, le tribunal relève que, dans sa note aux parties n° 1 en date du 12 juin 2018 (pièce n° 12 de la SCI LE TAC), l’expert judiciaire expose : « M. [G] invoquait des travaux réalisés sur le plancher dans l’appartement après le sinistre. Pour lever toutes ambiguïtés, les représentants de la SCI LE TAC ont déposé le revêtement de sol (PVC) au niveau de l’entrée. Nous avons constaté que le parquet existant n’avait pas été enlevé, seule la moquette avant le sinistre a été remplacée par un revêtement PVC, aucune intervention sur la structure porteuse du plancher ».

S’agissant en particulier de la fuite d’origine privative du 28 mai 2015, le rapport d’expertise amiable de la société ELEX, expert de Mme [E], dont les conclusions ne sont pas contestées par la SCI LE TAC, mentionne une « fuite sur (une) canalisation privative accessible d’évacuation d’eau de l’évier » de l’appartement de la SCI LE TAC situé au 2ème étage droite, qui a affecté les embellissements de la salle de bains et de la cuisine de l’appartement du 1er étage. Ledit rapport précise que la cause du sinistre a été « supprimée par un professionnel » (pièce n° 4 des consorts [G]).

La « pétition » et la main courante datées des 24 février 2015 et 18 mars 2015 (pièces n° 51 et 52 des consorts [G]) ne sont pas relatives au dégât des eaux survenu le 28 mai 2015, comme le soutiennent les consorts [G], mais à la dénonciation, par certains copropriétaires, d’une activité sans lien avec l’objet du présent litige qui serait exercée au sein du lot de la SCI LE TAC.

Le tribunal relève néanmoins que le rapport de visite réalisé le 25 avril 2016 par M. [Q] [T], architecte mandaté par le syndic (pièce n° 6 des consorts [G]) relève, notamment :

— au sein de l’appartement de la SCI LE TAC, que, « dans le séjour, le sol est gondolé au niveau de la cuisine, un sinistre a perduré au niveau de l’alimentation en eau sous le meuble évier. Le mobilier est affaissé et le plan de travail laisse apparaitre un joint creux sous la crédence, une fissuration sur cloisonnement montre un mouvement d’affaissement du plancher bas »,

— au sein de l’appartement des consorts [G], qu’une « fissuration nette suit la porteuse du PH perpendiculaire à la courette, au droit du sinistre de la cuisine de l’appartement visité au 2ème ».

Néanmoins, ce rapport n’indique pas que la fissuration « nette » constatée a été causée par la fuite sur l’alimentation en eau sous l’évier de l’appartement de la SCI LE TAC. M. [T] estime en conclusions et avant la réalisation de plus amples investigations, que « le sinistre, sur les deux appartements, est trop important pour avoir comme seule origine un joint défectueux ayant fui quelques temps » et il estime, dans des termes généraux, que, « ces effondrements récents sont le résultat de longues années d’infiltrations récurrentes dues d’une part aux malfaçons dans la réalisation des travaux de rénovation et au manque d’entretien des installations sanitaires et de plomberie privatives et communes, et d’autre part, à la vétusté du gros œuvre et descentes d’eaux usées de l’immeuble ».

Dans son rapport, l’expert judiciaire qualifie de « mineur » le dégât occasionné le 28 mai 2015 par la fuite sur la canalisation d’évier (rapport d’expertise judiciaire, page 9), sans jamais viser ladite fuite comme ayant participé, de manière certaine, à la réalisation du sinistre du mois d’avril 2016. Il admet ne pouvoir « qu’émettre des hypothèses » (rapport d’expertise page 9). Il expose que : « de l’année 1890 à nos jours (129 ans), l’immeuble a connu de nombreux propriétaires et syndics successifs.

Sur les modifications privatives des appartements, nous avons constaté la disparition (année ?) d’un mur porteur sur plusieurs étages (présent encore au 2ème étage), l’aménagement de salles de bains/douche/WC.

Aucun plan ni rapport ou compte-rendu de disponible. Le relevé des sinistres demandé par le cabinet DUVIVIER & Associés pour la période d’avril 2011 à avril 2016 ne constitue qu’une très mince période de la vie de ce bâtiment et ne saurait identifier les origines multiples des désordres constatés. Nous ne pouvons qu’émettre des hypothèses

L’origine des désordres ne peut se résumer aux années 2011-2016, certes années qui ont été l’objet de différents sinistres portés à notre connaissance. Mais nous n’avons aucun historique depuis 1890 des modifications des appartements, désordres et ou sinistres qui ont pu se produire, ni les différents intervenants (copropriétaires – gestionnaires – locataires – entreprises – etc.) ».

Après avoir fait état du dégât « mineur » résultant du sinistre précité du 28 mai 2015, du sinistre du 11 mars 2016 en provenance de l’appartement du 3ème étage ayant affecté l’appartement du 1er étage, du sinistre du 14 avril 2016, d’un dégât des eaux au 3ème étage survenu le 17 février 2016, d’un dégât des eaux au 4ème étage survenu le 10 mai 2016, de dégâts des eaux au 5ème étage survenus les 28 mai 2015 et 11 mars 2016, il mentionne les observations de « l’architecte », aux termes desquelles celui-ci déplore « des infiltrations successives dues à un défaut d’étanchéité des sols ou des fuites au niveau des évacuations en fontes fuyardes », des « travaux dans les salles de bains des « trois étages » non conformes au règlement sanitaire de la ville de [Localité 4] s’agissant de l’étanchéité des sols des pièces humides, des « installations de plomberie irrationnelles, (des) évacuations des appareils sanitaires branchées sur une descente en fonte intérieure très dégradés, (de) nombreux défauts notoires dans l’immeuble imputables à des travaux non réalisés dans les règles de l’art ou bien à un défaut d’entretien des éléments de l’immeuble ».

L’expert en tire la conclusion que « les appartements du 2ème SCI LE TAC et 1er étage [G] aux niveaux inférieurs de l’immeuble ont été les plus exposés aux dégradations dues aux fuites d’eau des appartements des étages supérieurs » (rapport d’expertise, page 9).

Il conclut ainsi son rapport : « au fil des ans, modifications du cloisonnement intérieur des différents appartements à tous les étages, avec la suppression de mur porteur à plusieurs niveaux.

Modifications et/ou création d’installations sanitaires avec ou sans accord du syndic, ont occasionné un affaiblissement des structures porteuses, poutre et solives des planchers bois suite au décloisonnement, fuites d’eau des installations privatives et/ou collectives dans divers appartements ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’un mur porteur a été supprimé à tous les étages sauf dans l’appartement de la SCI LE TAC. Surtout, s’agissant des infiltrations, les éléments précités ne sont jamais précis et visent avec constance des « fuites d’eau des installations privatives et/ou collectives », sans retenir aucune certitude la participation des fuites d’origine privatives aux désordres. En outre, l’appartement de la SCI LE TAC n’est pas précisément visé. Au contraire, la phrase précitée de l’expert, qu’il a lui-même signalée par un surlignage « en gras » mentionne « les appartements des étages supérieurs » à ceux des 1er et 2ème étages.

S’agissant du sinistre survenu « en 2021 », qui ne fait pas l’objet des demandes indemnitaires présentées par les consorts [G], son origine n’est pas démontrée, eu égard à l’insuffisance probatoire des pièces produites, soit :

— un courrier adressé au syndic le 11 mars 2021 par M. [M] [G] évoquant un « dernier dégât des eaux survenu fin février » et demandant au syndic de procéder à l’évacuation de l’eau de la coursive (pièce n° 47 des consorts [G]),

— un courriel de M. [M] [G] en date du 27 juin 2021, adressé au syndic, aux termes duquel il fait état de la survenance d’un dégât des eaux, le 26 juin 2021, affectant le faux-plafond de la salle de bain et le fait que son entrepreneur aurait constaté dans l’appartement de la SCI LE TAC une fuite en provenance de leur WC (pièce n° 48 des consorts [G]),

En tout état de cause, une fuite sur les WC de l’appartement du 2ème étage, survenue en 2021, ne démontrerait pas que le sinistre d’avril 2016 a été directement causé par la fuite sous évier survenu en mai 2015 ou par toute autre installation privative de l’appartement de la SCI LE TAC qui n’aurait pas été réparée.

Dans ces conditions, les consorts [G] n’apportent pas la preuve de l’imputabilité, même partielle, des désordres dont ils demandent réparation aux installations privatives de l’appartement de la SCI LE TAC.

Le jugement du tribunal judiciaire de Paris prononcé le 26 janvier 2023 (pièce n° 13 de la SCI LE TAC) n’a pas autorité de chose jugée à l’égard de la SCI LE TAC, tierce audit jugement.

Au surplus, si ledit jugement retient, dans ses motifs, une « part résiduelle » imputable aux « copropriétaires en cause à titre individuel, toutefois non attraits à la cause », il convient d’observer que :

— les motifs d’un jugement n’ont pas autorité de chose jugée,

— lesdits motifs ne mentionnent pas la SCI LE TAC,

— il n’existe aucun risque de contrariété entre ledit jugement du 26 janvier 2023 et le présent jugement, au sens de décisions inconciliables dans leur exécution : le jugement précité du 26 janvier 2023 retient les responsabilités respectives du syndicat des copropriétaires et d’un syndic à hauteur de 50 % et 10 %, en ce qu’il a estimé que l’imputabilité des désordres pouvait être établie dans de telles proportions ; le présent jugement constate l’absence de démonstration d’une quelconque imputabilité des désordres dénoncés aux installations privatives de l’appartement de la SCI LE TAC.

Le principe de réparation intégrale des préjudices ne dispense pas les consorts [G], sur lesquels repose la charge de la preuve, de faire la démonstration de l’imputabilité des désordres dénoncés aux installations privatives de la SCI LE TAC.

Les consorts [G] seront donc intégralement déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SCI LE TAC.

2 – Sur les demandes accessoires

Les consorts [G], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Matthieu CHUDET, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés à payer à la SCI LE TAC la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI LE TAC sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, les consorts [G] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [R] [Z], M. [H] [G] et M. [M] [G] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SCI LE TAC,

Condamne Mme [R] [Z], M. [H] [G] et M. [M] [G] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Matthieu CHUDET, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R] [Z], M. [H] [G] et M. [M] [G] à payer à la SCI LE TAC la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI LE TAC du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [R] [Z], M. [H] [G] et [M] [G] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 12 Février 2026

La Greffière Le Président