TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 24/00058 – N° Portalis DB2A-W-B7I-FXFG

Code nature d’affaire : 50G- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. M INVEST SCI au capital de 100 €, immatriculée au RCS de d’AGEN sous le n° 908 236 284, représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par Maître Julie JACQUOT de la SELARL SELARL AVOCADOUR, avocats au barreau de PAU, M^e Jean GONTHIER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Mme [B] [D]

née le 23 Septembre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente

en présence de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 06 Janvier 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 03 Mars 2026.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 25 novembre 2022, Madame [B] [D] (promettante) a conclu avec Messieurs [X] [C] et [M] [A] (bénéficiaires initiaux) une promesse de vente sur un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1], pour un prix de 199.500 euros. Cette promesse, consentie pour une durée expirant au 31 mars 2023, est assortie d’une clause de condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 274.000 euros, dans un délai fixé au 26 décembre 2022, ainsi que d’une clause de substitution.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2022 adressée au notaire, Messieurs [X] [C] et [M] [A] ont mis en œuvre leur faculté de substitution au profit de la Société Civile Immobilière (SCI) M INVEST (bénéficiaire).

Par lettre recommandée reçue le 31 janvier 2023, Madame [B] [D] mettait en demeure Messieurs [X] [C] et [M] [A] de produire sous huit jours une offre de prêt, ou deux refus d’une telle offre par les établissements bancaires démarchés.

Le 18 février 2023, le Crédit Mutuel a donné son accord à la SCI M INVEST pour l’octroi d’un crédit à hauteur de 272.000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mars 2023, Madame [B] [D], par l’intermédiaire de son conseil, a informé Messieurs [X] [C] et [M] [A] de sa volonté de ne pas réitérer la vente, estimant la promesse de vente caduque, faute de réponse à sa lettre recommandée du 31 janvier 2023.

Le 21 mars 2023, la SCI M INVEST a versé l’intégralité des fonds nécessaires à l’acquisition de l’immeuble entre les mains du notaire instrumentaire.

Un rendez-vous a été fixé par le notaire aux fins de réitération de la vente, rendez-vous auquel Madame [B] [D] ne s’est pas présentée.

Le 7 juillet 2023, une médiation a été mise en œuvre à l’initiative de Monsieur [X] [C], sans aboutir sur un accord.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, la SCI M INVEST a assigné Madame [B] [D] devant le Tribunal judiciaire de PAU en résolution du contrat de vente de l’immeuble situé [Adresse 2] à PAU et en indemnisation.

La clôture a été fixée au 16 décembre 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 janvier 2026 pour être plaidée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2025, la SCI M INVEST demande au tribunal de :

Prononcer la résolution pour inexécution du contrat de vente de l’immeuble aux torts de Madame [B] [D] ;Condamner Madame [B] [D] à lui verser la somme de 19.950 euros prévue à la clause pénale insérée dans la promesse de vente du 25 novembre 2022 ;

La condamner à lui payer en réparation des préjudices annexes découlant de son inexécution fautive les sommes suivantes :30.000 euros au titre de son préjudice financier ;5.000 euros au titre de son préjudice moral ;400 euros au titre des frais de médiation exposés ;Débouter Madame [B] [D] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;La condamner à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI M INVEST fait valoir, au visa de l’article 1124 du Code civil, que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever son option d’achat ne fait pas obstacle à la formation du contrat de vente. Ainsi, elle estime que Madame [B] [D] ne pouvait refuser de réitérer la vente avant le 31 mars 2022, correspondant au terme de la promesse de vente.

De plus, elle souligne que la condition suspensive prévue par les articles L.313-40 et L.313-41 du Code de la consommation n’est stipulée que dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur-emprunteur. Par conséquent, lui seul peut se prévaloir des conséquences de sa défaillance.

Elle ajoute qu’une fois l’option levée dans le délai, la promesse de vente peut être déclarée valable sans avoir à rechercher si la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt n’avait pas eu pour effet de la rendre caduque, avant la date prévue de levée d’option.

Par conséquent, elle estime que c’est à tort que la défenderesse persiste à se prévaloir de défaillance de la condition d’obtention du prêt pour refuser de remplir ses obligations.

Elle poursuit son raisonnement en rappelant que la promesse conditionne sa caducité non à la survenance du terme de la condition suspensive, mais à une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par le promettant demeurée infructueuse pendant 8 jours. Or, elle relève que la mise en demeure de Madame [B] [D] du 31 janvier 2023 a été adressée à Messieurs [X] [C] et [M] [A] et non à la SCI M INVEST, seule bénéficiaire de la promesse à compter de la substitution intervenue le 12 décembre 2022. Dès lors, cette mise en demeure non datée qui, selon elle, ne présentait pas une interpellation suffisante pour produire ses effets ne lui est pas opposable.

Elle indique également avoir informé la promettante de l’obtention de son offre de prêt, précisant que, contrairement à ce qui est allégué par Madame [B] [D], le contrat ne prévoyait qu’une notification sans formalisme spécifique.

Dès lors, elle soutient que la vente est devenue effective à compter de la levée de l’option d’achat et demande d’en prononcer la résolution, ainsi que l’indemnisation des conséquences de son inexécution, sur le fondement de l’article 1217 du Code civil.

Sur les conséquences de l’inexécution du contrat, elle se fonde sur l’article 1231-5 du Code civil et les stipulations de pénalité compensatoire prévue au contrat, en raison du refus opposé par Madame [B] [D] de réitérer la vente.

Concernant son préjudice financier, elle indique avoir été contrainte de rechercher un autre immeuble à des conditions financières moins avantageuses, rappelant également que son apport de 30.000 euros est demeuré bloqué pendant plus de six semaines sur le compte de l’étude notariale, sans en percevoir les fruits, faute d’un meilleur placement financier. Elle demande également la condamnation de Madame [B] [D] au paiement des frais de médiation demeurés à sa charge.

Concernant son préjudice moral, elle soutient que le refus opposé par la promettante serait fondé sur l’orientation sexuelle de son représentant légal, Monsieur [M] [A].

Madame [B] [D] dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, sollicite du tribunal qu’il :

Constate la caducité de la promesse de vente du 25 novembre 2022, conclue avec Messieurs [X] [C] et [M] [A] ;Déboute la SCI M INVEST de l’ensemble de ses demandes ;À titre reconventionnel, elle demande au tribunal de :

Condamner la SCI M INVEST et au besoin Messieurs [X] [C] et [M] [A], in solidum, à lui payer les sommes suivantes :15.000 euros au titre de son préjudice matériel ;8.000 euros au titre de son préjudice moral ;6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.À titre subsidiaire, dans l’éventualité où il serait fait droit aux demandes de la SCI M INVEST, elle demande que le Tribunal écarte l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive dans une promesse de vente et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique cette condition est défaillante, la promesse devient caduque.

Selon elle, la promesse est devenue caduque du seul fait que la SCI M INVEST n’a pas été en mesure d’obtenir un prêt avant l’échéance de la condition suspensive.

Elle rappelle les stipulations contractuelles selon lesquelles, en l’absence de réponse des bénéficiaires à sa demande de communication de leur offre de prêt ou de deux refus dans les huit jours, la promesse devenait caduque de plein droit à l’issue de ce délai.

Elle indique avoir respecté les termes de la promesse, la demande qu’elle leur a faite étant demeurée sans effet.

Elle conteste également toute information de l’offre de prêt obtenue le 18 février 2023, estimant qu’un courrier simple était insuffisant et que cette notification devait nécessairement se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Elle estime également que la SCI M INVEST ne peut demander la résolution d’un acte de vente qu’elle a passé avec Messieurs [X] [C] et [M] [A], devenu inexistant en raison de la caducité de la promesse de vente.

Concernant ses demandes reconventionnelles visant à obtenir réparation, elle se fonde sur les dispositions des articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du Code civil. Elle considère que le non-respect des conditions prévues dans le cadre de la promesse de vente est imputable aux seuls bénéficiaires lui créant un préjudice résultant de l’immobilisation indue de son bien pendant 4 mois. Elle se prévaut également d’une perte de chance de vendre l’immeuble à d’autres acquéreurs dans le cadre d’un marché immobilier plus favorable.

Sur son préjudice moral, elle indique avoir subi des pressions psychologiques et des intimidations. Elle décrit un état psychologique fragile qu’elle lie aux circonstances de cette vente, l’ayant contrainte à s’arrêter professionnellement.

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de la SCI M INVEST, elle estime que le maintien du principe de l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

– Sur la demande de Madame [B] [D] visant à constater la caducité de la promesse unilatérale de vente

Les articles L.313-1, L.313-40 et L.313-41 combinés du Code de la consommation prévoient que lorsque la promesse unilatérale est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement, la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l’acte.

Il ressort de la promesse unilatérale de vente du 25 novembre 2022 (pages 15 et 16), que les parties ont explicitement soumis leur accord aux dispositions des articles L.313-40, L.313-41 et L.313-42 du Code de la consommation précédemment citées, ce qui n’est pas contesté par les parties.

En l’espèce, la promesse unilatérale conclue entre, d’une part Madame [B] [D] et d’autre part Monsieur [X] [C] et Monsieur [M] [A], a été consentie pour une durée expirant le 31 mars 2023 à 16 heures.

Dans ce cadre, les bénéficiaires initiaux disposaient d’une faculté de substitution pouvant s’exercer jusqu’au 26 décembre 2022, à charge pour eux d’en informer notamment le notaire instrumentaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Monsieur [X] [C] et Monsieur [M] [A] produisent une copie de la lettre recommandée adressée au notaire instrumentaire du 12 décembre 2022 lui indiquant leur volonté de leur substituer la SCI M INVEST, ainsi que l’attestation dressée par le notaire faisant état de leur demande.

Dès lors, cette substitution est bien opposable à la promettante, contrairement à ce qu’elle allègue.

La promesse unilatérale de vente prévoit bien au titre des conditions suspensives particulières l’obtention d’une offre de prêt. Cette condition devait être réalisée au plus tard le 26 décembre 2022.

Il est également prévu une notification de l’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

De son côté, le promettant disposait, après échéance du terme de la condition suspensive, soit à compter du 27 décembre 2022, de la faculté de demander au bénéficiaire de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de cette condition, sous peine d’entrainer la caducité de plein droit de la promesse. Cette demande devait prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception, avec copie en lettre simple au notaire.

Par conséquent, la caducité de la promesse n’intervenait qu’à l’issue de ce délai de 8 jours suivant une demande demeurée sans effet, et non à l’échéance du terme affectant la condition suspensive comme soutenu par Madame [B] [D].

Par ailleurs, il convient de souligner que le terme utilisé est celui d’une « demande » et non d’une mise en demeure, qui n’a donc pas à comporter une interpellation suffisante pour produire ses effets.

Pour autant, il convient de rappeler que les dispositions de l’article L313-41 du Code de la consommation sont édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, qui est le seul à pouvoir se prévaloir des conséquences de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt. Ce texte étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé par la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur et de nature à accroitre les exigences résultant de ce texte.

Ni la SCI M INVEST, ni les bénéficiaires initiaux ne s’étant pas prévalus des conséquences de la défaillance de la condition suspensive, l’inobservation d’une clause obligeant le bénéficiaire à justifier au promettant ainsi qu’au rédacteur de la promesse de vente la réception de toute offre de prêt dans les 8 jours à compter de la demande qui lui est faite sous peine de caducité contrevient aux dispositions d’ordre public de L.313-41 du Code de la consommation et doit être réputée non écrite.

Par conséquent, il convient de débouter Madame [B] [D] de sa demande visant à constater la caducité de l’acte unilatéral de vente conclu par acte notarié du 25 novembre 2022 concernant l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1].

– Sur la demande de résolution judiciaire

L’article 1124 alinéa 2 du Code civil prévoit que la révocation de la promesse de vente pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

La promesse unilatérale de vente du 25 novembre 2022, prévoit que si la vente n’est pas réalisée du fait de la carence du promettant, cette carence ne saurait entrainer aucun transfert de propriété de sa part sur le bien, ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente constatant le paiement du prix, ou à défaut d’un jugement.

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, Madame [B] [D] s’est engagée à vendre son bien aux consorts [C] – [A], substitués dans leurs droits par la SCI M INVEST, jusqu’au 31 mars 2023. La SCI M INVEST pouvait lever l’option d’achat jusqu’à cette date.

La promesse unilatérale de vente prévoyait explicitement une levée d’option pouvant se faire de manière tacite.

La SCI M INVEST produit une offre de prêt du Crédit Mutuel du 18 février 2023 et atteste du versement du prix d’acquisition entre les mains du Notaire instrumentaire le 21 mars 2023. Elle justifie bien avoir levé l’option d’achat avant l’échéance du terme affectant la promesse unilatérale de vente.

Par ailleurs, elle fournit une attestation de Maitre [E] [L], notaire instrumentaire, dans laquelle celle-ci confirme avoir obtenu le versement de l’intégralité du prix de vente par l’acquéreur et avoir mis en demeure, le 20 mars 2023, la vendeuse de se présenter le 24 mars 2023 à son étude afin de procéder à la réitération de la vente, avant de préciser que Madame [B] [D] ne s’était pas présentée.

À cet égard, Madame [B] [D] produit au soutien de ses demandes plusieurs courriels.

Dans un premier courriel du 3 février 2023, adressé à son notaire Maître [T] [R], dans lequel elle lui demandait de bien vouloir procéder à l’annulation de la promesse de vente, précisant que si les bénéficiaires souhaitaient toujours acquérir son bien, ils devaient le faire à des conditions plus avantageuses pour elle, elle précisait également « s’autoriser » à remettre l’immeuble en vente.

Dans un courriel adressé le 17 février 2023 à l’agence libre-immo, Madame [B] [D] indique avoir relu le compromis et regretter l’absence de « couverture financière » suffisante à son bénéfice, soulignant l’absence d’indemnité d’immobilisation ou de dépôt de garantie. Elle y évoquait également ses craintes d’être lésée. Dans ce cadre, elle indique avoir été réticente à signer cette promesse de vente et le regretter.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, qu’en dépit de la levée de l’option par la SCI M INVEST dans les délais, Madame [B] [D] a explicitement manifesté sa volonté de ne pas respecter ses engagements, en refusant de régulariser la vente par acte authentique.

Or, les parties ont souhaité conditionner la vente à sa réitération devant notaire visant à constater le paiement du prix ou à une décision de justice.

Dès lors que la SCI M INVEST a levé l’option avant le terme prévu dans le cadre de la promesse unilatérale de vente en payant l’intégralité du prix, il y a lieu de constater que la vente est devenue parfaite conformément à la volonté des parties.

Pour autant, le contrat n’a pu être exécuté en raison du comportement de Madame [B] [D] qui a refusé de respecter ses engagements.

Conformément à la demande présentée par la SCI M INVEST, il convient de prononcer la résolution du contrat de vente concernant l’immeuble situé au [Adresse 2] à PAU aux torts de Madame [B] [D].

– Sur la clause pénale

Selon l’article 1230 du Code civil, la résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence.

L’article 1231-5 de ce même Code prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la clause insérée page 13 de la promesse unilatérale de vente prévoit dans le cas où toutes les conditions seraient remplies et dans l’hypothèse où une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, une pénalité compensatoire de 19.950 euros à titre de dommages-intérêts se référant explicitement aux dispositions de l’article 1231-5 précité.

L’inexécution étant définitive, la SCI M INVEST n’ayant pas sollicité l’exécution forcée en nature de l’obligation, les conditions d’application de la clause pénale sont remplies, l’assignation en justice valant mise en demeure.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [B] [D] à payer la somme de 19.950 euros au bénéfice de la SCI M INVEST, prise en la personne de son représentant légal.

– Sur les autres demandes indemnitaires

Sur les demandes indemnitaires formulées par Madame [B] [D]La résolution du contrat ayant été prononcée à ses torts, il convient de débouter Madame [B] [D] de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes indemnitaires formulées par la SCI M INVEST pour des préjudices « annexes »Il convient de rappeler que l’objet de la clause pénale est non seulement de constituer un moyen visant à dissuader les parties de rompre leur engagement, mais également un moyen de dédommager la partie lésée en cas d’inexécution.

Il est possible de demander, en plus de l’exécution de la clause pénale, des dommages et intérêts qu’à condition de démontrer l’existence d’un préjudice distinct ne résultant pas de la seule inexécution du contrat.

En l’espèce, la SCI M INVEST présente ses demandes de dommages et intérêts comme « annexes » à la non réitération de la vente.

La clause pénale vise précisément la non-réitération de la vente du fait des parties et inclut les éventuels gains manqués ainsi que les pertes financières subies en raison de l’inexécution contractuelle dont ils sont les conséquences directes. Par conséquent, le préjudice financier « annexe » dont se prévaut la SCI M INVEST n’est pas lié à un préjudice distinct de l’inexécution contractuelle.

Concernant le préjudice moral allégué, il ne saurait être considéré comme distinct dans la mesure où il n’a pas été directement et personnellement subi par la SCI M INVEST, qui ne l’invoque qu’en établissant un lien avec l’inexécution contractuelle.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI M INVEST de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts supplémentaires.

– Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [B] [D], condamnée aux dépens, devra payer à la SCI M INVEST, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire :Les décisions de première instance étant exécutoire par provision, ce principe prévu à l’article 514 du Code de procédure civile n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en 1er ressort

– DEBOUTE Madame [B] [D] de sa demande visant à constater la caducité de la promesse unilatérale de vente de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1] ;

– PRONONCE la résolution du contrat de vente concernant l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1] aux torts de Madame [B] [D] ;

– CONDAMNE Madame [B] [D] à payer la somme de 19.950 euros à la SCI M INVEST, prise en la personne de son représentant légal ;

– DEBOUTE Madame [B] [D] de ses demandes de dommages et intérêts ;

– DEBOUTE la SCI M INVEST de ses demandes de dommages et intérêts « annexes » ;

– CONDAMNE Madame [B] [D] à payer la somme de 2500 euros au bénéfice de la SCI M INVEST, prise en la personne de son représentant légal, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– CONDAMNE Madame [B] [D] aux dépens ;

– RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT