N° RG 24/00784 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOGH

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[R] [Y],

SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [N]

né le 12 Mai 1959 à NOGENT-LE-ROTROU (28400)

demeurant 2 ter impasse du perclus – 85100 LES SABLES D OLONNE

représenté par M^e LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [Y]

né le 01 Avril 1998 à PARIS

demeurant 5 Bis Place Saint Nicolas – 28190 COURVILLE SUR EURE

non comparant, ni représenté

Madame [F] [Y], en sa qualité de caution

demeurant 48 avenue du Maréchal Foch – 78400 CHATOU

représentée par M^e Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, demeurant 4 Place Hoche – 78000 VERSAILLES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice et François MATHET, conciliateur de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Mars 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 avril 2019, Monsieur [N] [G] a donné à bail à Monsieur [Y] [R] un local à usage d’habitation situé 5 bis place Saint Nicolas – 28190 COURVILLE-SUR-EURE, moyennant un loyer mensuel révisable de 380,00 € et le versement d’un dépôt de garantie de 380,00 €.

Madame [Y] [F] s’est portée caution solidaire de Monsieur [Y] [R] suivant acte de caution signé le 29 mars 2019.

Par acte de commissaire de Justice délivré le 15 novembre 2024 (à étude), Monsieur [N] [G] a fait assigner son locataire, Monsieur [Y] [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référés, puis par acte de commissaire de justice délivré le 18 novembre 2024 (à personne), sa caution, Madame [Y] [F], également devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 20 mars 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 2 mois de sa délivrance,

▸ ordonner que dans la huitaine de la décision de justice, Monsieur [Y] [R] devra quitter et vider les lieux, et à défaut, ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et au besoin de la force publique,

▸ condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [Y] [F] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 3 330,00 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 22 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [Y] [F] au paiement d’une indemnité de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 20 mars 2024, la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX le 21 mars 2024, la dénonciation à caution du 27 mars 2024, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [N] [G] par l’intermédiaire de son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 5 250,00 € selon nouveau décompte à la date de l’audience, inclus l’échéance du mois de février 2025.

Monsieur [Y] [R] n’est ni présent ni représenté.

Madame [Y] [F], par l’intermédiaire de son conseil, a soulevé in limine litis à l’audience l’incompétence territoriale du tribunal, sur le fondement de l’article 42 du Code de procédure civile, au motif qu’étant seule défenderesse apparaissant sur l’assignation qui lui a été délivrée, et résidant à CHATOU (78), le tribunal compétent en la matière est celui de SAINT-GERMAIN-EN LAYE (78100).

Sur le fond, elle sollicite :

— sur le fondement des articles 1353, 2294 et 2297 du Code civil que soit déclaré nul l’engagement de caution signé le 29 mars 2019,

— subsidiairement, que le demandeur soit débouté de l’ensemble de ses demandes, au motif que l’engagement de caution aurait pris fin le 16 avril 2020.

— la condamnation de Monsieur [N] [G] aux entiers dépens, et à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— à titre infiniment subsidiaire, la limitation du montant des condamnations prononcées à son encontre à la somme de 2280 €.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.

MOTIFS :

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

In limine litis, sur la compétence du tribunal :

L’article 42 du Code de procédure civile prévoit que la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur.

S’il y a plusieurs défendeurs, le demandeur saisit, à son choix, la juridiction du lieu où demeure l’un d’eux.

En l’espèce, Madame [Y] [F] soulève l’incompétence territoriale du tribunal de CHARTRES, au motif qu’elle seule apparaît sur l’assignation délivrée à son nom le 19 novembre 2024, et qu’elle-même réside sur le ressort du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE.

Les articles 751 et suivants du Code de procédure civile prévoient les modalités qui doivent être respectées pour toute demande initiale formée par assignation, et rappelle notamment, les mentions que doit contenir cette assignation à peine de nullité, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56 du même code.

Ainsi, l’article 54 3° a) du Code de procédure civile prévoit qu’à peine de nullité, la demande initiale doit mentionner, pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs, mais n’impose aucunement que figure également l’ensemble des défendeurs à la procédure.

S’agissant de la même demande, dirigée à la fois contre le locataire, Monsieur [Y] [R] résidant à COURVILLE-SUR-EURE (28190) et contre la caution, Madame [Y] [F], résidant à CHATOU (78400), la saisine par le demandeur du tribunal judiciaire de CHARTRES, juridiction du lieu où réside l’un des défendeurs, est recevable.

Dès lors, la compétence du tribunal judiciaire de CHARTRES sera retenue.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Eure-et-Loir par voie électronique le 18 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, Monsieur [N] [G] a fait délivrer à Monsieur [Y] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 400,00 €, et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 13 mars 2024, lequel est demeuré infructueux.

Une dénonciation du commandement de payer à la caution a également été réalisée par voie de commissaire de justice le 27 mars 2024 à l’encontre de Madame [Y] [F].

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 mai 2024.

Sur la validité de l’engagement de caution :

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, il résulte de l’acte de cautionnement signé par Madame [Y] [F] le 29 mars 2019 que cette dernière s’engage « pour le contrat de bail conclu à partir du 01/04/2019 avec Monsieur [N] propriétaire de l’appartement situé au 5 bis place Saint Nicolas. Bon pour caution solidaire, caution simple pour le paiement du loyer dont le montant mensuel actuel est égal à la somme de 380 euros. »

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

En l’espèce, l’acte de cautionnement signé par Madame [Y] [F] ne comporte aucune durée de cautionnement, celle-ci s’engageant « pour le contrat de bail conclu à partir du 01 avril 2019 ». Madame [Y] [F] ne justifie pas avoir unilatéralement résilié son engagement en cours de bail. Elle reste donc tenue par son engagement au travers des reconductions tacites du contrat de bail, et ce jusqu’au terme de ce dernier.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Monsieur [N] [G] avoir dénoncé le commandement de payer à la caution le 27 mars 2024, soit dans un délai de quinze jours à compter de sa signification à Monsieur [Y] [R]. Madame [Y] [F] est dès lors tenue solidairement à la dette locative.

Sur la portée de l’engagement de la caution :

Selon l’article 2292 du Code civil, dans sa version applicable au moment de la signature de l’acte de cautionnement, « Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. »

Le 29 mars 2019, Madame [Y] [F] s’est portée caution solidaire de Monsieur [Y] [R] pour « le paiement du loyer ».

Cependant, il résulte de l’ACTE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE intégré au contrat de bail en page 4, signé par la caution, avec la mention « Bon pour accord » que celle-ci « reconnais avoir pris connaissance de toutes les clauses et conditions du bail dont un exemplaire m’a été remis, et je m’engage à garantir au bailleur et aux bailleurs successifs le montant initial de mon engagement sur les loyers auquel doivent s’ajouter les indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous les frais éventuels de procédure, sommes que je m’engage à rembourser sur mes revenus et sur mes biens. J’ai connaissance de la nature et de l’étendue de mon engagement.  »

Dès lors, Madame [Y] [F] sera solidairement tenue, en qualité de caution, avec Monsieur [Y] [R] de l’ensemble des sommes pouvant être réclamées à ce dernier au titre de son engagement dans le cadre du contrat de bail conclu le 19 Avril 2019.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [Y] [R] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste à la date du mois de février 2025 inclus la somme de 5 250,00 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [Y] [F] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 250,00 €, arrêtée au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 400,00 € à compter du 20 mars 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code de procédure civile.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, que Monsieur [Y] [R] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 21 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [R] et Madame [Y] [F], qui succombent, supporteront solidairement les dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [G] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [Y] [F] à lui verser une somme de 600,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTONS l’exception d’incompétence soulevée par Madame [Y] [F]  ;

DECLARONS recevable la demande formée par Monsieur [N] [G] ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [N] [G] et Monsieur [Y] [R] le 16 avril 2019, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 5 bis place Saint Nicolas – 28190 COURVILLE-SUR-EURE, et par conséquent la résiliation du bail à la date du 21 mai 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [N] [G], à défaut de libération spontanée des lieux situés 5 bis place Saint Nicolas – 28190 COURVILLE-SUR-EURE à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [R] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [Y] [F] à payer à titre provisionnel à Monsieur [N] [G] la somme de 5 250,00 € (CINQ MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés incluant le mois de février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 400,00 € (MILLE QUANTRE CENTS euros ) à compter du 20 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [Y] [F] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [Y] [F] à payer à la Monsieur [N] [G] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [Y] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mars 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 01 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Eugénie LALLART