Ordonnance de référé du 12 Mai 2026 – N° RG 25/00453 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FPWC Page sur

Ordonnance du :

12 mai 2026

AFFAIRE :

[N] [C], [W] [Z]

C/

SAS GROUP’HAPPY

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCATS :

M^e Fabienne CONQUET-MERAULT

M^e Sandrine FANDO-MONTOUT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 Mai 2026

N° RG 25/00453 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FPWC

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, président, du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDERESSE :

Madame [N] [C], [W] [Z], née le 12 Décembre 1960 à POINTE-À-PITRE, demeurant 14 Village SCI Alpha – La Jaille – 97122 BAIE-MAHAULT

Ayant pour avocat M^e Sandrine FANDO-MONTOUT, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy, demeurant 29 rue Delgrès 97110 Pointe-à-Pitre

Au cabinet duquel il est fait élection

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

SAS GROUP’HAPPY, au capital de 1 000€, immatriculée au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 822 459 103 dont le siège social est sis 26 rue des Grands Fonds – 97160 LE MOULE, représentée par son représentant légal madame [O] [J] agissant poursuites et diligences de son gérant, madame [O] [J]

Représentée par M^e Fabienne CONQUET-MERAULT, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 06 mars 2026

Date de délibéré indiquée par le président le 24 avril 2026

Date de délibéré prorogé le 12 mai 2026

Ordonnance rendue le 12 mai 2026

***

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2016, Madame [N] [C], [W] [Z], a conclu avec la SAS GROUP’HAPPY, un bail commercial portant sur un local d’une superficie de 74 m², sis 26 rue des Grands Fonds, le bourg, sur la commune de Le Moule (97160), moyennant un loyer initial mensuel de 700 euros H.T, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2016 ; l’acte contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, Madame [Z] a fait délivrer à la société défenderesse un commandement de payer la somme de 9 910.75 € au titre des loyers et charges dus, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, Madame [Z] a fait assigner la société GROUP’HAPPY, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de :

–CONSTATER ET JUGER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence,

–PRONONCER la résiliation du bail commercial signé entre Madame [N] [Z] et la SAS GROUP’HAPPY en date du 24 août 2016 ;

–CONDAMNER la SAS GROUP’HAPPY à verser à Madame [N] [Z] la somme de 11 916,39 € au titre des loyers et charges impayés ;

–ORDONNER l’expulsion de la SAS GROUP’HAPPY ainsi que de tout occupant de son chef ; avec au besoin le concours de la force publique qui pourra intervenir à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à qui er les lieux, imparti par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et conformément aux articles L.433-1 et suivants de ce e même loi s’agissant de ses biens, suivants formes prescrites par les articles R. 411 et suivants quant aux personnes et R. 433-1 et suivants quant aux biens ;

–CONDAMNER la SAS GROUPHAPPY à verser à Madame [N] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux équivalente à un terme de loyers ; à compter de la décision à intervenir, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux;

–CONDAMNER la SAS GROUPHAPPY à verser à Madame [N] [Z] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SAS GROUP’HAPPY aux entiers dépens, outre le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2026.

A cette date, aux termes de ses conclusions en réplique n°2 notifiées par RPVA le 6 mars 2026, la requérante a développé les prétentions contenues dans son acte introductif d’instance et complétées de la sorte :

– DECLARER acquise au profit de Madame [N] [Z] la clause résolutoire mentionné dans le bail commercial signé entre les parties pour la location d’un local commercial sis 26 rue des Grands Fonds, Le Moule (97160) et en conséquence,

– DEBOUTER la SAS GROUP’HAPPY de toutes ses demandes, fins et conclusions

– CONDAMNER la SAS GROUP’HAPPY à verser à Madame [N] [Z] la somme de 15 175,09 € à titre des loyers et charges impayés selon commandement de payer du21.10.2025 et loyers réactualisés à la date de la présente procédure ;

– RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de ses conclusions en défense n°2, notifiées par RPVA le 5 mars 2026, la SAS GROUP’HAPPY représentée par son conseil a sollicité du juge des référés de :

A titre principal :

– Juger que la mise en œuvre de la clause résolutoire a été faite de mauvaise foi de la part de Mme [Z] ;

– Dire et juger que la société GROUP’HAPPY oppose une exception d’inexécution sérieusement fondée sur l’existence des désordres et expertise en cours ;

– Dire et juger que cette exception d’inexécution constitue une contestation sérieuse

– Juger qu’il existe également une contestation sérieuse quant au montant même des sommes réclamées, notamment au titre:

Des indexations de loyers appliquées unilatéralement,Et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères dont le calcul et la ventilation sont contestés ; – Dire que l’existence de cette contestation sérieuse fait obstacle à toute mesure de référé sollicitée par Mme [Z] ;

– Débouter Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

– Surseoir à statuer en attente du dépôt du rapport d’expertise ;

– Suspendre les effets de la clause résolutoire en attendant le dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonné par le Juge des Référés ;

– Condamner Madame [Z] aux entiers dépens ;

– Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Mais À titre subsidiaire, sur l’exécution provisoire, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, Ecarter l’exécution provisoire en raison des conséquences manifestement excessives qu’elle entraînerait.

– Condamner Madame [Z] verser à la société GROUP’HAPPY la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le prononcé de la décision, initialement fixé au 24 avril 2026 a été prorogé au 12 mai suivant par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

En application de l’article 835 du code de procédure civile, « le juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

L’article 1728 du même code prévoit que le preneur est tenu d’une obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l’article 1219 du code civil dispose qu'« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave».

Il est constant que l’exception d’inexécution fondée sur un manquement du bailleur à ses obligations peut constituer une contestation sérieuse, faisant ainsi obstacle à ce que soit constatée en référé l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la société GROUP’HAPPY soulève, à titre de contestation sérieuse, une exception d’inexécution liée à la salubrité, l’étanchéité et la sécurité des locaux. Elle fait valoir en outre que le juge des référés, saisi par ses soins, a désigné un expert judiciaire par ordonnance du 21 février 2025 aux fins de déterminer les causes des infiltrations, ladite expertise étant actuellement en cours.

En réponse, Madame [Z] fait valoir que seule une impossibilité totale d’exploiter des locaux justifie l’invocation de l’exception d’inexécution.

S’il est établi qu’afin d’assurer ses formations, la société GROUP’HAPPY a procédé à la location de locaux extérieurs, la destination des locaux précisée au contrat de bail n’évoque pas la possibilité d’exercer des formations mais fait mention de « bureau et stockage de matériel ».

Il sera rappelé qu’en application des articles 1219 et 1719 du code civil, le preneur à bail commercial est fondé à invoquer l’exception d’inexécution, à la condition qu’il démontre que les manquements du bailleur à ses obligations l’empêchent totalement de jouir des locaux loués ou rendent ceux-ci impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés.

La SAS GROUP’HAPPY échoue à démontrer qu’elle a été dans l’impossibilité absolue de jouir des locaux pour l’usage auxquels ils étaient destinés.

Par conséquent, la contestation tirée de l’exception d’inexécution ne présente pas un caractère sérieux.

La requérante soulève également une contestation sérieuse au motif qu’une mesure d’expertise judiciaire est en cours.

Néanmoins cette mesure d’instruction est sans incidence sur l’obligation du locataire de payer ses loyers. Ce moyen apparait donc comme inopérant.

Par ailleurs, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Force est de constater que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors que la dette n’a pas été soldée dans le mois suivant la délivrance du commandement, il y a lieu de constater que conformément aux stipulations du bail commercial, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 novembre 2025.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expulsion du preneur ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.

III- Sur la demande provisionnelle au titre des loyers échus et d’indemnités d’occupation

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le contrat de bail stipule en son article révision du loyer, que les parties conviennent de choisir la révision annuelle, qui s’applique de la sorte : « Cette indexation s’effectuera à la date d’anniversaire de prise d’effet du bail automatiquement et sans aucune formalité. Elle s’appliquera selon l’évolution en plus ou moins de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l‘indice trimestriel des loyers d’activités tertiaires. L’indice de révision sera l’indice du même trimestre de chaque année suivante ».

En l’espèce, la défenderesse soutient que les loyers sollicités par Madame [Z] sont, supérieurs à celui initialement annoncé de 778.85 euros, ils apparaissent comme résultant d’indexations ou de révisions successives appliquées unilatéralement par la bailleresse.

Elle argue qu’aucune notification de ces révisions ou indexations n’est produite aux débats.

A la lecture du décompte produit, il apparait que Madame [Z] a procédé à l’indexation du loyer tel que prévu au contrat de bail, l’indice retenu pour la révision précédente et l’indice du même trimestre de l’année suivante.

Par ailleurs, la bailleresse n’est soumise à aucune obligation d’information à ce sujet. Il est prévu que cette indexation s’effectuera à la date d’anniversaire de prise d’effet du bail automatiquement et sans aucune formalité.

Quant aux taxes d’ordures ménagères la défenderesse soutient que les avis de taxe foncière produits mentionnent une adresse distincte de celle figurant au bail, à savoir « 4789 rue des Grands Fonds », alors que le bail porte sur un local situé 26 rue des Grands Fonds.

Il échet de constater que ces deux adresses correspondent à un seul et même lieu.

Les sommes présentes au décompte paraissent justifiées. Dès lors, l’obligation de la société GROUP’HAPPY au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 21 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9 910.75 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de la condamner.

En outre, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, la demande s’analyse en une demande d’indemnité d’occupation.

En l’espèce la locataire occupe actuellement les lieux sans droit ni titre.

Il convient de condamner la société GROUP’HAPPY au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à la valeur du loyer, soit 877.39 € T.T.C, et ce à compter du 22 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

III- Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société GROUP’HAPPY sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à Madame [Z], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en premier ressort, par ordonnance contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 22 novembre 2025, du bail commercial conclu le 24 août 2016 entre Madame [N] [C], [W] [Z] et la SAS GROUP’HAPPY ;

DISONS que dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, la SAS GROUP’HAPPY devra restituer les locaux objet du bail, sis 26 rue des Grands Fonds, le bourg, sur la commune de Le Moule (97160) ;

A défaut, ORDONNONS l’expulsion de la SAS GROUP’HAPPY, sous un délai d’un mois, du local loué, tant de ses biens que de ses meubles, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS GROUP’HAPPY, au titre des loyers et charges dus à la date du 21 octobre 2025, à payer à Madame [N] [C], [W] [Z] la somme provisionnelle de 9 910.75€ T.T.C (neuf mille neuf cent dix euros et soixante-quinze centimes) ;

CONDAMNONS la SAS GROUP’HAPPY, à payer à Madame [N] [C], [W] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, soit 877.39 € T.T.C (huit cent soixante-dix-sept euros et trente-neuf centimes), à compter du 22 novembre 2025 et ce jusqu’à remise des clés ;

CONDAMNONS la SAS GROUP’HAPPY, aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 21 octobre 2025 ;

CONDAMNONS la SAS GROUP’HAPPY, à payer à Madame [N] [C], [W] [Z] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT