5AA Minute N°

N° RG 24/00228 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GKPV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 SEPTEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur DURET Joseph, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [O] [W]

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [T]

né le 16 Décembre 1964 à [Localité 8],

et

Madame [R] [T]

née le 26 Septembre 1964 à [Localité 11],

demeurant tous deux [Adresse 5]

Représentés par Maître Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [M] [J]

né le 07 Décembre 1986 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [H] [J]

née le 29 Novembre 1957 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 JUILLET 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 SEPTEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 18 décembre 2021, Madame [R] [T] et Monsieur [Y] [T] ont donné à bail à Monsieur [M] [J] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] (86), moyennant un loyer mensuel de 500 €.

Le 18 décembre 2021, Madame [H] [J] s’est portée caution solidaire des sommes dues par le locataire en cas de défaillance de ce dernier par acte de cautionnement solidaire à durée indéterminée.

Le 7 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant de 1.000 € € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Le 16 août 2023, le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2024, Madame [R] [T] et [Y] [T] ont fait assigner en référé le locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [H] [J] au paiement d’une provision d’un montant de 4.314,08 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation, ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [H] [J] à verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 5 juillet 2024, Madame [R] [T] et Monsieur [Y] [T], valablement représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 6.097,41 € au jour de l’audience. Le conseil des bailleurs a été autorisé à produire une note en délibéré pour produire un décompte actualisé de la dette incluant les derniers versements du locataires et pour recueillir l’avis des bailleurs sur l’octroi éventuel de délais de paiement.

Monsieur [M] [J] a comparu et reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation personnelle, professionnelle et financière, faisant état de son souhait de se maintenir dans les lieux, ajoutant avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin 2024. Il a proposé de verser 800 € par mois au titre du loyer et en vue d’apurer l’impayé locatif.

Madame [H] [J] ne s’est pas présentée, ayant été convoquée par acte remis à personne.

En cours de délibéré, le conseil des bailleurs a fait parvenir une note en délibéré avec le décompte actualisé de la dette locative. Aux termes de la note en délibéré, le conseil des bailleurs expose que ces derniers ont effectivement reçu les sommes de 500 € de la part du locataire en juin et juillet 2024, ce qui confirme la reprise du versement du loyer courant avant l’audience. La note en délibéré ajoute que les bailleurs acceptent la suspension de la clause résolutoire dès lors que le locataire s’acquitte de son loyer, outre 300 € le 6 de chaque mois aux fins d’apurer l’impayé locatif.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 4 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 7 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 8 octobre 2023. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, augmenté des charges.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers d’avril à octobre 2022 (3.500 €), des loyers d’avril 2023 et de juillet à novembre 2023 (3.000 €) puis des loyers de janvier à mai 2024 (2.500 €), mais qu’il a versé la somme de 3.185 € en décembre 2023, en plus du paiement du loyer du mois de décembre 2023. Il en résulte que l’impayé locatif au titre des loyers s’élève à la somme de 5.815 € au 5 juillet 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de juillet 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner in solidum le locataire et la caution à verser au bailleur une provision de 5.815 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1.000 €, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

“VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, Monsieur [M] [J] a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Vienne d’une demande tendant au traitement de sa situation de surendettement. Par décision du 17 octobre 2022, la commission a déclaré son dossier recevable, puis constaté que sa situation était irrémédiablement compromise et imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. A la suite d’un recours exercé à l’encontre de cette décision, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS chargé du service du surendettement a constaté que la situation de Monsieur [M] [J] n’est pas irrémédiablement compromise et renvoyé le dossier de l’intéressé à la commission de surendettement de la Vienne pour poursuite de la procédure.

A ce jour, au regard des éléments versés aux débats, la procédure de surendettement demeure en cours et aucun plan de redressement n’a été adopté, aucune décision de rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire ni aucune décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement n’a été rendue, de sorte que le VI 1° de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable.

Aussi, Monsieur [M] [J] ayant déposé un dossier de surendettement qui demeure recevable, le locataire ayant repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Au regard de ces éléments et de l’accord intervenu entre les parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [M] [J] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire par le versement de mensualités de 300 € en plus du loyer courant aux fins d’apurer l’impayé locatif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Au regard de la situation financière du locataire et de la procédure de surendettement actuellement en cours, il n’y a pas lieu de prévoir le versement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de Madame [R] [T] et Monsieur [Y] [T] ;

CONSTATONS à la date du 8 octobre 2023 la résiliation du bail conclu entre Madame [R] [T] et Monsieur [Y] [T] d’une part, bailleurs, et Monsieur [M] [J] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 3] (86) ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [M] [J] et Madame [H] [J] à Madame [R] [T] et Monsieur [Y] [T] à une somme égale au montant du loyer mensuel (500€) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [H] [J] à payer à Madame [R] [T] et Monsieur [Y] [T] une provision de 5.815 € (CINQ MILLE HUIT CENT QUINZE EUROS) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 5 juillet 2024, incluant l’indemnité de juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1.000€, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDONS cependant à Monsieur [M] [J] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [M] [J] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 19 mensualités de 300 € (TROIS CENTS EUROS) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [M] [J], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Monsieur [M] [J] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [M] [J] et Madame [H] [J] seront tenus in solidum à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DÉBOUTONS Madame [R] [T] et Monsieur [Y] [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [H] [J] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS