5AA Minute N°

N° RG 24/00347 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLZ4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 31 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [W] [O]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [L] [N]

né le 07 Décembre 1992 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 31 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 novembre 2020, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Monsieur [L] [N] un logement n°57 situé [Adresse 2] [Localité 6] (86), moyennant un loyer mensuel de 327,81 € outre une provision mensuelle sur charges de 43,41 €. Le bail a pris effet le 30 novembre 2020.

Le 30 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 2.619,37 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, le représentant d’EKIDOM a fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clés ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision d’un montant de 2.619,37 € au titre des loyers et charges dus au 23 janvier 2024 ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges à compter du 23 janvier 2024 jusqu’au jour de l’expulsion, et ce au prorata de son occupation ;

— condamner le locataire à verser la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, le représentant d’EKIDOM, valablement représenté par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 5.867,72 €.

Monsieur [L] [N], comparant en personne, a évoqué des désordres qui affectaient le logement lors de son arrivée dans les lieux, ayant conduit le bailleur à contacter son assurance pour que le logement soit refait. Il a ajouté que le bailleur n’avait pas tenu son engagement, de sorte que s’il s’est dit d’accord pour assumer une partie de la dette locative, il a néanmoins sollicité que le bailleur la prenne partiellement en charge compte tenu des désordres persistants. Il a fait état de son intention de quitter les lieux loués.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales de la Vienne le 20 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 30 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 31 mars 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date à un montant équivalent au prix du loyer augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 5.867,72 € au 24 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’août 2024.

Si le locataire invoque des désordres qui affecteraient le logement depuis son arrivée dans les lieux, désordres qui n’auraient pas été régularisés par le bailleur en dépit de l’engagement que ce dernier aurait pris, force est de constater que Monsieur [L] [N] ne fournit aucun élément susceptible de confirmer ses allégations, de sorte que ces dernières sont inopérantes.

Aussi, tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 5.867,72 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de réduction du délai d’expulsion et d’astreinte

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article L.421-1 du même code prévoit que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L. 131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

Il ressort de l’article L. 421-2 du même code que par exception au premier alinéa de l’article L. 131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision. L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que plusieurs dépôts de plainte ont été déposés par le bailleur et par un voisin, mettant en cause Monsieur [L] [N] dans des faits constitutifs d’infractions pénales (violences, menaces et dégradations).

Il doit être observé que, s’il demeure présumé innocent pour partie de ces faits, Monsieur [L] [N] a été condamné le 8 février 2022 par le Tribunal correctionnel de POITIERS à une peine d’emprisonnement assorti d’un sursis probatoire pour des faits de menace de mort ou d’atteinte aux biens dangereuse pour les personnes à l’encontre d’un chargé de mission de service public et de menace de délit contre les personnes avec ordre de remplir une condition, faits commis en octobre 2021 à l’encontre de salariés d’EKIDOM.

Au regard de ces éléments et afin de garantir l’effectivité rapide de la décision d’expulsion, il est opportun de prévoir qu’il sera procédé à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux et, à compter de cette date, sous astreinte de 50 € par jour de retard courant pendant un délai de 6 mois.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [N] sera condamné au paiement de la somme de 500 €.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 31 mars 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM d’une part, bailleur, et Monsieur [L] [N] d’autre part, preneur, portant sur le logement n°57 situé [Adresse 2] [Localité 6] (86) ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [N] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de un mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux et, à compter de cette date, sous astreinte de 50 € par jour de retard courant pendant un délai de 6 mois ;

RAPPELONS que les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [L] [N], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 5.867,72 € (CINQ MILLE HUIT CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET SOIXANTE-DOUZE CENTIMES) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 24 septembre 2024, incluant l’indemnité d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [L] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer (351,62 €), outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (41,52€) ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS