TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 18/09035

N° Portalis 352J-W-B7C-CNMMM

N° MINUTE : 7

contradictoire

Assignation du :

25 Juillet 2018

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2024

DEMANDERESSE

Société RA (SARL)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1313

DÉFENDERESSE

E.U.R.L. MOUVIENNE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

Décision du 30 Avril 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 18/09035 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNMMM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Madame Pauline LESTERLIN, Juge,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME et Madame Diana SANTOS CHAVES, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2007, la SCPI Capiforce Pierre, aux droits de laquelle est venue l’EURL Mouvienne, a donné à bail à la SARL Ra des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2008, moyennant un loyer principal annuel de 20.000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, pour une activité de « restaurant de spécialités orientales traditionnelles, à l’exclusion de tout autre utilisation (en particulier la restauration de type KEBAB)… ».

Le 25 juin 2018, la société Mouvienne a fait délivrer à la société Ra une sommation visant la clause résolutoire du bail d’avoir :

« A déposer votre terrasse fixe ladite terrasse étant interdite, en le remplaçant par une terrasse amovible ;

Mettre en conformité le conduit d’extraction et en justifier auprès de la demanderesse,

Justifier de la dernière facture de dératisation ».

Par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2018, la société Ra a fait assigner la société Mouvienne devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’opposition à la sommation visant la clause résolutoire du bail du 25 juin 2018.

Le 25 octobre 2019, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Panoramas Vivienne a fait assigner en référé devant le tribunal de grande instance de Paris les sociétés Mouvienne et Ra aux fins de les voir condamner solidairement à procéder à l’enlèvement de la terrasse permanente au niveau de la Galerie Feydeau y incluant le conteneur à poubelle et l’armoire métallique contenant des balais et brosses, ainsi qu’au démontage du conduit d’extraction et au nettoyage du mur mitoyen, le tout sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l’ordonnance à venir.

Par ordonnance du 23 janvier 2020, le juge des référés a constaté que le trouble manifestement illicite, qui consistait pour la société Ra à enfreindre les dispositions relatives à l’utilisation des sols des passages votées lors des assemblées générales, avait cessé, l’étalage étant désormais fait dans le respect du droit de terrasse. Le juge des référés a donc notamment dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à faire interdiction d’avoir à installer une terrasse ou le moindre équipement permanent sous astreinte et dit n’y avoir lieu de statuer sur les autres demandes qui n’ont pas été maintenues.

Par acte extrajudiciaire du 5 novembre 2021, la société Mouvienne a fait délivrer à la société Ra un commandement de payer la somme de 12.180,25 euros.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 3 notifiées par voie électronique le 10 janvier 2022, la société Ra demande au tribunal, au visa des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— prononcer la nullité du commandement en date du 25 juin 2018 visant la clause résolutoire du bail,

— prononcer la nullité du commandement en date du 5 novembre 2021 visant la clause résolutoire du bail,

— déclarer valable l’opposition, formée par assignation introductive d’instance à l’encontre du commandement en date du 25 juin 2018 visant la clause résolutoire du bail:

— déclarer valides les justes motifs apportés par la société Ra quant à la demande portant sur la terrasse,

— déclarer valides les justes motifs apportés par la société Ra quant à la demande portant sur la justification de la dératisation,

— déclarer valides les justes motifs apportés par la société Ra quant à la demande portant sur le conduit d’extraction,

— déclarer irrecevable la demande reconventionnelle formée par la société Mouvienne au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des charges en l’absence de justifications desdites charges,

— la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement, si par impossible, le tribunal venait à considérer qu’elle est en retard au titre du paiement de ses loyers et/ou charges, lui accorder des délais de paiement s’étalant sur 24 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire

En tout état de cause :

— condamner la société Mouvienne à lui payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à réaliser les travaux de désamiantage du conduit d’extraction,

— la condamner à lui payer la somme 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives et reconventionnelles n° 3 notifiées par voie électronique le 19 mai 2022, la société Mouvienne demande au tribunal, au visa des articles L. 145-1 du code de commerce, 1134 ancien, 1147 ancien et 1741 du code civil, de :

Sur les travaux de remise en état des locaux,

— constater les manquements contractuels de la société Ra,

— constater qu’elle n’a déposé la terrasse fixe qu’au mois d’octobre 2019,

En conséquence,

— la condamner à justifier de la réalisation des travaux de remise en état du conduit d’extraction sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Sur la résiliation du bail commercial

A titre principal,

— débouter la société Ra de sa demande de nullité de la sommation du 25 juin 2018,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 11 décembre 2007 à la date du 26 juillet 2018,

A titre subsidiaire,

— constater les manquements contractuels de la société Ra, à savoir :

— L’installation d’une terrasse fixe, en lieu et place de la terrasse amovible, et plus longue que celle autorisée par la copropriété, (1,60 m plutôt qu’un mètre), qui ne sera déposée que très tardivement dans le cadre de la présente procédure;

— L’absence de réalisation des travaux de remise en état du conduit d’extraction;

— La justification tardive des attestations d’assurance et certificats de conformité;

— Les manquements graves et répétés de la société Ra à son obligation contractuelle de paiement des loyers et accessoires des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], à termes convenus.

— prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements graves et répétés de la société Ra,

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion sans délai de la société Ra du local sis [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à lui payer la somme de 23.978,61 euros au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté au 7 avril 2021, deuxième trimestre 2021 inclus (à parfaire),

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie versé à hauteur de 6.084,00 euros (à parfaire), tel qu’il s’élève suivant dernière variation du montant du loyer,

— condamner la société Ra à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, majoré de 50%, charges et taxes en sus, jusqu’à la restitution des clefs et la libération effective des locaux,

— la débouter de toutes ses demandes et fins,

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros pour procédure abusive,

— la condamner à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— ordonner l’exécution provisoire du chef de ses demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2022. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 5 septembre 2023, puis reportée au 16 janvier 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail.

Le 14 janvier 2024, la société Ra a notifié des conclusions récapitulatives n° 4 contenant une demande de rabat de clôture. Aux termes de ces conclusions, elle reprend les demandes de ses conclusions récapitulatives n° 3 en ajoutant la demande de « Prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture et fixer une date d’audience de mise en état » et en modifiant sa demande de dommages et intérêts pour la porter à 5.000 euros au lieu de 3.000 euros.

L’assignation de la société Ra et les conclusions de la société Mouvienne sollicitant l’acquisitions de la clause résolutoire ont été dénoncées au Service des impôts des entreprises de [Localité 6] Vivienne, créancier inscrit sur le fonds, les 12 et 18 novembre 2019.

A l’audience du 16 janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2024, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

La société Ra soutient qu’il convient de communiquer au tribunal les éléments d’une procédure de référé, introduite par assignation de la société Mouvienne aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail sur la base d’un commandement de payer délivré en 2022. Elle fait valoir que la société Mouvienne a été déboutée de l’ensemble de ses demandes par ordonnance du 3 avril 2023, que la concluante est à jour du paiement de l’ensemble des loyers et que la demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers doit donc être rejetée.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, à l’exception notamment des demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Selon l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, l’existence d’une procédure de référé postérieure à l’ordonnance de clôture, sur la base d’un commandement de payer délivré en 2022, non visé dans la présente instance, postérieur aux actes servant de base à la présente procédure, ne constitue pas une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 14 juin 2022 dans ce litige qui nécessite de se placer à la date de la délivrance des actes en cause, à savoir la sommation du 25 juin 2018 et le commandement du 5 novembre 2021.

En conséquence, la société Ra sera déboutée de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture et les conclusions récapitulatives n°4 seront déclarées irrecevables.

Sur la validité de la sommation du 25 juin 2018 et ses effets

La société Ra fait valoir :

— que la sommation de remplacer la terrasse fixe par une terrasse amovible n’est pas justifiée puisque le preneur a fait constater par huissier le 6 mars 2019 que la terrasse était amovible, ce qu’a reconnu le juge des référés, et qu’il a finalement procédé au démontage définitif de la terrasse comme en atteste le procès-verbal d’huissier du 30 octobre 2019,

— qu’elle a justifié de la facture de dératisation demandée dans le délai du commandement et qu’elle verse aux débats toutes les factures de dératisation justifiant de l’absence de violation des termes du bail commercial, alors même que cette obligation de communication ne figure pas dans le bail et ne peut dès lors constituer un motif de résiliation du bail,

— que la sommation du 25 juin 2018 fait commandement de mettre en conformité le conduit d’extraction, sans autre précision, demande qui n’est pas explicitée et ne donne aucune information nécessaire et utile au preneur pour la compréhension des travaux attendus de lui,

— que le bailleur ne peut prétendre que les travaux étaient connus car visés dans un courrier du Syndic préalablement transmis pour information, alors que le commandement ne peut valablement renvoyer à un autre document qui n’est pas inclus dans l’acte,

— que sous couvert d’une mise en conformité du conduit, il s’agissait de travaux de désamiantage, à la charge du bailleur et nécessitant l’autorisation du Syndic en raison de la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble,

— que selon les devis transmis par la société mandatée par le Syndic, les travaux consistaient en une dépose et réfection totale du conduit d’extraction pour désamiantage,

— que le bailleur aurait dû livrer un local commercial exempt d’amiante, à défaut de quoi il manque à son obligation de délivrance, peu importe que le bail mette à la charge du preneur les travaux de désamiantage, dans la mesure où selon l’information précontractuelle donnée avant l’entrée dans les lieux, les locaux étaient exempts d’amiante.

La société Mouvienne fait valoir :

— qu’à partir de 2017 elle a reçu des mises en demeure du syndic afin de mettre en conformité la terrasse de l’établissement de la société Ra avec les autorisations, laquelle a affirmé avoir fait le nécessaire pour rendre la terrasse amovible et de la bonne dimension par courrier du 10 juillet 2018, mais que le juge des référés a considéré à tort que la société Ra avait mis sa terrasse en conformité avec les autorisations alors que la terrasse ne pouvait être considérée comme amovible,

— que la société Ra a décidé en cours de procédure de supprimer purement et simplement sa terrasse, ce qui constitue un aveu judicaire sur la régularité du commandement, ce démontage étant survenu plus d’un an après le commandement,

— que la société Ra n’a supprimé sa terrasse qu’après avoir été assignée le 25 octobre 2019 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble avec la bailleresse, ce dépôt tardif justifiant l’acquisition de la clause résolutoire,

— que, concernant le conduit d’extraction, la locataire avait l’obligation contractuelle de l’entretenir et de le mettre en conformité avec les normes applicables, qu’elle a eu connaissance du rapport de passage de l’expert missionné par le syndic le 19 décembre 2017 qui prescrivait une réfection totale pour le mettre en conformité, que les devis adressés par l’expert à la locataire attestent qu’elle avait connaissance des travaux à réaliser,

— que les travaux de remise en état du conduit ne sont pas des travaux portant sur les parties communes, qu’il s’agissait de remettre en état l’existant et non de créer un nouveau conduit,

— que l’assignation de la bailleresse et de la locataire par le syndicat des copropriétaires aux fins de réaliser les travaux atteste que ces travaux ne nécessitaient pas d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— qu’aucun des éléments versés aux débats ne permet d’apprécier la nécessité d’un désamiantage, alors qu’il ressort du rapport de diagnostic antérieur à l’entrée dans les lieux de la société Ra l’absence de présence d’amiante, qu’il ne peut donc lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance, que le bail prévoit en tout état de cause que les éventuels travaux de désamiantage sont à la charge du preneur,

— que, concernant le traitement des nuisibles, la bailleresse a sollicité la justification de ces traitements à la demande du syndic et ce n’est que postérieurement à la sommation, puis dans le cadre de la présente procédure, que la locataire a justifié de contrats malgré les demandes réitérées de la bailleresse, faisant preuve d’une absence de bonne foi,

— que, malgré les demandes régulières de la bailleresse, la société Ra n’a pas justifié régulièrement de son attestation d’assurance et des certificats de conformité des installations électriques et extincteurs ; que ces justificatifs sont versés dans le cadre de la présente procédure, de sorte que les infractions visées dans la sommation sont reconnues par la locataire.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement ou la sommation devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé ou des manquements reprochés et être suffisamment précis pour permettre au locataire d’identifier les causes des manquements et leur cessation. En outre, l’automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d’effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles.

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties prévoit une clause résolutoire intitulée « Clause de résiliation » stipulant notamment qu’à défaut d’exécution d’une quelconque des clauses et conditions du bail et après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter, le bail serait résilié de plein droit.

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2018, la société Mouvienne a fait signifier à la société Ra une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à :

« Déposer votre terrasse fixe ladite terrasse étant interdite, en la remplaçant par une terrasse amovible ;Mettre en conformité le conduit d’extraction et en justifier auprès de la Demanderesse ;Justifier de la dernière facture de dératisation auprès de la Demanderesse ».

La sommation vise les infractions suivantes aux clauses du bail intitulées « Entretien – Réparations – Travaux » et « Destination des locaux » :

« Vous avez créé une terrasse fixe ;Vous n’avez pas mis en conformité le conduit d’extraction au sein des locaux loués ;Vous n’avez pas justifié auprès de la Demanderesse avoir fait procéder à une dératisation au sein des locaux loués ».

*Sur la sommation de remplacer la terrasse fixe par une terrasse amovible

La clause « Entretien – Réparations – Travaux » stipule que :

« 7° Le PRENEUR ne pourra faire dans les lieux loués aucuns travaux, sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR. […]

Lesdits travaux ne devront en aucun cas affecter les parties communes ou éléments d’équipements communs ».

Il ressort de l’ordonnance de référé du 23 janvier 2020, non contestée par les parties sur ce point, que la société Ra bénéficie d’une autorisation d’installer une terrasse dans le passage des Panoramas où elle exploite son restaurant en vertu d’une autorisation adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 10 décembre 2009. Cette autorisation a été donnée pour l’occupation d’une terrasse d’un mètre maximum de largeur et avec la précision qu’à la fermeture des commerces, les étalages, tables, chaises ainsi que les objets de décoration, devaient être rentrés à l’intérieur de l’établissement. Il en résulte que l’autorisation donnée par la copropriété visait l’installation d’une terrasse amovible d’une largeur maximale d’un mètre.

La bailleresse verse aux débats plusieurs courriers du Syndic, notamment du 14 décembre 2017, du 15 janvier 2018, du 9 mars 2018, auxquels sont annexés des photographies de la terrasse de la société Ra à ces dates, qui établissent la présence d’une terrasse en bois, fermée latéralement par des panneaux en bois et couverte. Il résulte de ces constatations que l’installation ne correspond pas à l’autorisation donnée par la copropriété, le Syndic relevant également que la largeur ne respecte pas la largeur autorisée. Ces courriers ont tous été transmis à la société Ra pour lui demander de mettre sa terrasse en conformité avec l’autorisation de la copropriété.

Par courrier du 10 juillet 2018, la société Ra a informé la bailleresse avoir effectué toutes les modifications demandées pour mettre sa terrasse en conformité. Toutefois, aucun justificatif n’est joint à ce courrier.

La locataire produit uniquement un constat d’huissier du 6 mars 2019 dont il ressort que la terrasse est composée de trois panneaux en bois montés sur charnières qui constituent le sol, «chacun étant doté d’une poignée en cordage permettant de les relever », ainsi que de deux joues en bois formant angle droit, comprenant des vitrages et des claustras, lesquelles sont « repliables et montées sur roulettes, de sorte qu’il est possible de replier l’intégralité de cette terrasse ». Des photographies sont annexées au constat.

La société Mouvienne produit des constats d’huissier réalisés les 26 avril, 2 et 3 mai 2019, ainsi que le 13 septembre 2019, à la demande du Syndic, constatant la présence d’une terrasse dont la largeur dépasse celle autorisée et composée d’un plancher en bois et de cloisons vitrées. Il ressort des photographies annexées qu’il s’agit de la même installation que celle constatée par huissier le 6 mars 2019 à la demande de la société Ra.

Si le constat d’huissier permet d’établir qu’à la date du 6 mars 2019, la société Ra avait modifié son installation de terrasse pour en faire une installation amovible, la locataire ne justifie pas s’être mise en conformité avec les termes de l’autorisation de terrasse donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, dans les délais impartis par la sommation, soit avant le 25 juillet 2018.

L’installation d’une terrasse fixe constituant une infraction au bail en ce qu’elle n’était pas autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’elle n’a pas fait l’objet d’une autorisation de la bailleresse, alors qu’elle affectait les parties communes, en l’absence de preuve de la modification de cette terrasse dans le délai imparti par la sommation du 25 juin 2018, l’opposition à sommation n’est pas justifiée sur ce point, peu importe que la société Ra ait procédé au démontage de la terrasse en octobre 2019.

*Sur la sommation de mettre en conformité le conduit d’extraction et d’en justifier

Selon la clause « Destination des locaux » du contrat de bail, « le PRENEUR fera également son affaire personnelle dès la prise d’effet du bail et pendant toute sa durée de la mise en conformité des locaux au regard de toutes les règlementations administratives et de polices de quelques natures qu’elles soient. »

Aux termes de la clause « Entretien – Réparations – Travaux », 1°, b), « le PRENEUR s’engage à tenir les locaux loués et leurs éléments d’équipements en très bon état d’entretien et de réparations de toutes espèces – mais à l’exception des seules réparations ci-après visées à l’article 606 du code civil, lesquelles s’entendent contractuellement comme consistant exclusivement dans les couvertures entières et les gros murs porteurs – quand bien même ces travaux ou réparations seraient causés par la vétusté ou la force majeure. Il sera ainsi tenu d’effectuer ou de supporter, à ses frais, toutes les réparations, le remplacement et tout l’entretien, de quelque nature et de quelque importance qu’ils soient, nécessaires au maintien du bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté des lieux loués et des éléments d’équipement. »

Pour justifier la nature des travaux attendus du preneur, la société Mouvienne verse aux débats un courrier du 16 janvier 2018 du Syndic de copropriété demandant la mise en conformité des conduits d’extraction au regard d’un rapport établi le 19 décembre 2017 par la société Chignoli, mandatée par le Syndic, qui précise concernant l’installation de la société Ra « le conduit est vétuste et coupé à mi-hauteur le long du pignon, les vents entraine les odeurs dans toutes les courettes alentours, la réfection totale de l’installation est nécessaire ».

La société Mouvienne soutient que la société Ra avait connaissance des travaux attendus de sa part puisqu’elle avait reçu communication de ce rapport par la bailleresse. Pour autant, aucune mention n’est faite à ce rapport dans la sommation du 25 juin 2018, de sorte que la demande de « mettre en conformité le conduit d’extraction » est imprécise, le preneur ne pouvant savoir la nature exacte des travaux de mise en conformité à réaliser aux termes de la sommation qui lui est délivrée.

Les écritures des parties et les pièces versées aux débats confirment l’imprécision de la sommation dans la mesure où la société Ra, qui a sollicité par la suite l’entreprise Chignoli, s’est vue proposer deux devis, l’un du 3 septembre 2018 à hauteur de 17.440,80 euros TTC, pour une dépose du conduit existant et l’installation d’un nouveau conduit, l’autre du 12 mars 2019 à hauteur de 29.157,60 euros TTC, pour les mêmes travaux à la différence que la dépose concerne un conduit existant « en fibro ciment », c’est-à-dire en amiante, pour un montant de 12.000 euros au lieu de 2.236 euros dans le premier devis. La société Mouvienne soutient dans ses écritures que les travaux exigés sont « une simple mise en conformité de l’existant » (conclusions n° 3 p. 13) alors que le rapport de la société Chignoli auquel elle renvoie faisait état d’une « réfection totale de l’installation », soit une dépose de l’existant et une installation neuve. Les parties s’opposent, en outre, dans leurs écritures sur le fait que la mise en conformité du conduit d’extraction vise à déposer un équipement composé d’amiante et sur la partie qui en serait responsable.

Il résulte de ces éléments que la sommation d’avoir à « mettre en conformité le conduit d’extraction » est imprécise et que son inexécution dans le délai d’un mois ne saurait donner lieu à acquisition de la clause résolutoire.

*Sur la sommation de justifier de la dernière facture de dératisation

Il ne résulte pas du bail liant les parties d’obligation à la charge du preneur de justifier des factures de dératisation. En l’absence d’infraction au bail à ce titre, la sommation du 25 juin 2018 ne produira pas d’effet pour cette demande.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, si la sommation visant la clause résolutoire du bail, délivrée le 25 juin 2018 ne peut produire effet concernant les demandes de mise en conformité du conduit d’extraction et de justification de la dernière facture de dératisation, elle peut produire effet pour la demande de dépose de la terrasse fixe interdite, la société Ra n’ayant pas justifié dans le délai imparti, et après plusieurs demandes, de sa mise en conformité avec le bail.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, le tribunal est tenu de constater son acquisition et la résiliation du bail depuis le 25 juillet 2018 à minuit. Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion formée par la société Mouvienne dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. En l’absence de justification, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion sous astreinte.

La demande principale de la société Mouvienne d’acquisition de la clause résolutoire étant admise, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour manquements contractuels.

Sur la validité du commandement du 5 novembre 2021

La société Ra soutient que la résiliation judiciaire du bail ne peut être demandée par la bailleresse sur le fondement du commandement de payer délivré le 5 novembre 2021 en raison de l’absence de justification des sommes qui y sont réclamées, de sorte que le commandement de payer doit être annulé.

Il convient de relever que la société Mouvienne ne forme aucune demande sur le fondement du commandement de payer délivré le 5 novembre 2021, qui n’est versé aux débats par aucune des parties.

En outre, au regard de l’acquisition de la clause résolutoire constatée au 25 juillet 2018 à minuit, la demande de nullité du commandement de payer du 5 novembre 2021 est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Mouvienne soutient qu’en application de l’article 12 « clause de résiliation » du contrat de bail, l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer en cours majoré de 50%, charges et taxes en sus, jusqu’à restitution des clés.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

L’article « Clause de résiliation » du bail stipule que « Au cas où après la résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au BAILLEUR au jour convenu, libres de toutes occupation et matériels, l’indemnité d’occupation due par le PRENEUR ou ses ayants droits jusqu’à la restitution effective des lieux, sera égale au dernier loyer facturé, majoré de 50% et de la TVA au taux en vigueur. Les charges seront également dues jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au BAILLEUR, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts ».

Cette clause qui vise à octroyer à la bailleresse une indemnisation prévue contractuellement par avance s’analyse en une clause pénale pouvant être réduite d’office si ses effets sont manifestement excessifs.

En outre, elle prévoit le montant de l’indemnité d’occupation devant être fixé en cas de non restitution des locaux à la date convenu en cas de résiliation du bail. En l’absence d’accord des parties sur une date de restitution des locaux, laquelle est décidée judiciairement dans la présente décision, cette clause ne trouve pas à s’appliquer à la présente indemnité d’occupation.

Occupante sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2018 minuit, la société Ra sera condamnée à payer une indemnité d’occupation de droit commun, qui par sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. Elle sera fixée en l’espèce, au vu du loyer contractuel et de la nature des locaux, au montant du dernier loyer contractuel en vigueur majoré des charges et taxes jusqu’à la libération des locaux.

Par conséquent, la société Ra sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 26 juillet 2018 jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés, d’un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges.

Sur la demande en paiement de la société Mouvienne au titre de l’arriéré locatif et la demande de délais

La société Mouvienne sollicite le paiement d’arriérés locatifs établis à la somme de 23.978,61 euros, deuxième trimestre 2021 inclus, selon décompte arrêté au 7 avril 2021 à parfaire.

La société Ra conteste les sommes demandées par la société Mouvienne dans un commandement de payer du 5 novembre 2021, dans lequel il était réclamé la somme de 12.180,25 euros. S’agissant du décompte du 7 avril 2021, elle conteste une somme de 5.421,04 euros au titre de la régularisation de charges de 2019 qu’elle estime non justifiée, et l’application d’une taxe de terrasse à hauteur de 2.504 euros pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2021 alors qu’ils étaient précédemment fixés à 1.500 euros par trimestre et que la Mairie de [Localité 5] avait exonéré les restaurateurs parisiens de droit de terrasse pendant la pandémie et jusqu’en novembre 2021. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable au présent litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Mouvienne produit un relevé de compte locataire arrêté au 7 avril 2021 dont il ressort un solde débiteur de 23.978,61 euros, composé de factures d’échéances trimestrielles de loyers pour l’année 2020 et les deux premiers trimestre 2021, ainsi qu’une facture de régularisation de charges 2018/2019 et 2019/2020. Elle produit également les factures d’échéances du 1er et du 2ème trimestre 2021, dans lesquelles apparaissent le droit de terrasse à hauteur de 2.504 euros par trimestre.

Pour justifier le montant du droit de terrasse qui est exigé par la copropriété et non par la Mairie de [Localité 5], la terrasse concernée étant située dans la copropriété et non sur la voie publique, elle produit une facture du droit de terrasse 2019/2020 adressée par la copropriété à la bailleresse, à hauteur de 2.596 euros. Cette facture dont il n’est pas indiqué si elle est annuelle ou trimestrielle et qui ne correspond pas au montant facturé à deux reprises, au 1er et au 2ème trimestre 2021 à la société Ra, ne permet pas de justifier le montant contesté, de sorte que ce montant sera écarté des sommes demandées par la société Mouvienne.

S’agissant de la régularisation de charges 2019, la bailleresse produit un tableau de calcul, qui n’est pas le justificatif d’apurement des charges de la copropriété communiqué usuellement par le Syndic après approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires. Le document produit comme justificatif ne porte aucune mention permettant d’en connaitre l’auteur, ni de comprendre précisément les informations qui y sont portées. Il ne sera donc pas fait droit à la demande en paiement de cette somme qui n’apparait pas justifiée.

La société Ra n’apporte pas de justificatif du règlement des autres sommes figurant sur ce décompte.

En conséquence, la société Ra sera condamnée à payer à la société Mouvienne la somme de 13.549,57 euros (23.978,61 – 5.421,04 – 2.504 -2.504) au titre d’arriérés locatifs qui sont devenus des arriérés d’indemnité d’occupation par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, au regard de la crise sanitaire ayant nécessairement affecté la situation financière de la société Ra, et compte tenu des versements réguliers de loyers que la société Ra a continué à faire mensuellement, malgré l’interdiction de recevoir du public à plusieurs reprises en 2020 et 2021, comme en atteste le relevé de compte produit par la bailleresse, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de la société Ra et d’échelonner le paiement de la condamnation, selon les modalités prévues au présent dispositif, étant observé que de son côté, la société Mouvienne ne justifie pas de ses besoins financiers.

Sur le dépôt de garantie

La société Mouvienne fait valoir qu’en application des dispositions contractuelles, le dépôt de garantie doit être conservé par la bailleresse.

En vertu de l’article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, l’article « Dépôt de garantie » du contrat de bail stipule que « Dans le cas d’une résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au PRENEUR, ce dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de dommages intérêts, sans préjudice de tous autres ».

Il résulte des écritures de la société Mouvienne, non contestées par la société Ra, que le dépôt de garantie versé s’élève à 6.084 euros aux termes de la dernière variation du loyer.

La clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l’indemnisation du préjudice subi par la bailleresse du fait de la résiliation du bail, doit s’analyser comme une clause pénale. Cette clause apparaissant manifestement excessive eu égard au préjudice causé par la résiliation du bail, dont la bailleresse ne justifie pas, et eu égard au montant de l’arriéré locatif, sera réduite.

La société Mouvienne sera par conséquent autorisée à conserver la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice résultant de la résiliation qui sera retenue sur le dépôt de garantie.

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sur le conduit d’extraction

La société Ra demande la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux de désamiantage du conduit d’extraction au motif qu’elle aurait manqué à son obligation de délivrance en louant un local affecté par l’amiante, en lui imposant par la suite de le mettre en conformité en procédant à son désamiantage, alors que le diagnostic de l’état des risques amiante en date du 2 juin 2005 présenté lors de la prise à bail, ne faisait état d’aucune présence d’amiante dans le conduit d’extraction. Elle estime que la mise en conformité au titre de l’amiante doit être prise en charge par la bailleresse et ne peut être mise à la charge du preneur.

La société Mouvienne fait valoir que la demande de mise en conformité du conduit faite dans la sommation du 25 juin 2018 ne vise pas des travaux de désamiantage ; que la présence d’amiante dans le conduit d’extraction n’est pas établie ; qu’en tout état de cause, si la présence d’amiante était établie, les travaux de retrait d’amiante sont à la charge du preneur aux termes du bail liant les parties. Elle estime qu’en faisant procéder à des devis qui sont versés aux débats, la société Ra a reconnu son obligation d’entretien et de remise en état du conduit d’extraction, mais qu’elle n’a pas justifié avoir procédé à ces travaux, malgré les multiples demandes, de sorte qu’il convient de la condamner à les réaliser sous astreinte.

En l’espèce, l’acquisition de la clause résolutoire ayant été constatée au 25 juillet 2018, les sociétés Ra et Mouvienne ne sont plus fondées à solliciter l’exécution de travaux en application de leurs obligations contractuelles respectives.

En l’absence de demande de dommages et intérêts de l’une ou l’autre des parties au titre des travaux sur le conduit d’extraction, elles seront déboutées de leur demande respective de condamnation de l’autre partie à ces travaux.

Sur les demandes de dommages et intérêts réciproques

*Sur la demande de dommages et intérêts de la société Ra

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, la société Ra forme une demande de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros sans développer de moyen de fait ni de droit propre à fonder cette prétention.

En conséquence, elle sera déboutée de cette demande jugée infondée.

*Sur la demande de dommages et intérêts de la société Mouvienne pour procédure abusive

La société Mouvienne soutient que la société Ra a finalement exécuté les demandes de la sommation du 25 juin 2018 à l’exception des travaux sur le conduit d’extraction, démontrant le caractère justifié de la sommation et le caractère abusif et injustifié de la présente procédure.

Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, mais toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, la faute pouvant être caractérisée par une intention nocive mais encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière ou encore la légèreté « blâmable ».

En l’espèce, la société Mouvienne ne démontre pas le caractère abusif de l’action introduite par la société Ra. En effet, le caractère infondé des demandes ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la société Mouvienne sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Ra succombant à l’instance sera condamnée aux dépens.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à la société Mouvienne la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire eu égard aux conséquences de la présente décision.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

— Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture du 14 juin 2022,

— Déclare irrecevables les conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 14 janvier 2024 par la SARL Ra,

— Déboute la SARL Ra de sa demande de nullité de la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 25 juin 2018,

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 11 décembre 2007 à la date du 25 juillet 2018 à 24h00, par l’effet de la sommation visant la clause résolutoire du 25 juin 2018,

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 6] dans les deux mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de SARL Ra et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— Déboute l’EURL Mouvienne de sa demande d’astreinte au titre de l’expulsion,

— Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Dit que la demande de nullité du commandement de payer délivré le 5 novembre 2021 est sans objet,

— Condamne la SARL Ra à payer à l’EURL Mouvienne une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges, à compter du 26 juin 2018, jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés,

— Condamne la SARL Ra à payer à l’EURL Mouvienne la somme de 13.549,57 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté au 7 avril 2021,

— Accorde à la SARL Ra des délais de paiement et dit qu’elle pourra s’acquitter de la dette, sauf meilleur accord des parties, par 9 versements de 1.355 euros et un 10ème versement de 1.354,57 euros, devant avoir lieu au plus tard avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité au terme exact, et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Dit que le dépôt de garantie restera acquis à l’EURL Mouvienne à hauteur de 2.000 euros,

— Déboute la SARL Ra et l’EURL Mouvienne de leur demande respective de condamnation de l’autre partie à réaliser des travaux sur le conduit d’extraction,

— Déboute la SARL Ra et l’EURL Mouvienne de leur demande respective de dommages et intérêts,

— Condamne la SARL Ra à payer à l’EURL Mouvienne la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute la SARL Ra de sa demande sur ce même fondement,

— Condamne la SARL Ra aux entiers dépens de l’instance,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,

Fait et jugé à Paris le 30 Avril 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME