5AF Minute N°

N° RG 24/00532 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GOLC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 04 AVRIL 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Y] [O]

DEMANDEUR

Monsieur [P] [H]

né le 11 Juillet 1962 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS:

DEFENDERESSE

S.C.I. SCIGP JFGMM,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Nicolas MENAGE, avocat au barreau de RENNES:

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 FEVRIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 décembre 2022, la SCI JFGMM a donné à bail à Monsieur [H] [P] et Madame [S] [G] une maison d’habitation située à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 650 €.

Ce bail a été renouvelé le 18 juillet 2023 au seul nom de Monsieur [H] [P].

Après avoir constaté de nombreux désordres portant notamment sur l’isolation ou sur l’installation électrique, Monsieur [H] [P] a mis en demeure le bailleur d’avoir à lui transmettre le diagnostic de performance énergétique qui ne lui avait pas été remis à la signature du bail, et à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés.

Un diagnostic de performance énergétique a été établi le 19 avril 2024.

A la suite d’une déclaration de sinistre effectuée par Monsieur [H] [P] auprès de son assureur, le cabinet INCOFRI a réalisé une expertise le 12 juin 2024 dont les conclusions mentionnent un taux d’humidité important, un défaut d’isolation, l’absence de dispositif de renouvellement d’air, et l’existence d’une fissure.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, Monsieur [H] [P] a fait assigner la SCI JFGMM à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, sur le fondement des articles 3-3, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins suivantes :

— à titre principal, condamner la SCI JFGMM à réaliser sous astreinte des travaux de réparation du système de chauffage, d’isolation, d’installation d’une VMC, de mise aux normes de l’installation intérieure d’électricité, de même que des travaux visant à contrer le tassement constaté à l’angle du bâtiment et à résorber les fissures des murs extérieurs, et à réparer les désordres consécutifs à l’humidité ;

— à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise ;

— suspendre sans consignation l’obligation de paiement des loyers jusqu’à réalisation des travaux ;

— condamner la SCI JFGMM au paiement d’une provision de 5 000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, de même qu’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience de renvoi du 21 février 2025, Monsieur [H] [P] a maintenu ses demandes.

Il fait valoir que les désordres constatés caractérisent le manquement du bailleur à ses obligations résultant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, et il se fonde sur l’article 20-1 de la même loi pour demander la mise en conformité du logement et la suspension, avec ou sans consignation, du montant des loyers jusqu’à exécution des travaux.

La SCI JFGMM conclut au débouté, en indiquant accepter de faire intervenir un électricien pour procéder à la mise aux normes, et de faire réparer la hotte de la cuisine. Elle conclut au rejet de la demande d’expertise, au motif que le demandeur n’apporte aucun élément de preuve de nature à motiver la mise en place d’une telle mesure. Dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée, elle suggère que la mission de l’expert soit étendue à l’appréciation du caractère décent du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, elle sollicite une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers aux termes convenus. Cependant, l’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En particulier, le bailleur est quant à lui tenu, en vertu des article 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation; ainsi que de d’entretenir le logement loué en état de servir à son usage prévu et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 du même texte précise que si le logement loué ne satisfait pas à ces critères, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ; que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution; et que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En cette matière, l’article 1219 du code civil ne peut être invoqué par le locataire que si le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit par ailleurs qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; étant précisé que, conformément à l’article 16 du même code, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci. Il ressort en outre de l’article 145 du même code que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

De la même façon, conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il résulte de la synthèse du dossier de diagnostic technique, établi le 19 avril 2024 alors que ce document aurait dû être communiqué au locataire à la conclusion du bail, que l’installation électrique comporte des anomalies auxquelles il est recommandé de remédier, concernant le dispositif de protection différentielle à l’origine de l’installation et l’installation de mise à la terre de prises électriques, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse qui consent à faire procéder aux travaux nécesaires, si bien qu’il sera fait droit à la demande de ce chef.

Si, en revanche, il est indiqué que le logement comporte une consommation énergétique de classe E, supposant un coût annuel de consommation se situant entre 2 660 et 3 660 € par an, ces caractéristiques ne peuvent pas être considérées comme anormales, étant rappelé que la loi autorise la location de logements classés en catégorie E.

Par ailleurs, le rapport d’expertise dressé le 12 juin 2024 par le cabinet INCOFRI, missionné par l’assureur protection juridique de Monsieur [H] [P], met en évidence :

— un décollement du papier peint dans le couloir d’accès aux pièces sanitaires, avec un taux d’humidité de l’ordre de 90 % à cet endroit,

— l’absence d’isolation des cloisons des murs extérieurs,

— l’absence de dispositif de renouvellement de l’air,

— la présence d’un axe de fissuration oblique illustrant, sur le pignon Est de la maison, un phénomène de tassement à l’angle du bâtiment, avec une ouverture de la fissure de 15 mm par endroits.

Ces conclusions, de même que les photographies versées aux débats, vont dans le sens d’éléments d’indécence, que ce soit concernant l’effectivité du clos de la maison et de l’étanchéité des cloisons, de la ventilation du logement, et des protections contre les infiltrations d’eau ou d’humidité.

Toutefois, cette expertise n’a pas été réalisée de façon contradictoire, et ne peut donc, en l’état, être prise en compte pour ordonner en référé la mise en oeuvre sous astreinte des mesures sollicitées par Monsieur [H] [P]. En revanche, elle constitue un élément suffisant pour que soit organisée une mesure d’instruction, conformément à l’article 146 du code de procédure civile.

Il convient par conséquent, avant dire droit sur les demandes de Monsieur [H] [P], d’ordonner une mesure d’expertise dans les conditions qui seront précisées au dispositif, cette expertise devant contenir, de façon opportune, une évaluation du caractère décent du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Les éléments actuellement établis ne caractérisent pas une impossiblité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, au sens de l’article 1219 du code civil : il n’y a donc pas lieu de suspendre le paiement des loyers ni d’ordonner leur consignation jusqu’à l’exécution des travaux susceptibles d’être ordonnés, comme sollicité par Monsieur [H] [P].

De même, l’existence d’un trouble de jouissance ou d’un préjudice moral est subordonnée aux conclusions du rapport d’expertise qui est ordonnée, en sorte qu’il n’y a pas lieu, en l’état, de fixer une provision à valoir sur une éventuelle indemnisation de ces deux postes.

Tenue aux dépens, la SCI JFGMM sera en outre condamnée à verser à Monsieur [H] [P] une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tandis qu’elle sera elle-même déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès maintenant :

CONDAMNONS la SCIGP JFGMM à procéder aux travaux de remise aux normes de l’installation électrique du logement loué sis [Adresse 7], et se rapportant au “Dispositif de protection différentielle à l’origine de l’installation / prise de terre et installation de mise à la terre” ainsi qu’aux “Matériels électriques présentant des disques de contacts directs avec des éléments sous tensions – protection mécanique des conducteurs” visés dans le diagnostic de performance énergétique du 24 avril 2024 et réalisé par le cabinet DIAGAMTER [Localité 5] ;

DISONS que ces travaux devront être réalisés dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, à défaut de quoi la SCIGP JFGMM sera soumise à une astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois ;

Nous RESERVONS la liquidation de l’astreinte ;

ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à Monsieur [T] [M], demeurant [Adresse 3], avec mission de :

— se rendre sur les lieux, commune de [Localité 6] ([Localité 8]), [Adresse 1], et procéder à toutes visites et constatations utiles et entendre tous sachants,

— examiner les désordres susceptibles d’affecter la décence du logement au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

— rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres,

— se faire remettre ou obtenir la délivrance de tous documents utiles à sa mission,

— déterminer les éventuels travaux de mise en conformité, de réparation ou de remplacements à entreprendre, en chiffrer le coût,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des désordres,

— déterminer les responsabilités encourues et chiffrer les préjudices allégués ;

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

RAPPELONS qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais dans une spécialité distincte de la sienne, à charge de joindre son avis au rapport ;

FIXONS le montant de la consignation à valoir sur les frais d’expertise à 2.000 euros, que Monsieur [H] [P] devra verser à la régie du présent tribunal avant le 15 mai 2025, à défaut de quoi la mission d’expertise sera caduque sauf à ce que ce dernier justifie de l’aide juridictionnelle ;

FIXONS à quatre mois, à compter de sa saisine, le délai dans lequel il devra déposer son rapport au greffe du Tribunal judiciaire ;

DESIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises aux fins de suivi de l’exécution de la mesure d’instruction ;

DÉBOUTONS Monsieur [H] [P] de sa demande aux fins de suspension ou de consignation du paiement des loyers ;

DISONS n’y avoir lieu de fixer une provision à valoir sur les éventuels préjudices allégués par Monsieur [H] [P] ;

CONDAMNONS la SCI JFGMM à verser à Monsieur [H] [P] une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS la SCI JFGMM aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES