5AB Minute N°

N° RG 25/00275 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GWJ7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [V] [Y]

DEMANDEURS

Monsieur [P] [B]

né le 15 Janvier 1948 à [Localité 4],

et

Madame [C] [B] NEE [N]

née le 25 Décembre 1952 à [Localité 3],

demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [I] [T]

né le 08 Décembre 1963 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Anne-Marie FREZOULS, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Maria Kim VASCONI, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 11 février 2011, Monsieur [P] [B] et Madame [N] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [I] [T] un appartement situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel alors fixé à 260 € charges comprises.

Par courrier du 19 septembre 2018, Monsieur [P] [B] a averti le locataire des conséquences que pourraient occasionner des troubles qui lui étaient imputables. Un courrier de même nature a ensuite été adressé à Monsieur [I] [T] le 15 octobre 2024, suivi d’une sommation d’avoir à cesser les troubles, délivrée par commissaire de justice le 4 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, Monsieur [P] [B] et Madame [N] épouse [B] ont fait assigner Monsieur [I] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, sur le fondement des articles 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de même que de l’article 1224 du code civil, pour obtenir que soit prononcée la résiliation du bail à ses torts exclusifs, et que soit ordonnée son expulsion sans délai, avec fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ; ils ont demandé sa condamnation au remboursement du coût de la sommation du 4 novembre 2024, aux dépens, et au paiement d’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi ordonné avec organisation des échanges de conclusions et pièces entre les parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 26 septembre 2025.

Lors de celle-ci, Monsieur [P] [B] et Madame [N] épouse [B] ont maintenu leurs demandes. Ils ont soutenu la recevabilité de leur action, indiquant que le litige n’est relatif à aucune des actions visées par l’article 750-1 du code de procédure civile, en ce qu’il s’agit d’une action engagée en raison d’un manquement du locataire à son obligation principale de jouissance paisible des lieux, et qu’il ne s’agit pas d’un trouble de voisinage dès lors que le bailleur et le locataire n’ont pas la qualité de voisins mais seulement de cocontractants. Par ailleurs, ils font valoir que le préalable de conciliation a été respecté par la signification d’une sommation par commissaire de justice.

Sur le fond, ils font valoir que de nombreux troubles sont dénoncés régulièrement par les autres locataires de l’immeuble, en sorte que le syndic de copropriété est intervenu pour tenter d’y remédier ; que des dégradations sont causées par l’état d’ivresse de Monsieur [I] [T], de même que des bagarres ; enfin que Monsieur [I] [T] a été mis en garde à plusieurs reprises sur les conséquences de ses agissements.

Monsieur [I] [T] soulève au principal l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [P] [B] et Madame [N] épouse [B], en ce qu’elle n’a pas été précédée de la tentative de conciliation prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile, les demandeurs n’ayant pas précisé les démarches amiables, telles que médiation, conciliation ou procédure participative, qui auraient été réalisées avant la délivrance de l’assignation. Il ajoute que, selon lui, un courrier recommandé ou une sommation par commissaire de justice ne peuvent remplacer ces démarches qui n’ont pas le même but.

Au fond, et subsidiairement, il fait valoir que les accusations portées à son encontre sont imprécises ou visent des faits dont il n’est pas établi qu’il en soit responsable ; que d’une façon générale, aucun élément ne permet de démontrer en quoi il n’aurait pas usé paisiblement des lieux loués.

Dans l’hypothèse d’une résiliation du bail, il sollicite l’octroi d’un délai pour se reloger, avec suppression de l’exécution provisoire de droit.

Enfin, il sollicite la condamnation des demandeurs au versement d’une indemnité de 1 500 € sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi sur l’aide juridique.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile : à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Ce texte, qui a vocation à subordonner l’action judiciaire à la tentative préalable d’un mode alternatif de règlement des différents, ne peut avoir de sens que s’il permet aux parties directement concernées par le litige visé de se rapprocher, dans le but de le résoudre au moyen de concessions réciproques.

Tel n’est pas le cas s’agissant de l’action intentée par le bailleur qui, interpellé par les voisins du locataire en raison des troubles de voisinage que cause ce dernier, recherche la résiliation du bail pour manquement du preneur à son obligation de jouissance paisible.

En l’espèce, les demandes des époux [B] tendent à la résiliation du bail qui les lie à Monsieur [I] [T] en raison de comportements agressifs et autres nuisances qu’ils lui reprochent, et consistant selon eux en un manquement à l’obligation de jouissance paisible.

Par conséquent, la tentative préalable de conciliation n’est pas obligatoire, et l’action introduite par les époux [B] est recevable.

2) Sur la demande de résiliation et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 1728 alinéa 1 du code civil, le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Aux termes des articles 1224 et 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

De la même façon, l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, les bailleurs produisent au débat un certain nombre de courriers et

courriels desquels il ressort, depuis l’année 2016, de très nombreuses plaintes du voisinage à l’encontre du comportement déplacé et irrespectueux de Monsieur [I] [T] à l’égard des lieux et des habitants de l’immeuble au sein duquel il loue l’appartement.

Ainsi, les époux [B] ont été destinataires de six courriers de plainte entre le 8 avril 2022 et le 16 avril 2025 de la part du syndic de copropriétaires se faisant le relais des habitants de l’immeuble.

De la même façon, le 29 juillet 2023, un des voisins de Monsieur [I] [T] s’est plaint par courriel auprès du mandataire de son bailleur des états très répétés d’ivresse et des hurlements de celui-ci.

Le 16 avril 2025, un commerçant situé dans le même immeuble s’est plaint par courriel auprès du syndic de copropriétaires de ce qu’il était contraint d’accompagner les autres résidents dans les étages afin de les rassurer contre leurs craintes de Monsieur [I] [T], ou encore de ce que ce dernier s’était récemment allongé ivre, hurlait, insultait, et avait “fait ses besoins” dans l’escalier.

Par attestation du 17 septembre 2025, un témoin travaillant dans le même commerce a confirmé le caractère répété de ce dernier récit, a souligné la perte de clients qui en a résulté, et a ajouté avoir constaté à de nombreuses reprises que Monsieur [I] [T] faisait entrer dans l’immeuble des personnes vivant dans la rue avec des chiens non tenus en laisse et dormant dans le couloir devant la porte de la cave. A son attestation est jointe une photographie d’une personne allongée sur un palier d’étage.

Par attestation du même jour, une ancienne voisine de Monsieur [I] [T] (jusque l’année 2024) a elle aussi décrit la façon dont elle avait assisté, de manière récurrente, à des hurlements et insultes de ce dernier, alcoolisé à sa fenêtre ou dans les parties communes, et devant à trois reprises l’enjamber, à deux reprises le relever, dans ces mêmes parties communes, tandis qu’elle l’avait aussi vu dormir devant son pas de porte.

L’ensemble de ces éléments caractérise des manquements graves, répétés, et actuels

à l’obligation de jouissance paisible du logement loué, en dépit de trois mises en demeure ou sommation de cesser les troubles, ce qui justifie la résiliation du bail et, par suite, l’expulsion du locataire s’il ne restitue pas volontairement les lieux loués.

En outre, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la mauvaise foi de Monsieur [I] [T] qui ressort de la continuation sur une durée d’au moins sept années de ses comportements nuisibles en dépit de trois mises en demeure ou sommation d’avoir à cesser les troubles, il conviendra de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, de sorte qu’il sera débouté de sa propre demande de délais.

Par voie de conséquence également, Monsieur [I] [T] sera condamné à verser une indemnité d’occupation pendant le temps où il se maintiendra dans les lieux, d’un montant égal au loyer et charges.

3) Sur les autres demandes

Monsieur [I] [T], partie perdante, supportera les dépens, en ce compris le coût de la sommation du 4 novembre 2024 ainsi que les droits de plaidoirie.

Il sera de surcroît condamné à verser la somme équitable de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tandis qu’il sera débouté de sa propre demande au titre de la loi sur l’aide juridique.

Enfin, dans la mesure où l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de

l’affaire, elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à

disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DECLARE l’action de Monsieur [P] [B] et Madame [N] épouse [B] recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail convenu le 11 février 2011 entre Monsieur [P] [B] et Madame [N] épouse [B], d’une part, Monsieur [I] [T], d’autre part, portant sur un appartement situé à [Adresse 6] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [T] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, après un commandement de quitter les lieux, étant précisé que le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution est écarté ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [I] [T], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [P] [B] et Madame [N] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation, égale à 265 euros, jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [P] [B] et Madame [N] épouse [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation du 4 novembre 2024 ainsi que les droits de plaidoirie ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE