Minute n°

RG N° RG 25/00050 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GT7I

Nature de l’affaire : 5AA

Société HABITAT DE LA [Localité 12]

C/

[V] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 15 JUILLET 2025

Sous la Présidence de SAINT-GENEZ Marion, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 MAI 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

Société HABITAT DE LA [Localité 12],

[Adresse 3],

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Maître GAND, avocat au barreau de POITIERS

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [V] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 6]

ou/et

Chez Madame [H] [F]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 octobre 2022 à effet au 5 octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 12]” HABITAT DE LA [Localité 12]” a donné à bail à usage d’habitation à [V] [F] un appartement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 302,94 €, outre la somme de 138,88 € au titre de la provision mensuelle sur charges, soit un total de 441,82 €.

Le 6 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 1.452,40 € en principal visant la clause résolutoire insérée au bail était signifié à [V] [F] (signification à étude).

Par exploit du commissaire de justice du 24 février 2025, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne” HABITAT DE LA [Localité 12]” a assigné [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et de paiement des loyers et charges,

— dire que [V] [F] est occupant sans droit ni titre des lieux,

— ordonner l’expulsion de [V] [F] et de tous occupants de son chef dès l’expiration du délai légal si besoin est avec le concours de la [Localité 9] Publique,

— condamner [V] [F] à lui payer la somme de 1.680,66 € au titre des loyers et charges échus à la date du 18 février 2025, ainsi que les loyers échus ou à échoir avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner [V] [F] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges indexée sur la hausse des loyers HLM à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux,

— condamner [V] [F] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 12]” HABITAT DE LA [Localité 12]”, représentée par son conseil, maintient ses demandes, actualisant la dette locative à la somme totale de 2.279,37€.

Sur la demande du locataire de délais de grâce, le conseil de HABITAT DE LA [Localité 12]” s’en est rapporté.

Assigné à personne, [V] [F] comparaît en personne.

Il déclare être divorcé, sans enfant à charge et percevoir l’AAH.

Il explique que le logement n’est pas adapté à sa situation familiale et financière et qu’il n’a pu honorer le paiement des loyers car il a dû régler des factures d’énergie dont le montant était très élevé. Il reconnaît l’existence et le montant de la dette. Il déclare ne pas être en mesure de payer le loyer courant et fait part de son souhait de libérer les lieux dès la fin de la semaine pour aller vivre chez sa soeur à [Localité 10]. Il demande d’échelonner le règlement de la dette par versements mensuels de 50€, affirmant n’avoir contracté aucune autre dette.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’Office Public de l’Habitat de la [Localité 12]” HABITAT DE LA [Localité 12]” justifie du signalement le 27 juin 2023 de la situation d’impayés à la CAF de la [Localité 12] et de la notification par voie électronique le 10 septembre 2024 du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, valant saisine de ladite commission.

L’Office Public de l’Habitat de la [Localité 12]” HABITAT DE LA [Localité 12]” justifie de la notification par voie électronique en date du 25 février 2025 de l’assignation au représentant de l’Etat dans la [Localité 12].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L.442-5 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation dispose par ailleurs que :

Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L.101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’à la date du 5 mai 2025, une somme de 2.279,37 € restait due par [V] [F] au titre des loyers, acomptes sur charges, et indemnités d’occupation échus et non réglés et des frais de pénalité.

[V] [F] reconnaît l’existence et le montant de la dette.

Ainsi, il sera condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 12]” HABITAT DE LA [Localité 12]” une somme d’égal montant avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

[V] [F] sollicite l’octroi de délais de grâce, proposant de verser chaque mois la somme de 50€.

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur représenté par son conseil s’en est rapporté sur la demande du locataire.

Il résulte du décompte du bailleur que M. [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant alors que l’octroi de délais de grâce est conditionné légalement notamment par la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, la demande tendant à l’octroi de délais de grâce ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande en résiliation du bail

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

«  I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…)”

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais :

«  I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif si bien que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis du 13 juin 2024 de la Cour de Cassation).

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte du commissaire de justice du 6 septembre 2024, un commandement de payer a été signifié à [V] [F] d’avoir à payer la somme en principal de 1.452,40 €, le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement délivré à [V] [F] (signification à étude) reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et comporte les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte du bailleur que ce commandement est resté infructueux pendant le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce.

Le locataire ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, rappelant qu’aucun délai de grâce ne lui a été accordé faute de reprise du versement intégral du loyer et que M. [F] a déclaré souhaiter quitter le logement.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 6 novembre 2024.

A compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ des lieux, [V] [F], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer mensuel en cours lors de la résiliation du bail augmenté d’un acompte sur charges communes, chauffage, eau, soit 485,49€, et révisable suivant les modalités prévues au bail.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié, il y a lieu d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de [V] [F] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef.

Il convient, par application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, de décider d’office que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [V] [F] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [V] [F] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d’assignation ainsi que sa dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 12].

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande en résiliation de bail formée par l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 12]” HABITAT DE LA [Localité 12]” ;

Constate à la date du 6 novembre 2024 la résiliation du bail liant les parties et portant sur le logement situé [Adresse 2] par effet de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges;

Constate que depuis cette date, [V] [F] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2];

Dit qu’à défaut pour [V] [F] d’avoir spontanément libéré les lieux situés [Adresse 2], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [V] [F] ;

Condamne [V] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 12]” HABITAT DE LA [Localité 12]”, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours lors de la résiliation du bail augmenté d’un acompte sur charges communes, eau,chauffage, soit 485,49 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS QUARANTE-NEUF CENTIMES), et révisable, selon les modalités prévues au bail ;

Condamne [V] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 12]” HABITAT DE LA [Localité 12]” une somme de 2.279,37 € (DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS TRENTE-SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation et frais de pénalité dus à la date du 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre les indemnités d’occupation échues ou à échoir depuis le 5 mai 2025;

Déboute [V] [F] de sa demande de délais de grâce ;

Déboute l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 12]” HABITAT DE LA [Localité 12]” de ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamne [V] [F] aux dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation et les frais de sa dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 12] ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE