5AA Minute N°

N° RG 24/00491 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GN6S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [K] [D]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [G] [F], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [N] [T], [W], [R] [C]

née le 26 Mars 2000 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 juin 2023, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a donné à bail à [N] [C], un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 356,21 euros, et 136,66 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a fait signifier à [N] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 446,31 euros au titre des loyers et charges impayés, dont 120,38 euros de frais d’acte.

Par lettre du 21 novembre 2023, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a saisi la Caisse d’allocations familiales de la [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a fait assigner en référé [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de [N] [C] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [N] [C], au paiement provisionnel des sommes suivantes:

*1 775,53 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

*800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*les entiers dépens,

L’assignation a été dénoncée le 17 juillet 2024 à la préfecture de la [Localité 6].

A l’audience du 11 octobre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], par la voix de son représentant, actualise la dette à la somme de 2052,10 euros. L’organisme maintient ses demandes, et souligne qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’entrée dans les lieux.

[N] [C], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas. Elle n’est pas représentée à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal, date prorogée au 10 janvier 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas

d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, [N] [C] a été assignée à l’étude, et elle ne comparaît pas à l’audience. Le commissaire de justice mentionne que son nom figure bien sur la boite aux lettres, ainsi que sur l’interphone. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la [Localité 6] le 17 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’allocations familiales le 21 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La situation d’impayés a perduré.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 juin 2023, du commandement de payer délivré le 12 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 octobre 2024 que EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner [N] [C] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4],à titre de provision la somme de 2052,10 euros actualisée au 11 octobre 2024 , échéance du mois de septembre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Il y a lieu de retenir ces stipulations constractuelles.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à [N] [C] le 12 mars 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 mai 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 21 juin 2023 à compter du 12 mai 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de [N] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [N] [C] ne comparaît pas à l’audience, et n’y est pas représentée.

Un plan d’apurement a été proposé par la Caisse d’allocations familiales le 18 décembre 2023.

La locataire n’a pas déféré à l’invitation qui lui avait été faite de se présenter devant le conciliateur de justice le 8 décembre 2023.

En revanche, le diagnostic social et financier transmis le 3 octobre 2024 par la Direction de l’action sociale indique que la locataire, célibataire, a deux enfants de 4 et 2 ans confiés à l’aide sociale ; elle perçoit le RSA à hauteur de 723,26 euros, outre une allocation logement de 321,22 euros et diverses aides sociales pour un total de 341,82 euros, dont total de 1386,30 euros. Déduction faite de ses charges, pour 731,26 euros, elle dispose d’un reste à vivre mensuel de 655,04 euros.

La locataire explique la situation par ses difficultés d’ordre personnel, et de gestion administrative.

La situation précédemment exposée met en évidence qu’elle se trouve néanmoins en capacité financière d’apurer sa dette.

Or, en l’absence de comparution de la locataire, il n’est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Au surplus, en dépit de ce qui précède, le montant de l’arriéré locatif a continué à augmenter, et ce alors même que le versement des APL a été perçu par le bailleur.

En conséquence, les dispositions textuelles précitées ne peuvent trouver application.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [N] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 mai 2024, [N] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement provisionnel de cette indemnité à compter du mois d’octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que cette indemnité, qui est exigible dès la résiliation du bail, est comprise dans l’arriéré locatif précédemment fixé pour la période antérieure.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [N] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mars 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 juin 2023 entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], d’une part, et [N] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 mai 2024,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [N] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’une copie de la présente sera tansmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [N] [C] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par [N] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNONS [N] [C] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], une provision de 2052,10 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS [N] [C] à verser à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], une provision sur l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DEBOUTONS EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS [N] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTONS EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES