5AA Minute N°

N° RG 24/00487 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GN6N

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND POITIERS)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [I] [H], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEURS

Madame [U] [B], [O] [V]

née le 07 Mai 1995 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [C] [P], mandaté

Monsieur [C] [N] [P]

né le 22 Février 1995 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS AU 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 juillet 2022, EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, a donné à bail à [U] [V] et [C] [P], un logement, situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 458,80 euros (à raison de 423,80 euros pour le loyer principal, et le surplus pour les annexes), et 96,05 euros de provisions sur charges. Ce bail inclut la jouissance d’un parking souterrain n°53.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, a fait signifier à [U] [V] et [C] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 503,09 euros, dont 152,32 euros de frais d’acte, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 mars 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, a fait assigner en référé [U] [V] et [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de [U] [V] et [C] [P] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement [U] [V] et [C] [P], au paiement provisionnel des sommes suivantes:

*4 045,85 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens,

L’assignation a été dénoncée le 18 juillet 2024 à la préfecture de la Vienne.

A l’audience du 11 octobre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, par la voix de son représentant, actualise sa créance à la somme de 5 028,06 euros, et maintient ses demandes, y compris s’agissant de la solidarité de la dette et des sommes dues au titre de la jouissance du garage. L’organisme relève qu’aucun paiement n’est intervenu, et rappelle que le loyer résiduel s’élève à 331,17 euros.

[U] [V] est représentée par [C] [P], muni d’un pouvoir.

Celui-ci conteste l’obligation portant sur le loyer du garage, dont il soutient ne pas avoir l’usage. Il en déduit que la somme mensuelle de 50 euros doit être déduite de la créance du demandeur. Il offre de garantir seul la dette locative, et explique en ce sens qu’il envisage de vendre deux voitures lui appartenant, pour un montant d’environ 50 000 euros. Il ajoute que dans cette optique, il effectuera 5 versements de 1000 euros au bailleur à compter du mois de janvier 2025. Il expose qu’il a créé une micro entreprise, et qu’en l’absence d’activité, il perçoit le RSA, et rembourse par ailleurs une dette de 120 000 euros au CREDIT AGRICOLE pour un découvert de compte courant, outre une dette de 60 000 euros à une banque en ligne. Père de jumelles et d’un enfant d’un an et demi, pour lesquels il verse une contribution mensuelle à l’entretien et à l’éducation respective de 90 euros, il envisage de déposer un dossier de surendettement, et de trouver un nouveau logement.

Il précise que [U] [V] est sans emploi, et qu’elle perçoit 1 600 euros de revenus, sans autres charges que celles de la vie courante.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal, date prorogée au 10 janvier 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service .

Le défendeur avait été autorisé à produire sous quinzaine les justificatifs de ses déclarations en cours de délibéré, en respectant le principe du contradictoire. Aucun élément n’est parvenu au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas

d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par ordonnance contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Vienne le 18 juillet 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La situation d’impayés a perduré.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 12 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 octobre 2024 que EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Aucun élément fourni aux débats ne permet d’établir que les locataires seraient privés de la jouissance du parking souterrain, dont il sera relevé que sa location s’élève par ailleurs à 35 euros mensuels.

L’engagement pris par [C] [P] de garantir seul l’arriéré locatif n’est pas opposable aux tiers, et n’est susceptible, le cas échéant, que de l’engager à l’égard de [U] [V].

Dès lors, conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement [U] [V] et [C] [P] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, à titre de provision la somme de 5 028,06 euros actualisée au 11 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant une durée de deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Ces stipulations contractuelles seront retenues.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à [U] [V] et [C] [P] le 12 mars 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 mai 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 4 juillet 2022 à compter du 12 mai 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de [U] [V] et [C] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [U] [V] et [C] [P] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Plus précisément, [C] [P] propose d’acquitter l’entièreté de la dette locative, à raison de versements mensuels de 1 000 euros échelonnés à compter du mois de janvier 2025.

Pour autant, cette proposition, qui obère la question du versement du loyer courant, ne repose sur aucun élément de nature à démontrer que cet engagement serait compatible avec la situation personnelle et financière des locataires. Au contraire, celui-ci explique à l’audience devoir faire face à d’importantes dettes bancaires, outre des contributions à l’entretien et à l’éducation de ses trois enfants ; et percevoir par ailleurs le minimum social.

Il n’a fourni aucun élément de nature à justifier de ses déclarations quant à la détention de véhicules d’une valeur significative ; ni même d’une création d’entreprise.

Surtout, le diagnostic social et financier versé aux débats, s’agissant de [C] [P], rend compte, le concernant, de la perception du RSA à raison de 559,42 euros, outre d’allocations logement pour 243,76 euros, soit un total de ressources mensuelles de 794,98.

Le couple, en cours de séparation, héberge un enfant de deux ans, outre deux bébés.

Cette situation rend inenvisageable de projet d’apurement proposé par le locataire, étant relevé que les mensualités excèdent ses ressources.

Aucun des locataires ne s’est présenté au rendez-vous fixé auprès du conciliateur de justice le 3 mars 2023.

La situation de [U] [V], qui ne s’est pas présentée aux services pour permettre l’établissement d’un diagnostic social et financier, est inconnue ; les éléments exposés oralement en son nom par le locataire n’ont été corroborés d’aucune pièce.

Au vu de ces éléments, les dispositions précitées ne peuvent trouver à s’appliquer.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [U] [V] et [C] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 mai 2024, [U] [V] et [C] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner solidairement les défendeurs au paiement provisionnel de cette indemnité à compter du mois d’octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, étant rappelé que l’arriéré locatif précédemment fixé comprend les indemnités d’occupation dues depuis la date de la résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [U] [V] et [C] [P], solidairement aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mars 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de les condamner sous la même solidarité à verser à EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 juillet 2022 entre EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, d’une part, et [U] [V] et [C] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] ,sont réunies à la date du 12 mai 2024,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [U] [V] et [C] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’une copie de la présente sera tansmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [U] [V] et [C] [P], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par [U] [V] et [C] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNONS solidairement [U] [V] et [C] [P] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, une provision de 5 028,06 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 11 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS solidairement [U] [V] et [C] [P] à verser à EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, une provision sur l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNONS solidairement [U] [V] et [C] [P] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiers, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement [U] [V] et [C] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES