JUGEMENT DU : 11 février 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 23/03189 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GQWU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 11 février 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SCI DU FOULON

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 779 351 972, représentée par Monsieur [V] [L], son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elise BONNAMOUR, avocat au barreau de l’Ain (T. 79)

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [S] [J] [I]

né le 8 janvier 1967 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Ugo GILBERT, avocat au barreau de Lyon (T. 1331)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : à l’audience publique du 12 décembre 2024

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 23 janvier 2015 [en réalité : 23 janvier 2016], la SCI du Foulon a donné à bail à Monsieur [U] [S] [J] [I] un entrepôt d’environ 95 m², avec petite pièce, WC et lavabo, situé [Adresse 1] à Nantua (Ain), pour une durée de trois années à compter du 1er février 2016, moyennant un loyer de 250 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023 déposé à l’étude, la SCI du Foulon a fait délivrer à Monsieur [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour recouvrer la somme de 2 779 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais.

*

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2023, la SCI du Foulon a fait assigner Monsieur [I] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion, de paiement des arriérés de loyers et charges et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans ses dernières écritures (conclusions récapitulatives n° 3) notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, la SCI du Foulon a demandé à la juridiction de :

“Vu l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986,

Vu les articles 1713 et suivants du code civil,

Vu le commandement de payer en date du 30 juin 2023 visant la clause résolutoire et demeuré infructueux,

— constater la résiliation du bail signé entre les parties par l’effet de la clause résolutoire,

— dire et juger que Monsieur [U] [I] est occupant sans droit, ni titre du local situé [Adresse 2]

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef par toutes voies de droit et avec, si besoin est, le concours et l’assistance de la force publique,

— dire et juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution

— condamner Monsieur [U] [I] au paiement de la somme de 6.461 € au titre des sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant égal au loyer à compter de la date d’expiration du bail, soit le 30 août 2023 jusqu’au jour de son départ effectif du local,

— condamner Monsieur [U] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer à compter de la date d’expiration du bail, soit le 30 août 2023,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Condamner Monsieur [U] [I] à payer à la SCI DU FOULON la somme de 1.500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner le même aux entiers dépens de l’instance dans lesquels seront compris le coût du commandement.”

La SCI du Foulon conclut au rejet des fins de non-recevoir, expliquant qu’elle est une SCI familiale, composée de Monsieur [V] [L] et des membres de sa famille, et que l’assignation n’est pas fondée sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, mais sur l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986, de sorte que la saisine de la CCAPEX et la “dénonce” de l’assignation au préfet ne trouvaient pas à s’appliquer en l’espèce.

A titre liminaire, la demanderesse souligne que Monsieur [I] a loué un entrepôt afin d’entreposer du mobilier et des tissus pour l’activité professionnelle qu’il exerce, qu’il n’occupe pas le local à titre d’habitation, qu’il est domicilié à [Localité 6] et que la juridiction requalifiera le contrat du 23 janvier 2015 en bail professionnel ou en bail de droit commun.

Au soutien de ses prétentions, la SCI du Foulon allègue principalement que Monsieur [I] a cessé de régler son loyer à partir du mois d’octobre 2022, qu’il est redevable à ce jour de la somme de 6 461 euros, qu’il indique qu’il a quitté les lieux et qu’il n’est plus redevable de loyer à compter du 17 juin 2024, mais qu’il n’a jamais remis les clés au bailleur, et que, dès lors, le contrat de bail se poursuit.

La SCI du Foulon conclut au rejet de la demande reconventionnelle de dommages-intérêts, faisant valoir que Monsieur [I], qui invoque un violent orage en 2020 ayant inondé le local, ne produit aucune déclaration de sinistre, ni aucune demande de remise en état du local adressée au bailleur, qu’il a continué à régler le loyer régulièrement jusqu’au mois d’octobre 2022 et que le prétendu orage n’a rien à voir avec l’arrêt du paiement du loyer.

*

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 6) notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, Monsieur [I] a sollicité de voir :

“A TITRE PRINCIPAL :

— DECLARER IRRECEVABLES les demandes de la SCI DU FOULON

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— REJETER les demandes de la SCI DU FOULON

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

— JUGER qu’aucune somme ne saurait être due par Monsieur [I] à compter du 17 juin 2024, ni à titre de loyer ni à titre d’indemnité d’occupation et REJETER, en conséquence, les demandes à ce titre de la SCI DU FOULON

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la SCI DU FOULON à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts

— CONDAMNER la SCI DU FOULON à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI DU FOULON aux entiers dépens.”

Monsieur [I] soulève l’irrecevabilité des demandes de la SCI du Foulon, considérant, d’une part, qu’elle ne démontre pas être une SCI familiale, de sorte qu’elle ne peut pas déroger à l’exigence d’une saisine préalable de la CCAPEX, d’autre part, qu’elle ne prouve pas avoir notifié l’assignation au préfet.

Le défendeur conteste la demande de requalification du contrat de bail, alors que les parties ont manifestement décidé de se placer sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 et que les conditions d’application de la loi du 23 décembre 1986 ne sont pas réunies. Il souligne que le bail prévoit une durée de trois ans et non de six ans et qu’il ne fait aucune référence à la loi du 23 décembre 1986, ni aucune référence à l’activité professionnelle du preneur.

A titre subsidiaire, Monsieur [I] soutient que le bailleur a manqué à son obligation d’entretenir le local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, que le procès-verbal de constat de Maître [T] montre que l’installation permettant d’éviter l’inondation du local n’a jamais été remplacée et que le local se trouve dans un état déplorable, que le bailleur a également manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible de son locataire, en faisant installer un compteur d’eau en pénétrant dans les lieux sans son autorisation.

A titre très subsidiaire, le défendeur expose qu’il n’est plus en possession du local, qu’il a vidé, qu’aucune somme ne pourra donc lui être réclamée au-delà du 17 juin 2024, qu’il n’était plus en possession des clés du local, perdues par les services postaux, qu’il a fait changer à ses frais la serrure et qu’il attend d’être convoqué à l’état des lieux.

A titre reconventionnel, Monsieur [I] indique que le bailleur a manifestement manqué à son obligation d’entretien et que ce manquement lui a directement causé un préjudice conséquent, puisqu’il a dû jeter pour 20 000 euros de mobiliers à la suite d’une inondation dans le local.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction de l’affaire le 5 décembre 2024.

A l’audience du 12 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS

1 – Sur les fins de non-recevoir :

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Le conseil de Monsieur [I], invité par le juge de la mise en état à s’expliquer sur la compétence du tribunal pour connaître des fins de non-recevoir par avis de conclure délivré le 21 mars 2024, n’a présenté aucune observation à ce sujet.

Les fins de non-recevoir, présentées au tribunal alors qu’elles auraient dû l’être devant le juge de la mise en état par conclusions d’incident, seront déclarées irrecevables.

2 – Sur les demandes de la SCI du Foulon :

Aux termes de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, “Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.”

La SCI du Foulon présente dans la partie discussion de ses dernières écritures une demande de requalification du contrat de bail qui n’a pas été reprise au dispositif.

Le tribunal n’est donc pas valablement saisi de cette demande.

— Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, les parties ont conclu un contrat de bail portant sur un entrepôt le 23 janvier 2016 et non 2015, comme indiqué par erreur dans l’acte, puisque le contrat vise, au paragraphe relatif à la révision du loyer, l’indice de référence du troisième trimestre 2015.

Le bailleur a fait délivrer le 30 juin 2023 au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui impartissant un délai de deux mois pour régler la somme principale de 2 779 euros au titre d’arriérés de loyers et charges.

En défense, Monsieur [I] ne conteste pas ne pas avoir payé les loyers et charges réclamés par la SCI du Foulon, mais il oppose à celle-ci une exception d’inexécution.

Le procès-verbal de constat dressé le 21 novembre 2023 par Maître [W] [T], commissaire de justice à [Localité 5], indique que le local occupé par Monsieur [I] présente des traces de moisissure et d’humidité. Cette pièce unique ne démontre cependant pas que le bailleur aurait manqué à son obligation d’entretien du local, étant précisé que les déclarations faites par Monsieur [A] [G], concernant l’inondation de son propre local à la suite d’un orage, ne concernent pas le local litigieux. En outre, il n’est pas établi que Monsieur [I] s’est trouvé dans l’impossibilité totale de jouir du local, à usage d’entrepôt, le procès-verbal de constat montrant au contraire que le local est bien utilisé aux fins convenues dans le bail.

Il n’est pas davantage prouvé que la SCI du Foulon aurait perturbé la jouissance du local par le preneur en faisant installer à son insu un compteur d’eau, le procès-verbal de constat ne faisant que retranscrire les propos de Monsieur [I]. A supposer ce fait comme établi, le défendeur ne peut pas sérieusement soutenir que la pose d’un compteur d’eau à son insu justifierait de le dispenser totalement du paiement des loyers pendant plusieurs mois.

L’exception d’inexécution n’étant pas fondée, la SCI du Foulon a pu valablement faire délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement des loyers et charges impayés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées dans le délai de deux mois, la clause résolutoire a produit ses effets. Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail le 30 août 2023.

— Sur la demande d’expulsion :

Le contrat de bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire à compter du 30 août 2023, Monsieur [I] n’a plus le droit de se maintenir dans les lieux. La libération du local par le preneur le 17 juin 2024 n’est pas reconnue par le bailleur auquel les clés n’ont pas été restituées. En l’absence de remise des clés du local par le preneur, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] et de tous occupants de son chef des locaux pris à bail, au besoin avec l’assistance de la force publique.

— Sur le sort des meubles :

Aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, “Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.”

Selon l’article L. 433-2 du même code, “A l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.”

Le sort des meubles du preneur étant précisément réglé par le code des procédures civiles d’exécution, il convient de renvoyer purement et simplement à l’application des articles L. 433-1 et L. 433-2 de ce code.

— Sur la demande de paiement de la somme de 6 461 euros :

La somme réclamée à hauteur de 6 461 euros correspond au décompte arrêté le 13 mai 2024, produit en pièce numéro 12.

Monsieur [I] est redevable des loyers et charges impayés dus jusqu’au 30 août 2023, date de résiliation du bail.

Il soutient avoir libéré le local le 17 juin 2024, mais il reconnaît qu’il a fait changer la serrure du local et qu’il n’a pas remis les clés au bailleur.

En l’absence de restitution des clés, Monsieur [I] a conservé la jouissance du local et il est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 30 août 2023 jusqu’à la libération des lieux et remise des clés au bailleur.

En conséquence, Monsieur [I] sera condamné à payer à la SCI du Foulon la somme de 6 461 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation arrêtés au 13 mai 2024.

La somme de 6 461 euros, arrêtée au 13 mai 2024, ne peut pas porter intérêts au taux légal pour le tout à compter du 30 juin 2023. La somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 sur la somme de 2 779 euros et à compter du 13 mai 2024 pour le surplus.

— Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Le préjudice subi par le bailleur au titre de la privation de la jouissance du local donné à bail sera réparé par une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera fixé au montant du loyer mensuel dû au 30 août 2023. L’indemnité d’occupation sera due jusqu’à la libération complète et effective des lieux et remise des clés du local.

Le présent jugement ordonnant l’expulsion du preneur, il incombe au bailleur de prendre toutes dispositions utiles pour récupérer son local dans les plus brefs délais. Il n’est donc pas justifié de prévoir l’indexation de l’indemnité d’occupation.

3 – Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’espèce, Monsieur [I] ne démontre pas que la SCI du Foulon a manqué à son obligation d’entretien du local pris à bail, l’origine de l’humidité y régnant ne pouvant pas être déterminée en l’état des pièces produites.

Au surplus, Monsieur [I] ne démontre aucunement avoir subi un préjudice matériel en lien avec la faute contractuelle invoquée, puisqu’il ne produit aucune pièce prouvant avoir dû jeter du mobilier.

La demande reconventionnelle de dommages-intérêts, manifestement non fondée, doit être rejetée.

4 – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à verser à la demanderesse la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande d’indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les fins de non-recevoir présentées par Monsieur [U] [S] [J] [I],

Constate la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2016 entre la SCI du Foulon et Monsieur [U] [S] [J] [I], portant sur un entrepôt situé [Adresse 1] à Nantua (Ain), à effet du 30 août 2023,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [U] [S] [J] [I], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du local pris à bail sis [Adresse 1] à [Localité 7] (Ain),

Dit que le sort des meubles du preneur sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Monsieur [U] [S] [J] [I] à payer à la SCI du Foulon la somme de 6 461 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 13 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 sur la somme de 2 779 euros et à compter du 13 mai 2024 pour le surplus,

Dit que Monsieur [U] [S] [J] [I] est redevable envers la SCI du Foulon d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer mensuel dû au 30 août 2023, à compter du 30 août 2023 jusqu’à la libération complète et effective des lieux et remise des clés du local, et le condamne au besoin à régler les sommes dues,

Déboute la SCI du Foulon de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation,

Déboute Monsieur [U] [S] [J] [I] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

Condamne Monsieur [U] [S] [J] [I] à payer à la SCI du Foulon la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [U] [S] [J] [I] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [U] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le onze février deux mille vingt-cinq par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Elise BONNAMOUR

M^e Ugo GILBERT