5AA Minute N°

N° RG 24/00655 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPRO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 MARS 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [R] [L]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5])

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Madame [J] [W], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [O] [Y]

née le 26 Février 1993 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 DECEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 JANVIER 2025, DATE PROROGEE AU 07 MARS 2025 PUIS 21 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2017, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] a donné à bail à [O] [Y] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 289,91 euros, et 136,76 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] a fait signifier à [O] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 598,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er mars 2023EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] a fait assigner en référé [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de [O] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner [O] [Y] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :la somme de 8 393,45 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 30 septembre 2024.

À l’audience du 13 décembre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8 200,00 euros arrêtée au 13 décembre 2024, loyer du mois de novembre inclus.

Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, à raison de 200 euros en sus du loyer courant. Il relève néanmoins que le règlement intervenu au mois de décembre ne couvre pas l’intégralité du loyer, mais uniquement sa partie résiduelle.

[O] [Y] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Elle explique que la vie commune avec un ex concubin a été source de difficultés, et notamment d’endettement. Elle perçoit 200 à 900 euros mensuels selon son activité d’intérimaire, pour assumer la charge de 5 enfants de 14, 13, 8, 5 et 2 ans pour lesquels aucune contribution à l’entretien et à l’éducation n’est perçue, faute d’avoir introduit des actions à l’encontre des pères concernés. Elle perçoit par ailleurs 1 300 euros de prestations familiales, et entre 500 et 1 200 euros mensuels de revenus en tant qu’auto entrepreneuse.

Elle souhaite se maintenir dans les lieux et propose de verser 150 euros mensuels en sus du loyer courant.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier n’a pas été établi, les services départementaux précisant que l’assistante sociale n’avait pas reçu la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Ce délai a été prorogé au 07 mars 2025 puis au 21 mars 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas

d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par EKIDOM, office public de l’habitat de grand [Localité 8] le 1er mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence,a demande de EKIDOM, office public de l’habitat de grand Poitiersux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juillet 2017, du commandement de payer délivré le 18 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 13 décembre 2024 que EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [O] [Y] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] la provision de 8 200 euros, au titre des sommes dues au 13 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer portent à deux mois le délai consenti à la locataire pour acquitter sa dette. Ce délai sera donc retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 octobre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant incontestablement réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2017 à compter du 19 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [O] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 150 euros mensuels en sus du loyer courant. Elle verse aux débats deux bulletins de paye pour les mois d’octobre et de novembre 2024, pour des salaires respectifs de 470,85 euros et de 202,52 euros, qui rendent hors de portée l’engagement d’apurement proposé.

Il apparaît par ailleurs que l’arriéré locatif a augmenté de manière significative depuis la délivrance du commandement de payer ; en outre, aucun versement n’a été effectué entre les mois de mars et de septembre 2024, période à compter de laquelle les loyers courants n’ont pas été intégralement acquittés.

Dès lors, les conditions textuelles précitées ne peuvent trouver à s’appliquer.

Ces motifs s’étendent à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [O] [Y] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 décembre 2023, [O] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [O] [Y] à son paiement à compter de 19 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve des modalités précisées au dispositif, qui tiennent compte du montant de l’arriéré locatif actualisé à l’audience.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [O] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation, et ceux de la signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner [O] [Y] 0 à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juillet 2017 entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] d’une part, et [O] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 décembre 2023,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

CONSTATONS que depuis cette date, [O] [Y] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [O] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [O] [Y], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [O] [Y] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], une provision de 8 200 € (huit mille deux cent euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 13 décembre 2024, incluant l’indemnité de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter du 14 décembre 2024, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [O] [Y] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (319,63 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (159,22 €) ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS [O] [Y] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût de l’assignation et celui du commandement de payer ;

CONDAMNONS [O] [Y] à payer la somme de 300 euros à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES