Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/02127 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3D67

S.A. CDC HABITAT SOCIAL Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré

C/

[L] [E] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée parMe Hermine PEYRONNET substituant M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX,

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [E] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alyssa TALL substituant Maître Morgane DUPRE-BIRKHAHN (SELARL HARNO & ASSOCIES), avocat au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2018, la société CDC Habitat social a consenti un bail d’habitation à M. [L] [E] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] [Adresse 5] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 310,97 euros et d’une provision pour charges de 130,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1708,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [L] [E] [G] le 6 août 2025.

Par assignation du 27 novembre 2025, la société CDC Habitat social a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [E] [G] et de toutes personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision, avec au besoin le concours de la force publique, voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux aux frais du locataire, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2581,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 708,91 euros,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont les deux commandements de payer délivrés les 20 décembre 2024 et 13 août 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, la société CDC Habitat social maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 février 2026, s’élève désormais à 3712 euros.

M. [L] [E] [G], par l’intermédiaire de son conseil, sollicite, à titre principal que soit prononcée l’irrecevabilité de l’assignation, et subsidiairement, que la créance soit fixée à la somme de 3 175,66 euros arrêtée au 12 février 2026, l’accord de délai de paiement sur 36 mois, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, le rejet des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conserve la charge des dépens.

Pour conclure à l’irrecevabilité de l’assignation au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que la notification de l’assignation au représentant de l’Etat n’est pas justifiée.

Subsidiairement, le locataire indique ne pas contester la somme réclamée, après déduction des frais d’huissier, qu’il arrête par ailleurs au 12 février 2026. Il se prévaut de trois règlements de sa part pour solliciter des délais de paiement en application de l’article précité. Il fait état de difficultés personnelles rencontrées pendant l’année 2025, qui l’ont amené hors du territoire français, mais affirme pouvoir reprendre le paiement des loyers et bénéficier de l’accompagnement d’une assistante sociale. Il souligne qu’en dépit de la procédure de 2021 dont il est fait état, il avait scrupuleusement respecté les délais accordés par le juge.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC Habitat social justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1708,91 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 octobre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire a procédé notamment à deux versements de 437,72 euros et 300 euros, les 15 janvier et 12 février 2026, suffisants pour solder le dernier loyer échu avant l’audience et une partie de l’arriéré. La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [L] [E] [G], composés d’une allocation de retour à l’emploi (580 euros par mois environ) et d’allocations sociales (environ 100 euros), auxquelles s’ajoutent des salaires (1 200 euros perçus en décembre 2025), lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 88 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [L] [E] [G] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, sans qu’il y ait lieu cependant de réduire le délai légal de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC Habitat social verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 février 2026, M. [L] [E] [G] lui devait la somme de 3175,66 euros, soustraction faite des frais de procédure (80,56+130,83+167,33), lesquels ne constituent pas un arriéré locatif, et de l’échéance du mois de février 2026, laquelle n’était pas échue au jour de l’audience, conformément aux stipulations du bail selon lequel le loyer doit être payé à terme échue le dernier jour de chaque mois.

M. [L] [E] [G] reconnaît par ailleurs devoir cette somme et il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus, s’agissant d’une provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [E] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 456,64 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC Habitat social ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [E] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société CDC Habitat social concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de la demande de résiliation du bail de la société CDC HABITAT ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mai 2018 entre la société CDC Habitat social, d’une part, et M. [L] [E] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] – [Adresse 6] est résilié depuis le 14 octobre 2025,

CONDAMNE M. [L] [E] [G] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 3 175,66 euros (trois mille cent soixante-quinze euros et soixante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 février 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

AUTORISE M. [L] [E] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 88,21 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [E] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 octobre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [E] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [L] [E] [G] sera condamné à verser à la société CDC Habitat social une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [L] [E] [G] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [E] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2025, celui du 20 décembre 2024, et celui de l’assignation du 27 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge