5AA Minute N°

N° RG 24/00667 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPR4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 MARS 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [G]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [L] [U], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [O] [J]

né le 17 Juillet 1969 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 DECEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 JANVIER 2025, DATE PROROGEE AU 07 MARS 2025 PUIS 21 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2014, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] a donné à bail à [Z] [J] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 261,34 euros, et 75,39 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] a fait signifier à [Z] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 016,32 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés

Par notification électronique du 5 juin 2023 EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] a fait assigner en référé [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner [Z] [J] au paiement des provisions suivantes :la somme de 4 524,27 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] le 2 octobre 2024.

À l’audience du 13 décembre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5245,01 euros arrêtée au 11 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Il précise n’avoir pu obtenir aucun contact avec le locataire.

[Z] [J], régulièrement assigné, à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi, faute pour le locataire de s’être présenté au rendez-vous fixé.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Ce délai a été prorogé au 07 mars 2025 puis 21 mars 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas

d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur le défaut de comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [Z] [J] assigné à l’étude de l’huissier ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par décision réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], le 5 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 avril 2014, du commandement de payer délivré le 12 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 décembre 2024 que EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, dès lors que tant le principe de l’obligation que le montant de celle-ci ne sont ni sérieusement contestables ni au demeurant contestés, il convient de condamner [Z] [J] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], la somme provisionnelle de 5 245,01 euros, au titre des sommes dues au 11 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer fixent à deux mois le délai consenti au locataire pour acquitter sa dette. Ce délai sera donc retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont incontestablement réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 avril 2014 à compter du 13 août 2024.

Aucun élément fourni aux débats ne permet de faire application des conditions textuelles susceptibles d’octroyer des délais de paiement au défendeur, suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [Z] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [Z] [J] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 août 2024, [Z] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [Z] [J] à son paiement à compter du 13 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, selon les modalités précisées au dispositif, qui comprennent la fixation de la dette arrêtée postérieurement à cette date.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [Z] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de l’assignation et ceux de la signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner [Z] [J] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4];

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 avril 2014 entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] d’une part, et [Z] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONSTATONS que depuis cette date, [Z] [J] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [Z] [J] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [Z] [J], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [Z] [J] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] une provision de 5245,01 euros (cinq mille deux cent quarante-cinq euros et un centime), à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus au 11 décembre 2024, incluant l’indemnité de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du 12 décembre 2024, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [Z] [J] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (282,30 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (111,45 €) ;

CONDAMNONS [Z] [J] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût de l’assignation et celui du commandement de payer ;

CONDAMNONS [Z] [J] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4] la somme de 400 euros (quatre cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES