TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U] [W]-[F]

Maître [B] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Delphine MAILLET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04949 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43QW

N° MINUTE :

8/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 novembre 2024

DEMANDERESSE

SCI LEA

Société Civile Immobilière dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Delphine MAILLET,avocat au barreau de PARIS, vestiaire A117

DÉFENDEURS

Madame [U] [W]-[F]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [W]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Martine CAMUS de la SELARL PICHOT. CAMUS-ROUSSEAU, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04949 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43QW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2022, la SCI LEA a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [W]-[F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 990 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [O] [W].

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4120 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 29 novembre 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [W]-[F] le 16 novembre 2023.

Par assignations des 12 et 24 avril 2024, la SCI LEA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [W]-[F], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [O] [W] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de la décision à intervenir et d’un montant de 2000 euros à compter de la décision et jusqu’à libération des lieux,9270 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 septembre 2024, la SCI LEA, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 septembre 2024, s’élève désormais à 14420 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

M. [O] [W], représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [W]-[F]. Il sollicite par ailleurs que lui soit accordé un délai pour payer sa dette au regard de sa situation financière et que Mme [U] [W]-[F] soit condamnée à le garantir de toute condamnation. Il demande, enfin, que la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit réduite et que Mme [U] [W]-[F] soit condamnée à lui payer la somme de 2000 euros sur ce même fondement et les dépens.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [U] [W]-[F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI LEA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 15 novembre 2023.

Les stipulations du contrat de bail en date du 19 janvier 2022, prévoyant un délai de deux mois, doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

La somme de 4120 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI LEA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [U] [W]-[F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI LEA demande le paiement de la somme de 4 120 euros pour les mois de mai, juin, octobre et novembre 2023, elle indique que par la suite, aucun loyer n’a été payé soit 10 mois de décembre 2023 à septembre 2024. Mme [U] [W]-[F] lui devait la somme de 14420 euros à la date de l’audience. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, selon le contrat de cautionnement.

Les défendeurs seront aussi solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [O] [W] justifie d’une baisse de ses revenus. Ainsi, au regard de sa situation et du montant de la dette, il sera autorisé à se libérer de sa dette dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande reconventionnelle en garantie

M. [O] [W] sollicite, au terme de ses écritures, que Mme [U] [W]-[F] « le relève en garantie et prenne en charge l’intégralité des sommes réclamées, étant donné que ces impayés résultent de son défaut de paiement en tant que locataire », sans avancer plus d’élément de fait ou de droit susceptible de fonder sa prétention.

Il convient de relever que les recours personnel ou subrogatoire dont dispose la caution pour obtenir remboursement auprès du débiteur supposent que cette dernière ait, au préalable, payé le créancier ce qui n’est pas justifier en l’espèce. Ainsi, la demande doit être rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [W]-[F] et M. [O] [W], partie perdante, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI LEA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la demande de M. [O] [W] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, se dernier succombant à l’instance.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer 15 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 janvier 2022 entre la SCI LEA, d’une part, et Mme [U] [W]-[F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 16 janvier 2024,

ORDONNE à Mme [U] [W]-[F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [U] [W]-[F] solidairement avec M. [O] [W], à payer à la SCI LEA la somme de 14420 euros (quatorze mille quatre cent vingt euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation arrêté au 19 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse,

AUTORISE M. [O] [W] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 600 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [U] [W]-[F] solidairement avec M. [O] [W], à payer à la SCI LEA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande reconventionnelle en garantie,

CONDAMNE Mme [U] [W]-[F] solidairement avec M. [O] [W], à payer à la SCI LEA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [O] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [W]-[F] et M. [O] [W], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 et de sa dénonciation du 29 novembre 2023 et celui des assignations des 12 et 24 avril 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge