TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

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N° RG 24/03006 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E5BZ

Minute 25-

Jugement du :

19 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 18 novembre 2024

DEMANDEUR :

SEM [Localité 1] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Madame [Y], salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Madame [T] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Lydie LAITHIER

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2014, la société SEM [Localité 1] HABITAT (ci-après dénommée société [Localité 1] HABITAT) venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 3] Ardenne a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [T] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4], étage 2 – porte G, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 305.82 euros et d’une provision pour charges de 135.35 euros.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 7 février 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 1 002,33 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société [Localité 1] HABITAT, par assignation du 16 septembre 2024, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation de la location consentie à Madame [H] [T] par application de la clause résolutoire, ordonner à défaut de libérer les lieux, l’expulsion de Madame [H] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement principal et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

1 236,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024.

Aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience du 2 décembre 2024, l’affaire a été appelée et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 24 mars 2023. A cette audience de renvoi, elle a été appelée et un nouveau renvoi a été sollicité pour l’audience du 7 juillet 2025.

De nouveau lors de cette audience, l’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi à l’audience du 13 octobre 2025 pour plaidoirie.

A cette audience de renvoi du 13 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 3] Ardenne, régulièrement représentée, maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception toutefois de la demande en paiement qui, au regard d’un décompte actualisé en date du 10 octobre 2025 s’élève désormais à la somme de 2561,29 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 1] HABITAT fait valoir que Madame [H] [T] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

La société [Localité 1] HABITAT précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’en rapporte quant à l’opportunité de l’octroi des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Madame [H] [T], est absente à l’audience, mais représentée par son Avocate, Maître LAITHIER.

Cette dernière maintient oralement l’intégralité de ses demandes formulées dans ses dernières écritures.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que Madame [H] rencontre des problèmes de santé très importants, peu compatibles avec une expulsion.

Dans ce prolongement, elle sollicite des délais de paiement pour sa cliente à hauteur de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. A cet égard, elle propose de s’acquitter de la dette locative par versements mensuels, outre le loyer courant.

En outre, elle conteste partiellement le montant de l’arriéré locatif qui comptabilise des sommes injustifiées et en demande le rejet.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’Avocate de Madame [H] indique au tribunal que sa cliente ne fait pas l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 3] Ardenne justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à la locataire le 7 février 2023, pour un montant principal de 1 002,00 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Madame [H] [T], représentée lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 avril 2023 soit deux mois après la signification dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, Madame [H] [T] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [T] a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, auxquels le bailleur s’en rapporte.

A cet égard, si Mme [H] justifie sa défaillance par des difficultés d’ordre médical, il n’en reste pas moins que, au regard des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, les revenus du foyer de Mme [H] [T] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

2. Sur la dette locative

La société [Localité 1] HABITAT sollicite la condamnation de Madame [H] [T] au paiement de la somme de 2 561,29 euros.

En réplique, Madame [H] conteste le bien fondé de cette demande en ce qu’elle comprend des frais non récupérables injustifiés et l’inclusion de ces frais dans le calcul de la dette locative, faisant valoir qu’ils ne reposent sur aucun fondement legal ou contractuel.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code civil.

Au regard des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables, ces derniers étant strictement limitées par le décret n° 67-713 du 26 août 1987.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société [Localité 1] HABITAT verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 2 561,29 euros.

Toutefois, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement d’un arriéré locatif, de produire un décompte précis, détaillé et actualisé des sommes réclamées, permettant d’en verifier le bien-fondé, la nature et le quantum.

Dans ce prolongement, au regard du décompte produit, les frais de dossier enquête ainsi que ceux relatifs à une modification de quittancement, dont la nature n’est pas précisément identifiée, ne sont pas justifiés et seront donc déduits de la somme principal.

A cet égard, l’insuffisance de justification du décompte locatif fait obstacle à la reconnaissance d’une créance certaine, liquide et exigible pour les sommes litigieuses.

Dès lors, il y a lieu d’écarter du décompte, les sommes non justifies et de ne retenir que les loyers et charges au vu des justificatifs fournis comme celles relatives à la consommation et à la régulation de la consommation d’eau.

Il s’ensuit qu’au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procedure et ceux injustifiés ayant été expurgés.

S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur Mme [H] [T], force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure.

Il convient dès lors d’écarter du décompte les sommes non justifiées et de ne retenir que les loyers et les charges récupérables dûment établis par les pièces produites.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [H] [T] en application des stipulations du bail à verser à la société [Localité 1] HABITAT la somme de 2 420,80 euros au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 10 octobre 2025.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 9 avril 2023, Madame [H] [T] cause un préjudice à la société [Localité 1] HABITAT qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [H] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société [Localité 1] HABITAT ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2014 entre la société [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 3] Ardenne, d’une part, et Mme [H] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4], étage [Adresse 5] est résilié depuis le 8 avril 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [H] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [H] [T] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

FIXE à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [H] [T] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, au besoin ;

CONDAMNE Madame [H] [T] à verser à la société [Localité 1] HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que les frais de dossier enquête et de modification de quittancement inclus dans le décompte locatif ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Madame [H] [T] ;

DIT qu’il y a lieu d’exclure lesdits frais du calcul de la dette locative ;

FIXE la dette locative de Madame [H] [T] envers la société [Localité 1] HABITAT à la somme de 2 420,80 euros, correspondant aux seuls loyers et charges récupérables dûment justifiés ;

En conséquence,

CONDAMNE Mme [H] [T] à payer à la société [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat [Localité 3] Ardenne la somme de 2561,29 euros (deux mille quatre cent vingt et quatre-vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [H] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2023 et celui de l’assignation du 16 septembre 2024 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge