5AB Minute N°

N° RG 24/00365 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMCQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 23 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [M]

DEMANDERESSE

Madame [Y] [R]

née le 04 Octobre 1951 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Isabelle MALARD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [G] [I] [H]

née le 13 Mai 1955 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Florence LEVILLAIN-ROLLO, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 AVRIL 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 mai 2009, [U] et [Y] [R] ont donné à bail à Madame [G] [I] [H] un appartement situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 590 € outre une provision mensuelle sur charges de 20 €.

[U] [R] est décédé le 18 février 2020.

Le 11 septembre 2023, Madame [Y] [R] a fait signifier à Madame [G] [I] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 26 155,54 € au titre des loyers et charges dus à cette date, et pour avoir par ailleurs la justification dans le délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, Madame [Y] [R] a fait assigner en référé Madame [G] [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu des clauses résolutoires, et en conséquence prononcer cette résiliation ;

— prononcer l’expulsion de Madame [G] [I] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [G] [I] [H] au paiement d’une provision d’un montant de 18 705 € au titre des loyers, d’une provision de 295 € au titre des taxes ordures ménagères, ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 610 € ;

— condamner Madame [G] [I] [H] à verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience de renvoi, Madame [G] [I] [H] a soulevé in limine litis:

— l’incompétence du juge des référés pour prononcer la résiliation du bail ;

— la nullité du commandement de payer, en ce qu’il comporte un délai de six semaines erroné pour régulariser la dette visée, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prescrivant un délai de deux mois ;

— la nullité du même commandement de payer, en ce qu’il comporte un décompte de créance erroné, incluant des sommes prescrites, et l’ayant induite en erreur sur l’importance de sa dette.

En réponse, Madame [Y] [R] soutient que si le dispositif de son assignation vise à prononcer la résiliation du bail, cette mesure est précédée du visa de la clause résolutoire, en sorte que le juge des référés est compétent pour connaître de sa demande.

Elle fait valoir par ailleurs :

— que si le délai visé au commandement est effectivement erroné, cette nullité ne fait pas grief à Madame [G] [I] [H], dans la mesure où en tout état de cause les loyers n’ont pas été réglés depuis des années ;

— que le décompte des impayés visés au commandement est clair et réaliste, et que si la somme réclamée désormais est inférieure c’est uniquement en raison de l’application de la prescription triennale.

Madame [Y] [R] sollicite en tout état de cause que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, réclame la condamnation de Madame [G] [I] [H] au paiement de la somme de 26 025 € à titre de provision sur les arriérés de loyers, celle de 413 € au titre des taxes ordures ménagères des années 2021 à 2024, et d’une indemnité d’occupation mensuelle de 610 €. Elle s’oppose à toute demande de délais de paiement.

Madame [G] [I] [H] sollicite, pour le règlement des sommes postérieures au 1er janvier 2020, un échéancier de 24 mois au moins, en expliquant ne percevoir qu’une retraite limitée ; ayant formé une demande de logement social, elle sollicite un délai identique pour se reloger. Elle sollicite enfin la condamnation de Madame [Y] [R] au paiement de 1800 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés

Si le dispositif de l’assignation vise à prononcer la résiliation du bail, il est immédiatement précédé de la mention “CONSTATER que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies”, la demande visant à prononcer la résiliation étant une conséquence de la constatation dont il est demandé qu’elle soit opérée.

Dès lors, les conditions du constat de l’acquisition d’une clause résolutoire entrant dans le champ de compétence du juge des référés, c’est à tort que Madame [G] [I] [H] soutient que celui-ci serait incompétent pour connaître des demandes de Madame [Y] [R].

L’action sera déclarée recevable.

Sur la validité du commandement du 11 septembre 2023 et la demande en résiliation

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé “de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.”

En l’espèce, s’il est soulevé une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer les loyers, aucune critique n’est formulée quant au commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, qui constitue en outre le support du moyen tenant à la résiliation du bail devant être examiné en premier, étant précisé que l’invalidité de l’un n’est pas de nature à entraîner la nullité du second, quand bien même ils sont contenus dans un même acte.

Or,en application de ce commandement, Madame [G] [I] [H] devait, au plus tard le 11 octobre 2023, communiquer à Madame [Y] [R] la preuve de ce qu’un contrat d’assurance contre les risques locatifs avait bien été souscrit.

Madame [G] [I] [H] n’a produit aux débats qu’une attestation d’assurance délivrée par la compagnie MMA et mentionnant qu’elle avait souscrit un contrat d’assurance d’habitation depuis le 9 octobre 2024, soit près d’un an après le délai qui lui était imparti, et l’avant-veille de la première audience de renvoi.

Dès lors, il sera constaté que Madame [G] [I] [H] n’a pas satisfait à son obligation de justifier auprès de Madame [Y] [R] de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai qui lui était imposé, et que par conséquent le bail est automatiquement résilié pour ce motif, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la validité du commandement de payer les loyers.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L 412-4 suivant précise que la durée susceptible d’être ainsi accordée ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le délai imparti à Madame [G] [I] [H] pour justifier de la souscription d’un contrat d’assurance ayant expiré le 12 octobre 2023, cette dernière est occupante sans droit ni titre des lieux depuis cette date : il convient par conséquent d’ordonner son expulsion.

Toutefois, compte tenu de son âge, de son niveau élevé de précarité financière, de sa santé fragile, de ce que le logement est à nouveau assuré, des démarches accomplies pour trouver un logement social, et des délais d’attente, ainsi qu’il est justifié dans ses pièces 6 à 11, et de ce qu’il n’est en revanche rien attesté quant à la situation de la propriétaire, il conviendra d’assortir cette mesure d’expulsion d’un délai d’un an pour permettre le relogement de la locataire dans des conditions normales.

Par ailleurs, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 610 € sera mise à la charge de Madame [G] [I] [H] depuis cette date jusqu’à libération effective des lieux.

Sur le montant des impayés dûs

L’article 1103 du code civil pose le principe selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Et conformément à l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la défenderesse reconnaît ne pas s’être acquittée des loyers réclamés, et sera en conséquence condamnée à en payer le montant.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si Madame [G] [I] [H], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale avec un revenu fiscal de référence de 0 €, justifie d’une situation financière ne lui permettant pas de s’acquitter de sa dette en une seule fois, il convient cependant de relever qu’elle n’a payé aucun loyer depuis plusieurs années, et qu’elle ne justifie pas être dans la capacité d’honorer un échéancier étalé sur deux ans, étant rappelé en outre qu’elle demeure obligée au paiement d’une indemnité d’occupation pendant le temps qui lui sera accordé pour se reloger.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [G] [I] [H] aux dépens, en ce inclus notamment les frais du commandement du 11 septembre 2023.

Compte tenu de la situation économique de Madame [G] [I] [H], la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera écartée, tandis que cette dernière sera déboutée de sa propre demande formée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

REJETONS les conclusions aux fins d’incompétence du juge des référés ;

CONSTATONS à la date du 12 octobre 2023 la résiliation du bail conclu entre [U] et [Y] [R] d’une part, [G] [I] [H] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 6] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [G] [I] [H] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [I] [H] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de douze mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [G] [I] [H] à payer à Madame [Y] [R] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 610 € (six cent dix euros) ;

CONDAMNONS Madame [G] [I] [H] à payer à Madame [Y] [R] une provision de 26 438 € (vingt-six mille quatre cent trente-huit euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

DÉBOUTONS les parties au titre de leurs frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Madame [G] [I] [H] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES