5AA Minute N°

N° RG 24/00671 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPUM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 MARS 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [W] [A]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [Z] [O], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEURS

Madame [J] [T] [C] [F]

née le 01 Avril 1993 à [Localité 7],

et

Monsieur [K] [B] [L] [M]

né le 14 Novembre 1990 à [Localité 4] (COTE D’IVOIRE),

demeurant tous deux [Adresse 1]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 DECEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 JANVIER 2025, DATE PROROGEE AU 07 MARS 2025, PUIS 21 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2022, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], a donné à bail à [J] [F] et [K] [M] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 324,25 euros, et 127,43 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], a fait signifier à [J] [F] et [K] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4449,48 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 9 mars 2023, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], a fait assigner en référé [J] [F] et [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [J] [F] et [K] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement [J] [F] et [K] [M] au paiement provisionnel des sommes suivantes :

* 4 195,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 7 octobre 2024.

À l’audience du 13 décembre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 935,12 euros arrêtée au 10 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, à raison de 20 euros en sus du loyer courant.

[J] [F] et [K] [M], régulièrement assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Ce délai a été prorogé au 07 mars 2025 puis 21 mars 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur le défaut de comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [J] [F] et [K] [M] assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], le 9 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 février 2022, du commandement de payer délivré le 23 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 décembre 2024 que EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, dès lors que tant l’obligation que le montant de celle-ci ne sont ni sérieusement contestables ni au demeurant contestés, il convient de condamner solidairement [J] [F] et [K] [M] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], la somme provisionnelle de 3 935,12 euros, au titre des sommes dues au 10 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer fixent à deux mois le délai consenti aux locataires pour acquitter la dette. Ce délai sera retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont incontestablement réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 février 2022 à compter du 24 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, après l’annulation d’un premier rendez-vous, un diagnostic social et financier a été établi dans un temps particulièrement voisin de l’audience.

Il apparaît que la situation professionnelle de [J] [F] est obérée par des difficultés de santé, qui ont provoqué la cessation d’au moins deux contrats de travail. Elle perçoit néanmoins des prestations chômage.

Le titre de séjour de son compagnon n’a pas été renouvelé, ce qui l’éloigne de l’emploi.

Le couple a neanmoins repris le paiement de l’intégralité du loyer, il prétend à la poursuite du paiement de 10 euros en sus du loyer courant, jusqu’à retour à meilleure fortune.

EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 20 euros par mois.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à [J] [F] et [K] [M], sous le bénéfice de la solidarité, des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de [J] [F] et [K] [M] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [J] [F] et [K] [M] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 septembre 2024, [J] [F] et [K] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement [J] [F] et [K] [M] à son paiement à compter de 24 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, sauf à ce que ceux-ci acquittent sans incident le plan d’apurement précité.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [J] [F] et [K] [M] solidairement aux dépens de l’instance comprenant les frais de l’assignation, outre ceux de la signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 février 2022 entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] d’une part, et [J] [F] et [K] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 septembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par [J] [F] et [K] [M] à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] à une somme égale au montant du loyer mensuel (347,68 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions pour charges à hauteur de 122,28 € qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS solidairement [J] [F] et [K] [M] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5] une provision de 3 935,12 € (trois mille neuf cent trente-cinq euros et douze centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 10 décembre 2024, incluant l’indemnité de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ACCORDONS cependant à [J] [F] et [K] [M] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [J] [F] et [K] [M] à s’acquitter solidairement de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 15 € (quinze euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [J] [F] et [K] [M], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

I.la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

II.le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

III.qu’à défaut par [J] [F] et [K] [M] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

IV.[J] [F] et [K] [M] seront tenus à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement solidaire d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut, exigible à compter du 11 décembre 2024, et déduction faite des sommes qui auraient été versées ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS [J] [F] et [K] [M] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût de l’assignation et celui du commandement de payer ;

REJETONS la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 5], de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS