Minute n°

RG N° RG 25/00044 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTZA

Nature de l’affaire : 5AA

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES PRO 78

C/

[Y] [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 JUIN 2025

Sous la Présidence de Madame RIGUET Johanna, magistrate à titre temporaire chargées des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 AVRIL 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Catherine GAUTHIER – SELARL ROCHE-LEVY-SARDA, avocat au barreau de LYON,

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

MONSIEUR [I] [W] a donné à bail à MONSIEUR [D] [Y] d’un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat en date du 01 MARS 2024

La société ACTION LOGEMENT s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et des charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme de 1185 euros visant la clause résolutoire en date du 20 SEPTEMBRE 2024.

Elle a ensuite en date du 04 FÉVRIER 2025, fait assigner MONSIEUR [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité de CHATELLERAULT pour obtenir :

A titre principal, Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 2] , A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de MONSIEUR [D] [F] l’expulsion de MONSIEUR [D] [Y] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique, Condamner MONSIEUR [D] [Y] au paiement de la somme de 1580 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 SEPTEMBRE 2024 sur la somme de 1185 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, Condamner MONSIEUR [D] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à action logement services dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative et jusqu’à la libération effective des lieux,Fixe l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.Condamner MONSIEUR [D] [Y] à payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner MONSIEUR [D] [Y] aux dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 AVRIL 2025.

Lors de l’audience du 17 AVRIL 2025, SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2370 euros au 01 AVRIL 2025 incluant le loyer de mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposé à l’octroi de délai de paiement.

En défense, MONSIEUR [D] [Y] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Il indique travailler en intérim et être en attente d’un contrat de travail à durée indéterminée.

MONSIEUR [D] [Y] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la [Localité 6] d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2025

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESILIATION :

— sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est acquis que la caution d’un locataire, qui a réglé les impayés de loyer a le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, il n’est pas contesté ni contestable que la SAS ACTION LOGEMENT s’est porté caution de MONSIEUR [D] [Y], qu’à la suite d’incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et qu’à ce titre la SAS ACTION LOGEMENT a réglé les impayés de loyers, cette dernière, subrogée dans les droits du bailleur, a donc qualité à agir non seulement en paiement des loyers impayés mais aussi pour engager à l’encontre des locataires une action en résolution du bail afin notamment d’éviter de nouveaux impayés et de limiter le montant de la dette.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de le [Localité 6] par la voie électronique le 06 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le demandeur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 octobre 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 FÉVRIER 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989-I- que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte bien une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à MONSIEUR [D] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1185 euros au titre des loyers échus visant cette clause, suivant exploit du 20 SEPTEMBRE 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

MONSIEUR [D] [Y] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 20 SEPTEMBRE 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 1 NOVEMBRE 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En application du même article, le juge ne peut accorder des délais qu’au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Or, dans le cas d’espèce, il ressort des débats que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants et que la dette de loyer a augmenté depuis le commandement de payer et le défendeur n’a produit aucun élément pour justifier de sa situation financière et de sa capacité à respecter les délais de paiement réclamés. Il n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la [Localité 6] d’établir un diagnostic social et financier.

Il ne pourra donc pas être fait droit aux demandes de maintien dans les lieux et pas davantage à la demande de délais de paiement, eu égard notamment à l’absence de règlement du loyer courant à la date de l’audience.

En conséquence, le demandeur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 1 NOVEMBRE 2024.

Dès lors, MONSIEUR [D] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1 NOVEMBRE 2024, ce qui constitue un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Pour rappel, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation du locataire.

Conformément à l’article 8-1 du contrat VISALE, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au titre des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative.

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2370 euros à la date du 01 AVRIL 2025, incluant le loyer de Mars 2025.

Cette créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, MONSIEUR [D] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 2370 euros à titre d’indemnité pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 01 AVRIL 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1185 euros à compter du commandement de payer du 20 SEPTEMBRE 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

MONSIEUR [D] [Y] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (395 euros par mois à la date de l’audience) tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, révisable suivant les modalités prévues au bail, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de MONSIEUR [D] [Y].

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

CONSTATE l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit insérée au bail, à la date du 1 NOVEMBRE 2024 ;

REJETTE la demande de délais formée par MONSIEUR [D] [Y] ;

CONDAMNE MONSIEUR [D] [Y] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

AUTORISE, à défaut pour MONSIEUR [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de MONSIEUR [D] [Y], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (395 euros par mois à la date de l’audience).

CONDAMNE MONSIEUR [D] [Y] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2370 euros à titre d’indemnité pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 01 AVRIL 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1185 euros à compter du commandement de payer du 20 SEPTEMBRE 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus

CONDAMNE MONSIEUR [D] [Y] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

DEBOUTE SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE MONSIEUR [D] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE