MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 25/00657 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQCU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :

Monsieur WINTER Stéphane,

GREFFIER :

Madame ROY Sandrine lors des débats

Madame GRANSAGNE Marine lors du prononcé

PARTIES :

DEMANDEREUR

[Adresse 14]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la société CITYA CIP IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et par M^e Amandine FRANGEUL, avocat au barreau de POITIERS, postulant

DEFENDERESSE

Copie exécutoire délivrée

Le

à M^e Amandine FRANGEUL

à

Copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Amandine FRANGEUL

à Mme [O]

à

Mme [Z] [O],

demeurant [Adresse 9]

non comparante ni représentée

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 04 AVRIL 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE VINGT SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DOSSIER N° : N° RG 25/00657 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQCU Page

Exposé des faits et de la procédure :

Madame [Z] [O] est propriétaires des lots n° 57 et 241 au sein de la copropriété de la Résidence de la [Localité 4] située [Adresse 3] (86), dont le syndic est assuré par la société CITYA CIP IMMOBILIER.

Le syndicat des copropriétaires (SDC) de la Résidence, représenté par son [13], a par exploit du 13 mars 2025 fait assigner Madame [O] aux fins de règlement des charges de copropriété.

A l’audience du 4 avril 2025, le syndicat a maintenu ses demandes, tandis que Madame [O] n’a pas comparu, ni personne pour elle, l’assignation ayant été remise à l’étude du commissaire de justice après vérification de l’adresse, avis de passage laissé au domicile et envoi postal d’une lettre recommandée dans les mêmes termes.

Prétentions des parties et moyens :

Le [Adresse 10] [Adresse 5] demande au tribunal de, au visa notamment des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil, 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété :

Condamner Madame [O] à lui verser la somme de 4.979,13 euros correspondant à 3.143,93 euros au titre de charges arrêtées au 6 mars 2025, outre intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil, et 1.835,20 euros au titre de frais de recouvrement de la créance, à parfaire,Le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires,Le condamner à lui paye la somme de 1.764 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Assortir les condamnations du bénéfice de la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,Assortir le jugement du bénéfice de l’exécution provisoire,Condamner Madame [O] aux dépens, y compris les frais de signification de l’assignation.Au soutien, le SDC de la Résidence expose que Madame [O] est redevable des charges en sa qualité de copropriétaires et que le montant réclamé par de nombreux courriers de relance et mise en demeure est justifié par le règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale, appels de provisions, factures du syndic et décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité des demandes du SDC :

Sur le fondement de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété qui sont définies par l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est chargé d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

En l’espèce, Madame [O] est propriétaires de lots au sein de la copropriété [Adresse 8] dont le représentant légal est le syndicat des copropriétaires selon le règlement de copropriété. C’est à ce titre que le SDC de la [Adresse 8] sollicite le règlement de charges de copropriété.

L’action est donc recevable.

Sur les sommes réclamées à Madame [O] :

Sur les charges de copropriété :Le SDC de la [Adresse 8] doit rapporter la preuve de sa créance conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil lequel indique que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le SDC produit :

— un relevé de propriété établi par la commune de [Localité 7],

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 28 août 2020, 2 novembre 2021, 4 octobre 2022, 9 mai 2023, 2 juin 2023, 30 avril 2024 portant notamment vote du budget de l’année à venir et approbation des comptes de l’année passée, ainsi qu’une attestation de non contestation des procès-verbaux.

— les appels de fonds concernant les lots de Madame [O], correspondants à des charges courantes et du fonds « travaux Alur », outre les décomptes annuels de charges,

— de nombreuses relances par lettres recommandées.

Ces éléments commandent de faire fait droit à la demande de paiement des charges de copropriété réclamées tel qu’il résulte du décompte actualisé au 6 mars 2025, soit la somme de 3.143,93 euros.

Sur les frais annexes :L’article 10-1 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce que sont imputables au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires dont il donne une énumération non limitative, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais annexes doivent également être justifiés conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

Le SDC produit aux débats le contrat de syndic dans lequel figure la liste et le coût de frais de recouvrement. Les factures de frais de recouvrement sont produites aux débats.

Le décompte arrêté au 6 mars 2025 fait mention des frais et honoraires d’avocats, assorti de factures établi par le cabinet.

En conséquence, Madame [O] sera condamnée à régler au SDC la somme de 1.835,20 euros, somme arrêtée à la date de la signification de l’assignation, l’appel de fonds pour la période du 2ème trimestre 2025, daté du 7 mars 2025, ne distinguant pas de nouveaux frais annexes.

La demande indemnitaire complémentaire :La demande indemnitaire complémentaire sera rejetée, aucun élément n’est explicité ou établi s’agissant d’un préjudice qui résulterait du retard de paiement imputable à Madame [O] et qui serait autre que celui réparé par la condamnation prononcée au principal ou par le jeu des intérêts.

Les intérêts :La condamnation de 3.143,93 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2022 sur la somme de 2.462,95 euros, le surplus à compter de la signification de l’assignation.

Il sera fait droit à la demande de bénéfice de la capitalisation des intérêts échus par année entière, la débitrice étant taisante depuis de nombreuses années (article 1343-2 du code civil).

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Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront les frais d’engagement de la procédure.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peur même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à condamnation. »

En conséquence, il sera alloué la somme de 1.500 € au SDC de ce chef.

L’exécution provisoire

Aucun élément commande d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire, de droit en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel,

DECLARE recevable l’action du [Adresse 12] représenté par son syndic CYTIA CIP IMMOBILIER,

CONDAMNE Madame [Z] [O] à verser au [Adresse 11] [Adresse 6] représenté par son syndic CYTIA CIP IMMOBILIER la somme de 3.143,93 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 6 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022 sur la somme de 2.462,95 euros, le surplus à compter de la signification de l’assignation,

CONDAMNE Madame [Z] [O] à verser au [Adresse 11] [Adresse 6] représenté par son syndic CYTIA CIP IMMOBILIER la somme de 1.835,20 euros au titre des frais annexes arrêtés à la date de l’assignation,

REJETTE la demande indemnitaire plus ample,

ACCORDE le bénéfice de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Madame [Z] [O] aux dépens, y compris les frais de signification de l’assignation,

CONDAMNE Madame [Z] [O] à verser au SDC de la [Adresse 8] représenté par son syndic CYTIA CIP IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Le Greffier, Le Président,