Minute n°

RG N° RG 25/00176 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GZXK

Nature de l’affaire : 5AA

[N] [P] [O]

[H] [U] [Q] épouse [O]

C/

[Z] [M]

[V] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 18 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Madame SAINT-GENEZ Marion, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 NOVEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [P] [O]

né le 16 Décembre 1964 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Mme [H] [O] munie d’un pouvoir

Madame [H] [U] [Q] épouse [O]

née le 26 Septembre 1964 à [Localité 3],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Comparant en personne

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [M]

né le 26 Novembre 1999 à [Localité 4],

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparant, non représenté

Monsieur [V] [M],

[Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparant, non représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 août 2024 à effet au même jour, “M. ou Mme [P] [O]” ont donné à bail à usage d’habitation à [Z] [M] un appartement meublé situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420€ outre les charges récupérables.

Par acte séparé du 30 août 2024, [V] [M] déclarait se porter caution solidaire de “[V]” [M] pour les obligations résultant du bail.

Le 28 mars 2025, un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de payer les loyers et charges pour un montant en principal de 2.100 € au titre des loyers échus et impayés de novembre 2024 à mars 2025, visant les clauses résolutoires insérées au bail, était signifié à étude à [Z] [M].

Ce commandement était dénoncé par exploit d’huissier du 9 avril 2025 à [V] [M], en qualité de caution solidaire.

[V] [M] n’ayant pas de domicile ni de résidence ni de lieu de travail connus, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses.

Par acte du commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, [P] [O] et [H] [O] ont assigné [Z] [M], en qualité de locataire, et [V] [M] en qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et défaut de règlement les loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de [Z] [M] et de tous occupants de son chef si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement [Z] [M], [V] [M] au paiement de la somme de 4.200 € des loyers et charges impayés, indemnités d’occupation courus selon décompte arrêté au 3 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la décision,

— condamner solidairement [Z] [M], [V] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux,

— condamner solidairement [Z] [M], [V] [M] à leur payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

Mme [O] a comparu en personne et a représenté son époux, [P] [O] suivant pouvoir écrit.

Elle maintient les demandes, actualisant la dette à la somme de 5.460€.

Elle indique que [Z] [M] n’habite pas les lieux et que le 1er servait de “prête nom” à son frère qui y logeait ses salariés. Elle précise avoir rencontré les salariés et les avoir avisés de la procédure si bien qu’ils ont remis les clés du logement au restaurant Kebab situé à proximité du logement.

Assigné à étude, [Z] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

L’assignation a été signifiée le 8 septembre 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à [V] [M] lequel n’a pas de domicile ni de résidence ni de lieu de travail connus.

Le commissaire de justice précise n’avoir pas rencontré l’intéressé à l’adresse sise [Adresse 3] [Localité 7]. Il indique que le nom de [V] [M] ne figurait pas ni sur la boîte aux lettres ni sur la sonnette. Le commissaire de justice spécifie que lors d’un contact avec l’étude en avril 2025, M. [M] [V] a déclaré être domicilié en Alsace et a refusé de communiquer sa nouvelle adresse. Il ajoute que l’enquête auprès du voisinage et de la mairie de la commune n’ont pas permis d’obtenir l’adresse actuelle de [V] [M]. Il précise enfin que les services postaux lui opposent le secret professionnel que ses recherches ne lui ont pas permis d’obtenir davantage de renseignements.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

[P] [O] et [H] [O] justifient de la notification par voie électronique en date du 9 septembre 2025 de l’assignation au représentant de l’Etat dans la [Localité 8].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

Les époux [O] se prévalent de l’acquisition des effets de la clause résolutoire en raison d’une part d’un défaut de la part du locataire de justification de la souscription d’une assurance locative et d’autre part d’un défaut de paiement des loyers et charges.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire a l’obligation “de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux”.

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

«  I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…)”

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais :

«  I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ".

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs en cours visant la clause résolutoire a été signifié le 28 mars 2025 au locataire et dénoncé à la caution.

Si le locataire n’a pas comparu à l’audience, il résulte des termes mêmes de l’assignation et des pièces versées au débat par le bailleur que M. [M] a bien communiqué aux bailleurs une attestation d’assurance pour la période du 1er septembre 2024 au 31 août 2025, période visée par le commandement, si bien que la clause résolutoire du bail ne peut être considérée comme acquise pour défaut de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

S’agissant du moyen tiré du défaut de paiement des loyers et charges, bien que le bail soit postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le contrat est résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non six semaines comme le prévoit désormais la loi.

Compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Ainsi, le 28 mars 2025, un commandement de payer les loyers et charges pour un montant en principal de 2.100 € au titre des loyers échus et impayés de novembre 2024 à mars 2025 € visant la clause résolutoire insérée au bail, était signifié à étude à [Z] [M].

Ce commandement délivré à [Z] [M] reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et comporte les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte du bailleur que ce commandement est resté infructueux pendant le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce.

Le locataire non comparant ne sollicite pas de délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, rappelant qu’aucun délai de grâce ne peut lui être accordé faute de reprise du versement intégral du loyer.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 28 mai 2025.

A compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ des lieux, [Z] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer mensuel en cours lors de la résiliation du bail, soit 420€, et révisable suivant les modalités prévues au bail.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’au 20 mars 2025, une somme de 5.460 € restait due par [Z] [M] au titre des loyers et indemnités d’occupations échus et non réglés à la date de l’audience.

[Z] [M], non comparant, ne justifie pas de fait du règlement de cette somme.

Il sera condamné à verser à [P] [O] et [H] [O] une somme d’égal montant avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié, il y a lieu d’autoriser les bailleurs, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de [Z] [M] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef avec en cas de besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il convient, par application de l’article R 412-2 du code des procédure civiles d’exécution, de décider d’office que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [Z] [M] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des études défavorisées.

Sur la demande en paiement formée contre [V] [M]

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

“Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”

En l’espèce, [V] [M] s’est portée caution solidaire de “[V] [M]”, pour les obligations résultant du bail consenti par le bailleur M. et Mme [O] [Adresse 5] pour la location du logement situé [Adresse 6] à [Localité 9].

La caution a indiqué avoir pris connaissance du montant du loyer, soit 420€, et il est mentionné les conditions de sa révision.

Il est ensuite mentionné que cet engagement vaut pour le paiement en cas de défaillance du locataire, des loyers, indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes, des frais et dépens de procédure, des coûts des actes dus, “dans la limite de montant en toutes lettres, soit montant en chiffres, en principal et accessoires” et que cet engagement est valable pour la durée indiquée au bail, qu’elle soit déterminée ou indéterminée.

L’avant dernier alinéa de l’article 2297 du code civil est ensuite reproduit et la caution a également indiqué avoir pris connaissance de l’article 2297 du code civil.

L’acte est ensuite daté et signé par [V] [M].

Ainsi, il apparaît qu’une erreur matérielle s’est manifestement glissée sur le nom du locataire sans qu’il n’en soit tiré de conséquence dès lors qu’il est expressement précisé le nom des bailleurs, le lieu du logement et que l’acte est signé par M. [V] [M] qui a également paraphé et signé le bail.

En l’absence de précision, il sera considéré que [V] [M] n’a pas entendu limiter le montant des sommes dont il s’est portée caution.

Il résulte de la procédure que le commandement a été dénoncé à [V] [M], qui a été assigné à l’audience, ces actes ayant été signifiés selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, M. [M] n’ayant pas de résidence, domicile ou lieu de travail connus et n’ayant pas souhaité donner de précisions au commissaire de justice sur son adresse actuelle.

En conséquence, en sa qualité de caution solidaire, [V] [M] sera ainsi condamné solidairement avec [Z] [M] au paiement des sommes dont est redevable [Z] [M] au titre des loyers et indemnités d’occupations échus ou impayés à la date de l’audience, outre les indemnités d’occupations échues ou à échoir depuis cette date et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner solidairement [Z] [M] et [V] [M], tous deux parties perdantes, aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer, sa dénonciation à [V] [M], les frais d’assignation et sa dénonciation à Monsieur le Préfet.

[P] [O] et [H] [O] ayant dû agir en justice pour faire valoir leur droits, l’équité justifie de condamner solidairement [Z] [M] et [V] [M] à lui verser la somme de 200€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande de résiliation de bail de [P] [O] et [H] [O],

Déboute [P] [O] et [H] [O] de leur demande tendant à voir constater la résiliation du bail portant sur le logement meublé sis [Adresse 7] pour défaut d’assurance,

Constate à la date du 28 mai 2025 la résiliation du bail liant les parties et portant sur le logement meublé sis [Adresse 7] pour défaut de paiement du loyer,

Constate que depuis cette date, [Z] [M] est occupant sans droit ni titre du logement meublé sis [Adresse 7],

Dit qu’à défaut pour [Z] [M] d’avoir spontanément libéré les lieux situés [Adresse 8], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [Z] [M],

Condamne solidairement [Z] [M] et [V] [M] à payer à [P] [O] et [H] [O], à compter du 28 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant loyer en cours, soit 420,00 € (QUATRE CENT VINGT EUROS),

Condamne solidairement [Z] [M] et [V] [M] à payer à [P] [O] et [H] [O] une somme 5.460,00 € (CINQ MILLE QUATRE CENT SOIXANTE EUROS) au titre des loyers et indemnités d’occupations échus et non réglés à la date du 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, outre les indemnités d’occupation échues ou à échoir depuis le 13 novembre 2025,

Condamne solidairement [Z] [M] et [V] [M] à payer à [P] [O] et [H] [O] une somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement [Z] [M] et [V] [M] aux dépens de l’instance en ce inclus les frais du commandement de payer, sa dénonciation à [V] [M], les frais d’assignation de [Z] [M] et [V] [M] et sa dénonciation à Monsieur le Préfet,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Déboute les parties sur plus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE