5AA Minute N°

N° RG 25/00433 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GYSI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [K] [V]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5])

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Madame [W] [P], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [T], [S], [H] [C]

né le 12 Octobre 1995 à [Localité 9] (HAITI),

demeurant [Adresse 3]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 OCTOBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 23 octobre 2023, à effet du 31 octobre 2023, l’Office public de l’Habitat de [Localité 5] (EKIDOM) a donné à bail à [T] [C] un appartement n°669 et un garage n°58, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 357,30 euros, et 96,78 euros de provisions sur charges.

Le 1er mars 2024, EKIDOM a signalé à la Caisse des allocations familiales de [Localité 7] une situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, EKIDOM a fait signifier à [T] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 910,09 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, EKIDOM a fait assigner [T] [C], demeurant à cette même adresse, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS statuant en référé afin de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer l’expulsion corps et biens de [T] [C] ainsi que de tout occupant de son chef,

— le condamner à payer la somme de 4 704,64 euros, au titre des loyers et charges échus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus sur le bail s’était poursuivi,

— le condamner au paiement d’une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

L’assignation a été dénoncée le 24 juillet 2025 à la préfecture de [Localité 7].

Le greffe a été informé le 8 octobre 2025 de la carence de [T] [C] au rendez-vous qui lui avait été fixé aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier de sa situation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2025.

A l’audience, EKIDOM, par l’intermédiaire de son représentant, maintient ses demandes, sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 4 859,50 euros. Il précise ne pas avoir pu établir de contact avec [T] [C].

[T] [C], assigné à étude, n’a pas comparu.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de [Localité 7] le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Ce délai, qui résulte des stipulations contractuelles, qui est plus favorable au locataire, et qui est repris dans le commandement de payer, sera conservé.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 20 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acqusition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 mai 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, conclu le 23 octobre 2023, à compter du 21 mai 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la personne du défendeur

Le contrat de bail étant résilié eu égard à l’acquisition de la clause résolutoire précitée, il convient de constater que [T] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux donnés à bail à compter du 21 mai 2025.

Sur l’expulsion

A défaut de restitution de l’appartement n°669 et du garage n°58, situés [Adresse 2], passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à l’expulsion de [T] [C], ainsi qu’à celle de toute personne présente de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges, aux termes convenus.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4 859,50 € au 8 octobre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [T] [C] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 4 859,50 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle

[T] [C] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 21 mai 2025, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de la date de résiliation au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 6], augmenté des charges.

[T] [C] sera condamné au paiement de cette indemnité selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

[T] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité comme la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 21 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM, d’une part, et [T] [C], d’autre part, portant sur le logement n°669 et le garage n°58 situés à [Localité 8], [Adresse 1] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [T] [C] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [T] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [T] [C], en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer (381,21 euros), outre les charges récupérables (62,71 euros) ;

CONDAMNONS [T] [C] à payer à de l’Office public de l’Habitat de [Localité 5] (EKIDOM) une provision de 4 859,50 euros, à valoir sur le montant des loyers, charges, et indemnités d’occupations non réglés au 08 octobre 2025, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [T] [C] à payer à l’Office public de l’Habitat de [Localité 5] (EKIDOM) une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant mensuel du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS [T] [C] aux dépens de l’instance, en ce notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande de l’Office public de l’Habitat de [Localité 5] (EKIDOM), formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES