DEUXIEM E CHAM BRE CIVILE
12 Septembre 2022
N° RG 20/00938 – N° Portalis DB3U-W -B7E-LN2M
S.A.S. HILO FOOD C/ A.S.L. DES PROPRIETAIRES DU CENTRE URBAIN DU CENTRE GARE GARE S.A.S. FONCIA VEXIN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, as[…]tée de Emmanuelle M AGDALOU, Greffier a rendu publiquement le DOUZE SEPTEM BRE DEUX MIL VINGT DEUX, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
M X DARNAUD, Vice-Présidente M X Y, Vice-Présidente M X CANOVES FUSTER, Vice-Présidente
Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 16 Mai 2022 devant Stéphanie Y, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2022, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie Y
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DEM ANDERESSE
S.A.S. HILO FOOD, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 829 063 081, dont le siège social est […] […]
représentée par M e M Z AA, avocat au barreau du Val d’Oise et as[…]tée de M e Laura OUANICHE, avocat plaidant au barreau de Paris
DÉFENDERESSES
A.S.L. DES PROPRIETAIRES DU CENTRE URBAIN DU CENTRE GARE GARE, prise en la personne de son représentant légal en exercie, la SAS FONCIA VEXIN, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 728 203 480, dont le siège social est […] […]
S.A.S. FONCIA VEXIN, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est […] […]
représentées par M e Julien SEM ERIA, avocat au barreau du Val d’Oise
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI JHD est propriétaire d’un local […] situé […] à […] dépendant de l’ASL DES PROPRIÉTAIRES DU CENTRE URBAIN DU CENTRE GARE (désignée ci-après « ASL CENTRE GARE »), dont l’ensemble est rattaché au chauffage urbain de l’agglomération de […]-PONTOISE. Depuis le 1 octobre 2017, la SAS HILO FOOD exploite ce commerce de restauration^er rapide qu’elle loue auprès de la SCI JHD. La société HILO FOOD a constaté l’absence de chauffage et s’en est plainte auprès de l’ASL. En février 2019, les problèmes de chauffage ont été résolus suite à l’intervention de la société ENGIE COFELY, qui a constaté que l’absence de chauffage était due à une vanne d’alimentation fermée et hors service. Le 26 décembre 2019, la SAS HILO FOOD a mis en demeure l’ASL CENTRE GARE de l’indemniser des préjudices subis. L’ASL a répondu qu’elle ne donnerait pas suite à cette demande.
Procédure
Par acte d’huissier en date du 20 février 2020, la SAS HILO FOOD a fait assigner l’ASL CENTRE GARE et la SAS FONCIA VEXIN, présidente de l’ASL CENTRE GARE, devant le tribunal judiciaire de Pontoise en réparation du préjudice subi.
L’ASL et la SAS FONCIA VEXIN ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. SEM ERIA.
L’ordonnance de clôture rendue le 10 février 2022 a renvoyé l’affaire à l’audience du 16 mai 2022, date à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 5 septembre 2022. Le délibéré a été prorogé au 12 septembre 2022.
Prétentions et moyens des parties
1. En demande : la SAS HILO FOOD
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2021, la SAS HILO FOOD sollicite la condamnation solidaire de l’ASL CENTRE GARE et la société FONCIA VEXIN à lui verser :
- la somme totale de 82.571,42 euros à titre de dommages et intérêts, décomposée comme suit :
· 8.153,09 euros TTC au titre des frais d’installations de chauffage
· 1.176,00 euros TTC au titre des frais d’interventions d’experts
· 70.000 euros hors taxe au titre de la perte de chiffre d’affaires.
- la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.
Visant l’article 1240 du code civil au soutien de ses demandes de dommages et intérêts, la SAS HILO FOOD affirme qu’elle est bien fondée à agir contre l’ASL CENTRE GARE qui a manqué à son obligation d’entretien du réseau de chauffage urbain et en est responsable sur le fondement de la responsabilité délictuelle envers le tiers au contrat. En outre, elle engage la responsabilité de la SAS FONCIA VEXIN en tant que présidente de l’ASL CENTRE GARE et en tant que professionnel. Elle soutient en effet que selon les statuts modifiés de l’ASL CENTRE GARE, c’est sur elle que pèse l’entretien des parties communes, notamment le chauffage urbain, et que l’ASL CENTRE GARE est de mauvaise foi. Elle précise que depuis l’incident, l’assemblée générale de l’ASL a voté le remplacement des vannes hors service, preuve de l’existence d’un problème de chauffage. Or, la SAS HILO FOOD estime qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles en n’ayant pas accompli les diligences nécessaires et en ayant tardé à agir, puisqu’elle a été prévenue en février 2018 mais que le problème a été réglé en février 2019.
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Elle affirme avoir subi un préjudice du fait de l’absence de chauffage : perte de clientèle durant un an et demi, notamment en hiver avec une perte d’exploitation de 70.000 HT outre les frais de chauffage d’appoint et d’intervention d’experts.
2. En défense : l’ASL CENTRE GARE et la SAS FONVIA VEXIN
En réponse, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 8 septembre 2021, l’ASL CENTRE GARE et la SAS FONCIA VEXIN concluent :
- à titre principal, à l’irrecevabilité des demandes de la SAS HILO FOOD,
- à titre subsidiaire, au débouté de la société HILO FOOD ;
- en tout état de cause, à la condamnation de la société HILO FOOD à verser à l’ASL CENTRE GARE une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A titre principal, les défendeurs font valoir leur défaut de qualité à agir en l’absence de lien contractuel avec le demandeur. A titre subsidiaire, sur le fond, l’ASL CENTRE GARE affirme ne pas être responsable car elle estime avoir accompli les diligences nécessaires afin de remédier aux difficultés, et ce, dès qu’elle a été informée de difficultés de chauffage, ajoutant que le problème était interne au local et elle conteste l’existence d’un préjudice imputable à l’absence de chauffage. Elle relève notamment l’absence de justification de la perte de chiffre d’affaires.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.
M AB
1. Sur la recevabilité des demandes de la SAS HILO FOOD
Aux termes de l’article 1199 nouveau code civil, les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter au moyen de l’article 1231-1 du code civil. Néanmoins, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, et engager la responsabilité délictuelle. Ainsi, le locataire titulaire d’un bail commercial peut engager une action en responsabilité délictuelle contre un syndicat de copropriétaires ou une association syndicale libre.
En l’espèce, un bail commercial en date du 16 juin 2017 a été établi entre la SCI JHD […] et la SAS HILO FOOD pour une durée de 9 ans pour exploiter l’activité commerciale de restauration rapide. Le bail commercial mentionne que ce fonds de commerce fait partie d’une copropriété et est soumis au règlement de jouissance de l’ASL CENTRE URBAIN DU CENTRE GARE. En outre, il est constant et non contesté que l’ASL CENTRE GARE est présidée par la SAS FONCIA VEXIN. Ainsi, même en l’absence de lien contractuel entre la SAS HILO FOOD et l’ASL CENTRE GARE, la SAS HILO FOOD est recevable à agir.
2. Sur la responsabilité de l’ASL CENTRE GARE et de la SAS FONCIA VEXIN
En vertu des articles 1240 et suivants du code civil, le tiers à un contrat peut engager sa responsabilité délictuelle et invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
En l’espèce, il résulte du règlement de jouissance du 9 avril 1981 de l’ASL CENTRE GARE anciennement intitulée « ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE CENTRE URBAIN DE LA PREFECTURE » figurant au cadastre de la commune de […] Section AX numéro 43 que celle-ci est tenue de l’entretien des parties communes. Il est également précisé, en page 3 de ce règlement, que le réseau de chauffage urbain entre la sous-station de chauffage et les compteurs individuels est considéré comme une partie commune.
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Or, il ressort des échanges entre la SAS HILO FOOD et l’ASL CENTRE GARE que le local commercial avait un important problème de débit d’eau chaude avant l’entrée du restaurant, que le demandeur a fait intervenir un chauffagiste qui a vérifié qu’il n’y avait pas de difficulté interne au réseau privé après le compteur. Il s’est avéré qu’une vanne d’alimentation de chauffage était hors service et que la société ENGIE COFELY a remédié à ce problème en février 2019 selon une fiche d’intervention validée le 5 février 2019. La vanne d’alimentation était au niveau des parties communes et donc de la responsabilité de l’ASL CENTRE GARE. Cela n’est pas contesté et résulte notamment de l’ordre de service de FONCIA VEXIN du 25 septembre 2018. Contrairement aux allégations de l’ASL CENTRE GARE, la défaillance du chauffage n’a pas une origine interne au local et les échanges de courriels entre l’ASL CENTRE GARE et ENGIE COFFELY se rapportent à un problème antérieur au début d’exploitation de la SAS HILO FOOD. Il s’agit d’ailleurs de courriers, devis et ordres de services de janvier à octobre 2017, antérieurs au signalement du défaut de chauffage par la SAS HILO FOOD et relatif au changement du compteur de chauffage et non à la vanne d’alimentation. Ces pièces ne peuvent donc justifier des diligences de l’ASL CENTRE GARE. Au contraire, il ressort des pièces versées aux débats qu’après le signalement du dysfonctionnement du chauffage par un premier mail du 28 février 2018 que l’ASL CENTRE GARE n’a fait aucune diligence pour remédier au problème et, alors que l’origine du désordre est identifiée en septembre 2018, selon l’ordre de service de FONCIA VEXIN pour le changement de la vanne, l’intervention n’a été faite que le 5 février 2019. Ce manquement à son obligation contractuelle d’entretien du réseau de chauffage constitue une faute de nature délictuelle envers la SAS HILO FOOD qui a relevé des températures particulièrement basses dans son local commercial. La responsabilité de l’ASL CENTRE GARE est donc engagée.
Par ailleurs, les statuts de l’ASL prévoient, aux 15 à 18, que le bureau de l’ASL a notamment la charge de l’administration et de l’entretien de tous les biens communs et qu’il fait effectuer tous travaux d’entretien courant ou nécessaires et urgents. La société FONCIAN VEXIN, en sa qualité de Présidente du bureau et de professionnelle de l’immobilier, aurait dû être plus diligente pour mettre fin au problème urgent de chauffage de la SAS HILO FOOD d’autant qu’elle avait connaissance de l’origine du désordre au moins depuis septembre 2018. Elle a commis une faute dans l’exécution de sa mission de présidente du bureau de l’ASL CENTRE GARE.
3. Sur les demandes pécuniaires de la SAS HILO FOOD
En vertu de l’article 1240 du code civil, l’ASL CENTRE GARE et la SAS FONCIA VEXIN sont tenus d’indemniser les préjudices subis par la SAS HILO FOOD.
D’une part, la recherche d’une cause interne à son réseau de chauffage a eu un coût de 1.176 € selon la facture de CLIM 'ELITE. D’autre part, le dysfonctionnement du chauffage a duré une année, de février 2018 à février 2019, avec des températures anormales basses dans le local (8°C évoqués dans le mail de février 2018) alors que la SAS HILO FOOD exploite un commerce de restauration rapide. Elle a connu une baisse de son chiffre d’affaires pendant cette période, selon des extraits de caisse validés par le cabinet d’expert-comptable. Sur les périodes de novembre 2018 à février 2019, le chiffre d’affaires était de 104.744 euros alors qu’entre novembre 2019 et février 2020, il était de 130.196 euros. Ainsi, il existe une différence de chiffre d’affaires de 25.452 euros entre la période d’hiver 2018-2019 et celle 2019-2020. Il n’est, cependant, pas démontré que la baisse de résultats soit imputable au seul problème de chauffage. Au vu des éléments dont il dispose, le tribunal chiffre la perte pour la SAS HILO FOOD à la somme de 12.000 €. Enfin, la SAS HILO FOOD ne fournit qu’un devis relatif à l’installation de deux radiateurs et d’un rideau d’air à eau chaude pour 8.372,51 €. En l’absence de facture, il n’est pas établi qu’elle a supporté cet investissement. Ce poste de préjudice ne sera pas retenu par le tribunal.
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Dans ces conditions, l’ASL CENTRE GARE et la SAS FONCIA VEXIN devront verser solidairement à la SAS HILO FOOD une somme de 13.176 € en réparation des préjudices subis, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision selon l’article 1231-7 du code civil.
4. Sur les dépens et des demandes accessoires
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, l’ASL et la SAS FONCIA VEXIN, parties succombantes, seront solidairement tenues aux dépens.
En outre, elles devront verser in solidum à la SAS HILO FOOD une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, par application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit et les circonstances de la cause ne commandent pas d’y déroger.
PAR CES M OTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2022,
- Déclare la SAS HILO FOOD recevable en ses demandes,
- Condamne solidairement l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES
PROPRIÉTAIRES DU CENTRE URBAIN DU CENTRE GARE et la SAS
FONCIA VEXIN à verser à la SAS HILO FOOD la somme de 13.176 €, au titre de la perte d’exploitation et des frais engendrés par le dysfonctionnement de chauffage, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- Condamne in solidum l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES
PROPRIÉTAIRES DU CENTRE URBAIN DU CENTRE GARE et la SAS
FONCIA VEXIN à payer à SAS HILO FOOD une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Déboute la SAS HILO FOOD du surplus de ses demandes pécuniaires,
- Condamne solidairement l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES
PROPRIÉTAIRES DU CENTRE URBAIN DU CENTRE GARE et la SAS
FONCIA VEXIN aux dépens, avec distraction au profit de Me. M Z
AA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
- Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
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Ainsi jugé à Pontoise le 12 septembre 2022, et signé par le Président et le
Greffier,
Le Greffier, P / Le Président empêché,
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie Y, Vice-Présidente
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