DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
18 Décembre 2023
^Des ^minutes ^du ^greffeN° RG 21/02679 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MBHCdu Tribunal judiciaire de PONTOISE
a été extrait le jugement dont la teneur suit : Code NAC: 50G
S.C.I. X
Y
S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER-ENTREPRISES (OFIE)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, as[…]tée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu publiquement le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire
Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 09 Octobre 2023 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2023, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.
--==00§00==--
DEMANDERESSE
S.C.I. X, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 404 699 589dont le siège social est […] […]
représentée par M^e Anne-sophie Z, avocat au barreau de Versailles
DÉFENDERESSE
S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER-ENTREPRISES (OFIE), immatriculée au RCS de Nanterre, sous le numéro 552 061 517 dont le siège social est […] […]. NEUILLY SUR SEINE
représentée par M^e Patrick AA, avocat au barreau du Val d’Oise et as[…]tée de M^e Philippe REZEAU, avocat plaidant au barreau de Paris
-==00§00==-- EXPOSE DU LITIGE
Faits constants
La SCI X est propriétaire d’un local commercial formant le lot […] d’un ensemble immobilier en copropriété, […] […]. Le local est loué. Selon une promesse unilatérale de vente du 5 septembre 2017, la SCI X s’est engagée à vendre son bien à la moyennant le prix de 230.000 €. Le délai pour la levée d’option expirait le 16 janvier 2018 à 16h00. Pendant le délai de levée de l’option, le locataire a cessé de régler ses loyers et des dégâts des eaux sont survenus.
1 e
L

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Une indemnité d’immobilisation de 23.000 € a été prévue et une somme de 11.500 € a été versée par la SAS OFIE entre les mains du notaire. La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.
Procédure
La SCI X, représentée par Me. Z, a fait assigner la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE) devant le Tribunal judiciaire de Pontoise par acte d’huissier du 31 mai 2021 afin de voir prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente et d’obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation.
La SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. AA.
Par ordonnance du 1er décembre 2022, le juge de la mise en état a débouté la SAS OFIE de sa demande d’expertise et l’a condamnée à verser à la SCI X une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident.
La mise en état a été clôturée par ordonnance du 28 septembre 2023 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 octobre 2023. Le délibéré a été fixé au 27 novembre 2023 et prorogé au 18 décembre 2023.
Prétentions et moyens des parties
1. En demande : la SCI X
Par conclusions signifiées le 18 septembre 2023, la SCI X sollicite du tribunal que, par une décision assortie de l’exécution provisoire, il : constate la caducité de la promesse de vente du 5 septembre 2017, condamne la SAS OFIE à lui verser une somme de 23.000 € au titre de
l’indemnité d’immobilisation, condamne la SAS OFIE à lui verser une somme de 23.000 € à titre de dommages-intérêts pour ré[…]tance abusive déboute la SAS OFIE de l’intégralité de ses demandes à son encontre, en ce compris sa demande d’expertise, condamne la SAS OFIE à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI X, société familiale, rappelle qu’une promesse unilatérale de vente a été signée avec la SAS OFIE, marchand de biens immobiliers, le 5 septembre 2017 et se prévaut des termes de cette promesse qui prévoit que si la vente n’est pas réalisée par acte authentique dans le délai prévu, le bénéficiaire est de droit déchu du bénéfice de la promesse et le promettant dispose librement de son bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de volonté d’acquérir du bénéficiaire et qui ne prévoit de possibilité de refus d’acquérir qu’en cas de diminution du loyer perçu pour la location du bien ou d’une atteinte à la solidité de la structure de l’immeuble. Elle rappelle qu’une fuite affecte le local depuis des années et que la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES en avait parfaitement connaissance, que les procès- verbaux d’assemblée générale ont été communiqués, qu’elle a été informée pendant la durée de la promesse de l’évolution de la situation et notamment du nouveau dégat des eaux ainsi que des impayés de la locataire contre laquelle une procédure d’expulsion a été engagée, sur les conseils de la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES. Elle ajoute qu’après l’expiration du délai de levée d’option, le 16 janvier 2018 à 16 heurs, elle s’est prévalue par lettre recommandée avec accusé réception du 31 juillet 2019 de la caducité de la promesse unilatérale de vente, que la prorogation de la promesse n’est pas de droit, qu’en s’abstenant de lever l’option dans le délai, la SAS OFIE a renoncé à l’acquisition.
Elle mentionne aussi qu’il n’a jamais été question de délivrer un local en bon état mais d’informer l’acquéreur des sinistres et difficultés survenus depuis la signature de la promesse, qu’elle a rempli ses obligations contractuelles, que l’absence de réitération de la vente ne lui est pas imputable, que la promesse unilatérale de vente est caduque et l’indemnité d’immobilisation est due au vendeur.

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Sur sa demande reconventionnelle, elle fait remarquer qu’il n’y a en réalité pas d’accord sur la chose et sur le prix et qu’à supposer que la promesse unilatérale de vente n’est pas caduque, il ne pourrait y avoir d’autre alternative que de poursuivre la vente aux conditions initiales et non de négocier une réduction de prix. Sur l’imprévision, la SCI X indique qu’elle ne s’est jamais engagée à effectuer une remise en état du bien alors que la SAS OFIE, professionnelle de l’immobilier, s’était engagée à acquérir le bien en l’état en ayant connaissance des infiltrations et après l’avoir visité. Elle ajoute que l’immobilisation de son bien pendant trois ans, le paiement des charges de copropriété et la participation aux travaux ont changé l’équilibre du contrat et rendu extrêmement onéreuse cette vente aux conditions prévues.
· Elle mentionne aussi que la SAS OFIE, plutôt que de se retirer sans frais de la vente, a per[…]té dans sa volonté d’acquérir, a piloté la gestion des sinistres et transmis ses instructions à la SCI X sans pour autant donner suite à une demande de fixation de signature de l’acte authentique. Enfin, sur la demande d’expertise, elle souligne que la défenderesse per[…]te dans cette demande qui ne présente aucune utilité s’agissant d’un litige relatif à la caducité de la promesse et au paiement de l’indemnité d’immobilisationet alors que l’acquéreur conteste l’état de la chose vendue et le prix, que la vente ne peut être déclarée parfaite et qu’elle a uniquement pour objet de lui permettre de renégocier le prix de vente.
2. En défense: la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES
Par conclusions signifiées le 7 septembre 2023, la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES demande au tribunal, par une décision de droit assortie de l’exécution provisoire, de : déclarer la SCI X irrecevable et mal fondée en ses demandes, constater les manquements de la SCI X dans ses obligations contractuelles, débouter la SCI X de sa demande de caducité de la promesse du 5 septembre 2017, faire application des dispositions de l’article 1195 du code civil, réduire le prix de vente du montant des travaux nécessaires à la remise en état du bien, en conséquence: dire que le jugement vaudra vente aux conditions fixées par le tribunal par application de l’article 1195 du code civil, avant dire droit : désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de nommer avec mission d’évaluer le montant des travaux à déduire du prix, subsidiairement : mettre un terme à la promesse du 5 septembre 2017 aux torts exclusifs de la SCI X, en tout état de cause: débouter la SCI X de sa demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse du 5 septembre 2017, constater l’absence de faute de la SAS OFIE, débouter la SCI X de sa demande de dommages-intérêts, condamner la SCI X à lui verser une somme de 36.000 € à titre de dommages-intérêts, condamner la SCI X à lui verser une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
A l’appui de ses écritures, la SAS OFIE fait valoir les arguments suivants : la SCI X ne l’a pas avertie sans délai des difficultés rencontrées avec son locataire alors que les loyers n’étaient plus réglés depuis octobre 2017, la SCI X n’a délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire que postérieurement à l’expiration de la promesse unilatérale de vente et le bail n’a été résilié que par ordonnance de référé du 29 mai 2018, elle n’a été informée d’un premier dégât des eaux qu’en novembre 2017 et d’un
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second survenu le 11 juin 2018 que fin 2018,

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la SCI X s’est maintenue dans les liens de la promesse malgré l’expiration du délai jusqu’au 31 juillet 2019 puis elle s’est de nouveau manifestée en juin 202 pour lui indiquer qu’elle avait achevé les travaux ce qui la maintenait dans les liens de la promesse jusqu’à son changement de position en octobre 2020 où elle sollicitait la caducité de la vente alors que la SAS OFIE lui demandait de remettre le local dans l’état où il se trouvait au jour de la promesse,
l’absence de réitération de la promesse ne provient pas de la non-réalisation d’une condition suspensive mais des manquements du promettant à ses obligations d’informer le bénéficiaire des évènements survenus depuis la signature de la promesse unilatérale de vente, il existait un litige avec le locataire à la date à la date de réitération de la vente qui n’avait pas été déclaré au bénéficiaire alors que la perception d’un loyer avait contribué à la valorisation du bien, la SCI X était dans l’incapacité de vendre un bien sans litige locatif, contrairement à ce qu’elle avait affirmé en septembre 2017, la SCI X n’était également pas en mesure de délivrer un local dans le même état qu’au jour de la signature de la promesse suite à de nouveaux dégâts des eaux alors que l’origine des fuites n’était ni connue ni traitée, il ne peut lui être reproché de pas avoir levé l’option alors que son cocontractant n’a lui-même pas respecté ses obligations, la SCI X s’est manifestement considérée liée par la promesse au-delà du délai de levée d’option notamment en informant le bénéficiaire des dégâts des eaux successifs et en effectuant les travaux destinés à remédier aux infiltrations, le bien n’a pas été immobilisé pendant toute cette période du fait de la SAS OFIE, des circonstances imprévisibles ont affecté l’équilibre du contrat : impayés de loyers et dégâts des eaux successifs, le juge a la faculté de réviser le contrat en raison de l’imprévision prévue par
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l’article 1195 du code civil et la SAS OFIE est fondée à obtenir une diminution du prix en raison de la dégradation du local, une expertise est nécessaire pour déterminer le montant des travaux à déduire du prix de vente, les conditions d’attribution de l’indemnité d’immobilisation au promettant ne
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sont pas remplies dès lors que l’absence de réitération n’est pas de son fait, elle a subi un important préjudice financier avec la perte des loyers alors qu’elle a toujours souhaité acquérir le bien.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.
DISCUSSION
1. Sur la demande de caducité de la promesse unilatérale de vente
L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 du code civil ajoute que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d’ordre public '>.
L’article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire >>. Lorsque le droit d’option d’une promesse unilatérale de vente est enfermé dans un délai précis, la date ultime de levée d’option s’analyse en un terme extinctif: faute de levée d’option dans le délai, la promesse devient automatiquement caduque à l’expiration de celui-ci.
Néanmoins, les parties peuvent conventionnellement convenir de proroger ce délai, sans aucun formalisme précis et la prorogation peut même être tacite.

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En l’espèce, en vertu d’une promesse unilatérale de vente par acte notarié reçu le 5 septembre 2017, la SCI X s’est engagée à vendre un local commercial formant les lots […] et 8 d’un ensemble immobilier […] 120-122 rue Paul Vaillant-Couturier à
Argenteuil à la SAS OFIE, moyennant le prix de 230.000 €. Il est précisé que le local est loué à la SAS SANGNA selon un bail commercial du 29 avril 2016 et que le promettant n’a aucun litige en cours avec sa locataire. La date pour la levée d’option a été fixée au 16 janvier 2018 à 16 heures et il est stipulé qu’en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.
Aux termes de la promesse unilatérale de vente, le promettant s’oblige envers le bénéficiaire à :
«l’avertir sans délai de toute réclamation, litige, procédure qui viendrait à naître pendant la période intermédiaire. Etant précisé qu’aucune décision à ce titre ne pourra être prise sans l’accord du bénéficiaire qui disposera d’un délai de 15 jours ouvrés à la réception de la demande qui lui en sera faite par le promettant pour donner ses directives. A défaut de réponse écrite adressée au promettant dans le délai ci-dessus, ce dernier disposera de l’entière liberté pour agir comme bon lui semble et le bénéficiaire, s’ila cquiert l’immeuble, sera tenu de poursuivre la procédure à ses frais et risques. Le refus du bénéficiaire ne pourra être motivé que par des motifs tenant à, d’une part, une diminution du loyer apèrs la date de signature pour le local concerné et, d’autre part, à une atteinte à la solidité de la structure de l’immeuble ». En page 4, au paragraphe «< Etat du bien », « le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le promettant s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques. ». Enfin, il est précisé que «< en cas de sinistre de nature soit à rendre les biens inutilisables soit à porter atteinte de manière significative à leur valeur, le bénéficiaire aurait la faculté: soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute sommes avancées par lui le cas échéant, soit de maintenir l’acquisition des biens alors sinistrés totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurance concernées, sans limitation de ces indemnités dussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes '>. Par ailleurs, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ont été transmis au bénéficiaire. Le procès-verbal d’assemblée générale du 25 janvier 2016 précise expressément que «< une fuite affecte depuis des années le local commercial de monsieur AB. Cette fuite se trouve dans le mur de l’immeuble côté cour. Cependant celle-ci s’est aggravée ces derniers mois et il devient impératif d’y remédier ». Il n’est d’ailleurs pas contesté par la SAS OFIE qu’elle avait connaissance de ce désordre.
La promesse unilatérale de vente a expiré sans que le promettant n’ait levé l’option. Cependant, il ressort des échanges entre les parties que ces dernières ont prorogé tacitement cette promesse unilatérale de vente.
En effet, deux évènements sont survenus entre la signature de la promesse unilatérale de vente et le délai d’option d’une part, la locataire a cessé de régler ses loyers et, d’autre part, un dégât des eaux a été constaté en novembre 2017 et les échanges notamment de mails entre la SCI X et la SAS OFIE démontrent que cette dernière n’avait pas renoncé à l’acquisition qui était suspendue à la résolution de ces deux difficultés. Ainsi, au-delà du 16 janvier 2018, la SCI X a transmis tous les documents et les informations à la SAS OFIE sur la procédure d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, constatée par ordonnance de référé du 29 mai 2018, et sur la gestion des infiltrations et des dégâts des eaux. Ont ainsi été communiqués les correspondances avec le syndic, les devis avec la demande d’avis de la SAS OFIE, les dates de réunion pour les expertises diligentées par les assureurs, les propositions d’indemnisations, les décisions du syndic…

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En revanche, si ces échanges traduisent une volonté expresse des parties de poursuivre la relation contractuelle, aucun terme n’a été fixé et le tribunal retient que la SAS OFIE attendait qu’il soit remédié aux désordres pour réitérer la vente et que la SCI X l’avait accepté puisqu’elle continuait de tout transmettre et ne prenait aucune décision sans l’avis de l’acquéreur. Sur la durée de cette prorogation, le tribunal remarque que si la question de l’arriéré locatif a été rapidement réglée en mai 2018, la gestion des infiltrations et des dégâts des
- eaux a été compliquée par le fait que la cause des désordres concernait les parties communes et qu’il s’agissait de travaux importants (étanchéité, toiture-terrasse, canalisations des eaux pluviales…) nécessitant un vote en assemblée générale des copropriétaires.
Si par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 juillet 2019, la SCI X s’est prévalue de la caductité de la promesse, la SAS OFIE lui a répondu par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 août 2019 qu’elle entendait toujours poursuivre la vente et que la signature n’était pas intervenue du fait de l’impossibilité pour le promettant de livrer la chose promise du fait de la résiliation du bail et des nombreux dégâts des eaux privatifs et communs affectant le local. Après ces deux courriers, les échanges entre les parties ont repris et se sont poursuivis. Le 5 juin 2020, la SCI X a informé la SAS OFIE que les travaux de toiture étaient terminés et a sollicité la fixation d’un rendez-vous de signature. A la demande de la SAS OFIE, la SCI X a alors transmis toutes les factures des travaux réalisés dans l’immeuble et les justificatifs du versement des indemnités par les assureurs et réitéré le souhait d’une signature rapide de la vente, par mail du 10 juin 2020. La SAS OFIE n’a donné aucune suite à cette demande.
Par lettre recommandée avec accusé de réception, le conseil de la SCI X du 19 octobre 2020 a constaté la caducité de la promesse et sollicité le versement de l’indemnité d’immobilisation. La SAS OFIE a répondu le 1er décembre 2020 qu’elle était toujours acheteur du local à condition que la SCI X remette le local dans l’état où il était au jour del promesse unilatérale de vente et qu’une expertise à frais communs pouvait être envisagée. Elle joignait les photographies du local de novembre 2017 et de janvier 2020 démontrant une dégradation des embellissements. Il n’a pas été donné suite à ce courrier et la SCI X a assigné, en mai 2021, la SAS OFIE devant le tribunal judiciaire de Pontoise en caducité de la promesse et paiement de l’indemnité d’immobilisation.
Il ressort de la chronologie des évènements et des échanges entre les parties que si la levée d’option n’est pas intervenue le 16 janvier 2018, le délai a été prorogé tacitement entre les parties jusqu’à la résolution des désordres résultant des dégâts des eaux successifs dans le local commercial, objet de la promesse unilatérale de vente. Cependant, il n’a jamais été prévu dans les échanges entre les parties une remise en état du local par la SCI X. La promesse unilatérale de vente ne le prévoit d’ailleurs pas. En cas de sinistre, soit la SAS OFIE renonce sans frais à l’achat, soit elle maintient l’acquisition avec attribution des indemnités susceptibles d’être versées par les assureurs. La ŜAS OFIE a clairement opté pour la seconde alternative et les propositions d’indemnisation des assureurs lui ont été transmises pour avis par la SCI X qui a, en juin 2020, justifié du versement de ses indemnités après suppression de la cause des infiltrations.
Par ailleurs, en l’absence de terme précis, le tribunal retient que le mail de la SCI X sollicitant la fixation d’une date de signature de la vente constitue la mise en demeure du bénéficiaire. Après la réalisation des travaux par la copropriété et le versement des indemnités par les assurances, la SCI X a manifesté expressément son souhait de conclure définitivement la vente ou de reprendre sa liberté et ses correspondances traduisent son refus de poursuivre la prolongation tacite du délai de la promesse.
La SAS OFIE n’a pas donné suite à la demande de fixation d’une date de signature, rajoutant une condition qui n’était pas contractuelle. La SCI X est donc fondée à se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente.

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Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de la SCI X à la date de la mise en demeure soit le 19 octobre 2020.
2. Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation
La promesse unilatérale de vente a prévu une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 23.000€.
Une somme de 11.500 € a été séquestrée par la SAS OFIE entre les mains du notaire, rédacteur de la promesse unilatérale de vente. Il est précisé que «< le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci- après envisagées : elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise elle sera restituée peurement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la,on-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes, elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».
Les parties s’opposent sur la responsabilité de la non-réitération de la promesse par acte authentique.
La SAS OFIE reproche à la SCI X ses manquements contractuels et son manque de transparence suite à la survenue des deux évènements susvisés : l’arriéré de loyers et les dégâts des eaux et l’impossibilité pour la SCI X de délivrer un bien conforme à celui objet de la promesse unilatérale de vente.
a) sur les impayés de loyers
Il n’est pas contesté qu’à compter d’octobre 2017, la locataire n’a plus réglé ses loyers. Par mail du 10 janvier 2017 de la SCI X à la SAS OFIE, il est évoqué le retard de paiement des loyers et la mise en demeure adressée au locataire est jointe. Il ressort de ce mail que la SAS OFIE est déjà informée des difficultés puisque la locataire aurait essayé de joindre le gérant de la SAS OFIE au sujet de la déclaration de sinistre et des impayés.
Les échanges démontrent que la SCI X a suivi les directives de la SAS OFIE sur la gestion de cette difficulté en lançant la procédure d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la locataire. Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 31 janvier 2018. Ensuite, la SCI X a tenu régulièrement informée la SAS OFIE de la procédure: prise de date pour une audience de référé le 10 avril 2018 par mail du 21 février 2018 et communication de l’ordonnance de référé du 29 mai 2018.
Aucun manquement de la SCI X n’est donc établi au titre de cet évènement et l’expulsion de la locataire a été rapidement prononcée.
b) Sur le dégât des eaux
Il ressort des pièces produites aux débats que la SAS OFIE a été immédiatement informée du dégât des eaux survenu dans le local, objet de la promesse unilatérale de vente.
En effet, par mail du 16 novembre 2017, la SAS OFIE a demandé à la SCI X d’adresser trois lettres recommandées avec accusé de réception au locataire qu’elle avait pré-rédigées. Il en ressort que la SCI X a découvert à l’occasion d’une dernière visite le 10 novembre 2017 un important dégât des eaux et infiltrations dans les WC ainsi que la réserve située au fond à gauche et a demandé à sa locataire de bien vouloir faire immédiatement une déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance. Le dégât des eaux survenu postérieurement à la promesse unilatérale de vente a donc été découvert le 10 novembre 2017 et dès le 16 novembre 2017, la SAS OFIE donnait ses directives à la SCI X.
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La SAS OFIE a également été informée des dégâts des eaux postérieurs. La SCI X justifie avoir régulièrement tenu au courant le bénéficiaire de la promesse de l’évolution de la situation : s’en sont suivis de nombreux échanges entre le promettant et le bénéficiaire : communication des devis, difficultés d’accès au local, expertises diligentées par les assureurs en novembre et décembre 2018, transmission des indemnisations proposées… et ce jusqu’en juin 2020 où la SCI X informe la SAS OFIE de la réalisation des travaux par la copropriété et du versement des indemnités par les assurances. Au surplus il a été précédemment jugé que la remise en état des locaux n’a jamais été convenue entre les parties et n’était d’ailleurs pas prévue contractuellement. En juin 2020, la SCI X avait donc rempli toutes ses obligations et était en mesure de délivrer un local pour lequel il avait été remédié à la cause des désordres et pour lequel elle disposait d’indemnités de nautre à permettre à l’acquéreur de procéder aux travaux de réfection des embellissements.
Aucun manquement de la SCI X n’est donc constaté à ce titre.
En conséquence, la non-réitération de la vente n’est pas imputable à la SCI X.
Au contraire, il ressort des éléments suvisés et de la chronologie des échanges que la SAS OFIE n’a pas rempli ses obligations en ne levant pas l’option après prorogation tacite du délai jusqu’en juin 2020 tout en affirmant qu’elle souhaitait acquérir le bien.
Dans ces conditions, le versement de l’indemnité d’immobilisation à la SCI X est justifié. Il s’agit d’une indemnité forfaitaire La SAS OFIE sera donc condamnée à verser à la SCI X une somme de 23.000
€.
Le notaire devra remettre la somme de 11.500 € séquestrée entre ses mains à la SCI X et la SAS OFIE devra verser le solde soit la somme de 11.500 €.
Au surplus, la SAS OFIE n’est nullement fondée à obtenir aujourd’hui la réitération de la vente alors que la promesse unilatérale de vente est jugée caduque et qu’elle n’est d’ailleurs pas d’accord sur le prix de vente, demandant la déduction du montant des travaux de rénovation du local du montant de l’achat. Elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes, tant de vente forcée que d’expertise et de dommages-intérêts.
3. Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI X
La SCI X va percevoir l’indemnité d’immobilisation, destinée à l’indemniser de l’immobilisation de son bien.
En revanche, elle ne justifie pas d’un préjudice indépendant. En effet, d’une part, elle a accepté la prorogation tacite du délai de levée d’option de la SAS OFIE. D’autre part, elle ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir l’importance de son préjudice financier (perte des loyers et paiement des charges de copropriété pendant la période d’immobilisation.
Dans ces conditions, elle sera déboutée de ce chef de demande.
4. Sur les demandes accessoires et les dépens
En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES est tenue aux dépens.
En outre, elle devra verser à la SCI X une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Par application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

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PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, mise à la disposition du public par le Greffe le 18 décembre
2023,
Dit que la promesse unilatérale de vente signée le 5 septembre 2017 entre la SCI
X et la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES est caduque depuis le 19 octobre 2020,
Condamne la SAS OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES à verser à la
SCI X l’indemnité d’immobilisation de 23.000 €,
A cette fin, dit que le notaire devra remettre à la SCI X la somme de
11.500 € séquestrée entre ses mains par la SAS OFFICE FRANCAIS INTER
ENTREPRISES,
Condamne la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES à verser le solde soit la somme de 11.500 € à la SCI X, assortie des intérêts au taux
⚫ légal à compter du présent jugement,
Déboute la SCI X de sa demande de dommages-intérêts,
Déboute la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES de l’intégralité de ses demandes,
Condamne la SAS OFFICE. FRANCAIS INTER ENTREPRISES à verser à la
SCI X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,
Condamne la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES aux entiers
dépens.
Ainsi jugé le 18 décembre 2023, et signé par le Président et le Greffier
Le Greffier Le Président
Stéphanie CITRAY Emmanuele MAGDALOU elle En conséquence la République Française mande et ordonne à tous Huissiers sur ce requis de mettre le présent
Judiciaire de P^ont Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la jugement à exécution ois e République prés les Tribunaux d’y tenir la main A tous commandants et officiers de la Force Publique de prêter main forte s’ils en sont légalement requis En foi de quoi la présente expédition a été signée par nous Greffier en Chef soussigné et scellée du sceau du Tribunal
Le GREFFIER en Chef
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