TROISIEME CHAMBRE CIVILE

13 Septembre 2024

N° RG 22/06042 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MZZM

Code NAC : 54A

[A] [Y]

[X] [N]

C/

S.A.R.L. ALFABAT

[J] [U]

[C] [M] [K] épouse [U]

[V] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier a rendu le 13 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Madame QUENTIN, Juge placée

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 Mai 2024 devant Nawelle BABA-AISSA, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Nawelle BABA-AISSA

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [A] [Y], demeurant [Adresse 3], représenté par M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau de VAL D’OISE

Madame [X] [N] épouse [Y], demeurant [Adresse 3], représentée par M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEURS

S.A.R.L. ALFABAT dont le siège social est sis [Adresse 1], défaillant

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Marc ROZENBAUM, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [C] [K] ÉPOUSE [U], demeurant [Adresse 2], représentée par M^e Marc ROZENBAUM, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 2], défaillant

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 13 décembre 2021, monsieur [J] [U], madame [C] [K] épouse [U] et monsieur [V] [U] ont consenti à monsieur [A] [Y] et madame [X] [N] épouse [Y] une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir d’une superficie de 402 m² situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un prix de 225.000 euros et une indemnité d’immobilisation de 11.250 euros.

Suivant acte sous seing privé en date du 28 avril 2021 intitulé « marché de travaux », les époux [Y] ont chargé la société Alfabat de construire une maison individuelle sur ce terrain pour un prix de 118.500 euros TTC et ont réglé à ladite société un acompte de 3.555 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 23 mars 2022, les époux [Y] ont rappelé aux époux [U] la condition suspensive relative à la réalisation au plus tard le 31 janvier 2022 d’une étude spécialisée permettant d’évaluer le coût des travaux éventuels de comblement de vides d’air et de renflouement des cavités et les ont vainement mis en demeure de leur restituer l’indemnité d’immobilisation, motifs pris de l’existence de deux refus de prêt.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 10 avril 2022, les époux [Y] ont vainement mis en demeure la société Alfabat de leur restituer l’acompte versé.

Par actes de commissaire de justice du 3 et du 7 novembre 2022, les époux [R] ont respectivement fait assigner la société Alfabat et les consorts [U] devant le présent tribunal.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 3 octobre 2023, les époux [Y] demandent de :

«  A titre principal,

— Prononcer la nullité du contrat de marché de travaux conclu le 28 avril 2021 entre les époux [Y] et la Société ALFABAT,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la caducité du contrat de marché de travaux conclu le 28 avril 2021 entre les époux [Y] et la Société ALFABAT,

En tout état de cause,

— Condamner la Société ALFABAT à restituer aux époux [Y] l’acompte d’un montant de 3.555 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2022, date de la mise en demeure adressée par les requérants,

— Prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue 13 décembre 2021 entre les Consorts [U] et les époux [Y],

— Condamner les Consorts [U] à restituer aux époux [Y] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 11.250 €, avec intérêt au taux légal à compter du 24 juin 2022,

— Autoriser Maître [G] [D], Notaire à [Localité 6], associé d’une société civile professionnelle titulaire d’un Office Notarial, à [Adresse 7], à restituer aux époux [Y] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 11.250 €, sur simple présentation de la minute du jugement.

— Condamner solidairement les Consorts [U] et la Société ALFABAT à verser aux époux [Y] la somme de 11 250 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier issu de la résistance abusive des défendeurs,

— Condamner solidairement les Consorts [U] et la Société ALFABAT à verser à Madame [Y] la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— Condamner solidairement les Consorts [U] et la Société ALFABAT au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ".

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 7 février 2024, les époux [U] formulent les demandes suivantes :

«  – Prendre acte de la rupture de la promesse de vente du 13 décembre 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [Y] et de Madame [N] épouse [Y]

— Condamner Monsieur [A] [Y] et Madame [X] [N] à payer aux requérants la somme de 11.250 € mise sous séquestre chez Maître [G] [D] et en conséquence, ordonner le déblocage de l’indemnité d’immobilisation au profit des époux [U],

— Débouter Monsieur [A] [Y] et Madame [X] [N] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner Monsieur [A] [Y] et Madame [X] [N] à payer aux époux [U] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [A] [Y] et Madame [X] [N] aux entiers dépens ".

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer à leurs dernières conclusions en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, la société ALFABAT n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 février, fixant la date des plaidoiries au 17 mai 2024, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.

MOTIFS

Sur l’absence de constitution de la société Alfabat et de monsieur [V] [U]

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Régulièrement assignés, la société Alfabat et le fils des époux [U] n’ont pas comparu. Dès lors, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur le contrat de marché de travaux

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Est ainsi posé, par les articles 1103 et 1104 du code civil, le principe de la responsabilité civile contractuelle de droit commun.

En vertu de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution.

L’article L231-4 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’un contrat de construction de maison individuelle peut être notamment conclu sous la condition suspensive d’acquisition ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente.

En l’espèce, la promesse de vente a été signée le 13 décembre 2021 et le contrat de construction de maison individuelle conclu le 28 avril 2021 de sorte qu’au jour de la conclusion du marché de travaux, les demandeurs ne disposaient ni d’un titre de propriété ni de droits réels ni d’une promesse de vente d’où il suit qu’il convient de l’annuler et de faire droit à la demande de restitution de l’acompte versé.

La société Alfabat doit donc être condamnée à verser aux époux [Y] la somme de 3.555 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2022.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les demandeurs invoquent deux conditions suspensives : l’une relative à la réalisation d’une étude géotechnique et l’autre relative à l’obtention d’un prêt bancaire.

Sur l’étude géotechnique

L’acte notarié du 13 décembre 2021 prévoit que le promettant s’engage à faire réaliser au plus tard le 31 janvier 2022 une étude par une société spécialisée permettant d’évaluer le coût des travaux éventuels de comblement des vides d’air et de renflouement des cavités. Si le coût des travaux est :

— Inférieur à 20.000 euros, le promettant s’engage à faire réaliser à ses frais les travaux de comblement sur l’ensemble du terrain vendu préalablement à la réitération de la promesse par acte authentique,

— Supérieur à 20.000 euros, les parties se rapprocheront pour convenir ensemble de la prise en charge du coût de ces travaux. A défaut d’accord dans un délai de trente jours, les présentes seront caduques à la demande d’une des parties sans indemnité de part et d’autre.

En l’espèce, les époux [U] versent aux débats un devis de la société Soleffi en date du 19 janvier 2022 d’un montant de 77.658 euros TTC et un devis de la société Geofi du 7 janvier 2022, transmis à l’étude notariale le 4 mars 2022. Les époux [Y] soutiennent que les époux [U] n’ont pas transmis les devis en temps utile et ont antidaté le second devis dont le montant leur semble surprenant sans être mesure de le prouver.

En conséquence, les parties se trouvent dans la situation n°1 « devis inférieur à 20.000 euros » et il n’y a pas donc pas lieu de prononcer la caducité de la promesse de vente.

Sur les refus de prêt

L’acte notarié du 13 décembre 2021 prévoit que le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L131-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

— Organisme prêteur : tout organisme bancaire,

— Montant maximum de la somme empruntée : 341.000 euros,

— Durée maximale de remboursement : 25 ans,

— Taux nominal d’intérêt maximal : 1,60% l’an (hors assurances).

En l’espèce, les époux [Y] justifient de l’existence de deux refus de prêt par la production :

— d’un courrier de la Caisse d’épargne en date du 11 mars 2022 concernant un montant de 330.444 euros au taux nominal conventionnel de 1,25%,

— d’un courrier d’un courtier en date du 7 mars 2022 concernant un montant de 338.000 euros au taux de 1,32%.

Il est, en outre précisé, que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant empruntée, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

En vertu de ce texte, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les demandes de prêt ne répondant pas aux conditions posées dans l’acte authentique, il convient donc de ne pas prononcer la caducité de la promesse de vente. La somme de 11.250 euros, séquestrée chez le notaire en charge de la vente, doit donc être versée aux époux [U].

Ces développements emportent rejet des demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour préjudice moral.

Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire du présent jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner in solidum la société Alfabat et les époux [Y], qui succombent en partie à l’instance, aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, compte tenu des éléments exposés, il convient de condamner :

— la société Alfabat à verser aux demandeurs la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— les époux [Y] à verser aux époux [U] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la nullité du contrat de marché de travaux conclu le 28 avril 2021 entre monsieur [A] [Y] et madame [X] [N] épouse [Y] et la société Alfabat ;

CONDAMNE la société Alfabat à verser à monsieur [A] [Y] et madame [X] [N] épouse [Y] la somme de 3.555 euros à titre de remboursement d’acompte ;

DEBOUTE monsieur [A] [Y] et madame [X] [N] épouse [Y] de leur demande de caducité de la promesse de vente conclue le 13 décembre 2021 avec monsieur [J] [U] et madame [C] [K] épouse [U] ;

DEBOUTE monsieur [A] [Y] et madame [X] [N] épouse [Y] de leurs demandes en réparation du préjudice financier et du préjudice moral ;

CONDAMNE monsieur [A] [Y] et madame [X] [N] épouse [Y] à payer à monsieur [J] [U] et madame [C] [K] épouse [U] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 11.250 euros ;

ORDONNE le déblocage de ladite indemnité d’immobilisation mise sous séquestre chez Maître [G] [D] ;

CONDAMNE monsieur [A] [Y] et madame [X] [N] épouse [Y] à payer à monsieur [J] [U] et madame [C] [K] épouse [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Alfabat à verser à monsieur [A] [Y] et madame [X] [N] épouse [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [A] [Y] et madame [X] [N] épouse [Y] et la société Alfabat aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait à Pontoise le 13 septembre 2024

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Madame UTRERA Madame LEAUTIER