TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Alain DE LANGLE

— M^e Sylvie FOADING-NCHOH

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/11842

N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HL

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet Gestion et Transactions de France “GTF” administrateur de biens, S.A

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [L] [C]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Sylvie FOADING-NCHOH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1002

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/015072 du 11/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9]

Madame [Z] [C]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non- représentée

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/11842 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [J] [C] et Mme [Z] [C] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°2, 3, 19, 112 et 116 d’un immeuble situé au [Adresse 4]).

Par exploits d’huissier signifiés le 26 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à M. [J] [C] et Mme [Z] [C] de lui payer la somme de 13 131,46 euros en principal, correspondant à des charges de copropriété impayées.

Par exploits d’huissier signifiés le 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner M. [J] [C] et Mme [Z] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 janvier 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023 et signifiées à Mme [Z] [C] par exploit d’huissier du 13 octobre 2023, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter les époux [C] de leurs demandes ;

— condamner solidairement Monsieur [D] [L] [C] et Madame [Z] [C] au paiement de la somme de 14.348,14 euros au titre des charges arriérées arrêtés au 4ème appel 2023 avec intérêts à compter :

— du 26 juillet 2022, date du commandement de payer pour la somme de 13.131,46 euros,

— de la signification du présent acte pour le solde,

— condamner solidairement Monsieur [D] [L] [C] et Madame [Z] [C] au paiement d’une somme de 988,84 euros au titre des frais nécessaires ;

— condamner solidairement Monsieur [D] [L] [C] et Madame [Z] [C] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— condamner solidairement Monsieur [D] [L] [C] et Madame [Z] [C] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] une indemnité d’un montant de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire

— conditionner l’octroi de délais au paiement à bonne date des charges courantes pendant le cours des délais accordés.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 10 octobre 2023 par voie électronique, M. [J] [C] demande au tribunal de :

— autoriser le concluant à se libérer de sa dette sur 24 mois par des versements d’un montant de 525 euros mensuels jusqu’à extinction de la dette ;

— dire n’y avoir lieu à dommages intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le demandeur de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

*

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise à tiers présent au domicile), Mme [Z] [C] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 janvier 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/11842 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HL

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [J] [C] et Mme [Z] [C] sont propriétaires des lots 2, 3, 19, 112 et 116 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mai 2015, 13 avril 2016, 20 juin 2017, 18 septembre 2018, 6 juin 2019, 18 novembre 2020, 21 avril 2022 et 26 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2014 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— des attestations de non-recours ;

— les justificatifs des frais supportés par la copropriété, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont disposent les défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [J] [C] et Mme [Z] [C], déduction faite des frais de recouvrement et des règlements intervenus, est débiteur de 14 348,14 euros au quatrième trimestre 2023 inclus.

M. [J] [C] ne conteste pas être redevable de la somme réclamée au titre des charges, et Mme [Z] [C] ne démontre pas davantage avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du 26 juillet 2022 sur la somme de 13 131,46 euros, et à compter du 13 octobre 2023 pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 988,84 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 26 juillet 2022 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réclame en outre le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, M. [J] [C] et Mme [Z] [C] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la seule somme de 183,84 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [J] [C] et Mme [Z] [C] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [J] [C] et Mme [Z] [C] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois d’avril 2015.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement M. [J] [C] et Mme [Z] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, M. [J] [C] demande à la juridiction de l’autoriser à se libérer de sa dette sur une période de 24 mois, par des versements mensuels d’un montant de 525 euros jusqu’à extinction de la dette.

Si le défendeur apparaît de bonne foi et produit des pièces justifiant de sa situation personnelle et financière, le syndicat des copropriétaires démontre quant à lui avoir été confronté à des difficultés résultant du défaut de paiement de plusieurs copropriétaires, dont M. [J] [C] fait partie depuis désormais près de dix ans (avril 2015).

Il est par ailleurs relevé que si le dernier décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires fait apparaître de multiples règlements partiels de la part du copropriétaire, ce dernier a d’ores et déjà bénéficié d’importants délais de fait depuis l’introduction de la présente instance en septembre 2022.

Les besoins de la copropriété devant en l’espèce primer sur la situation du débiteur, il conviendra de débouter M. [J] [C] de sa demande de délais de paiement.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité

Les articles 1313 et suivants du code civil disposent notamment que « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

Il est établi et non contesté que M. [J] [C] et Mme [Z] [C] sont copropriétaires indivis des lots de copropriété n° 2, 3, 19, 112 et 116. Ils seront ainsi condamnés solidairement en paiement.

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dispose que « lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’État ».

M. [J] [C] et Mme [Z] [C], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Par une décision du 11 juillet 2023 (n°2023/015072), le bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Paris a accordé le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale à M. [J] [C]. Les dépens seront par conséquent recouvrés conformément à la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [J] [C] et Mme [Z] [C] seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/11842 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HL

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [J] [C] et Mme [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  14 348,14 euros, au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au quatrième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2022 sur la somme de 13 131,46 euros, et à compter du 13 octobre 2023 pour le surplus ;

—  183,84 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE M. [J] [C] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [C] et Mme [Z] [C] aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 14 Novembre 2024

La Greffière Le Président