DU 04 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 23/00685 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NEAN

Code NAC : 30B

S.A. ICF LA SABLIERE

C/

S.A.S. NETTOYAGE EXPRESS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE,

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nancy FAUCHART de la SELARL CLF AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 138, M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0744

DÉFENDEUR

S.A.S. NETTOYAGE EXPRESS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Louis DELVOLVE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 48

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Débats tenus à l’audience du : 07 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 04 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 6 octobre 2022, la société d’HLM ICF LA SABLIERE a consenti un bail commercial à la société NETTOYAGE EXPRESS, portant sur un local commercial sis au [Adresse 4] à [Localité 6] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 10 144,56 euros.

Le 22 mars 2023, la société d’HLM ICF LA SABLIERE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société NETTOYAGE EXPRESS, portant sur la somme de 12 999,11 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, la société d’HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner en référé la société NETTOYAGE EXPRESS devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

DECLARER recevable et bien fondée l’action intentée par la société d’HLM ICF LA SABLIERE,CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la société NETTOYAGE EXPRESS ainsi que celle de tous occupants de son chef et, si besoin est avec l’aide de la force publique,CONDAMNER la société NETTOYAGE EXPRESS à payer en principal à la société d’HLM ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 15 022,20 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023 au titre des loyers et charges impayés, FIXER et CONDAMNER la société NETTOYAGE EXPRESS à payer à la société d’HLM ICF LA SABLIERE une indemnité d’occupation égale au dernier loyer si le bail s’était poursuivi, majoré de 10%, en sus des taxes et charges jusqu’à la libération effective des lieux,CONDAMNER la société NETTOYAGE EXPRESS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,CONDAMNER la société NETTOYAGE EXPRESS à payer à la société d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois, le juge des référés par ordonnance en date du 29 novembre 2023 a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Les parties ont eu un premier rendez-vous d’information avec l’association MEDIAVO le 19 janvier 2024 et une convention de recours à la médiation a été signée le 20 mars 2024.

L’affaire a été rappelée en dernier lieu à l’audience du 7 mai 2025 lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

La société d’HLM ICF [Adresse 7] SABLIERE soutient qu’un accord est intervenu entre les parties. Elle actualise la dette à la somme de 11 991,63 euros, à laquelle elle déduit une somme de 9 014,82 euros convenue avec le défendeur, soit un solde de plus de 2 900 euros. Elle ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délai de paiement. Elle indique renoncer à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société NETTOYAGE EXPRESS confirme qu’un accord a été trouvé et soutient que la différence de 2 000 euros correspond à une somme qui a été versée au notaire dans le cadre de la cession de bail signée avec la mairie d'[Localité 5].

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de provision et les délais de paiement

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 6 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 15 page 16) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout appel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, ou indemnité d’occupation dépôt de garantie ou […] et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter visant la présente clause et restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 22 mars 2023 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 22 mars 2023 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties. Ainsi, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 22 avril 2024. La société bailleresse ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire, il y a lieu dans ce contexte, de faire droit à la demande.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 15.022,20 euros au 26 avril 2023. La société d’HLM ICF LA SABLIERE verse à l’audience du 7 mai 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 11 991,63 euros arrêtée au 5 mai 2025 mais pour laquelle les parties ont trouvé un accord sur la somme de 9 014,82 euros, soit un solde restant dû de 2 976,81 euros.

Le défendeur conteste ce montant en faisant valoir qu’il a versé au notaire une somme de 2 000 euros dans le cadre de la cession de bail avec la mairie d'[Localité 5]. Toutefois, il ne démontre pas avoir versé cette somme au bailleur, de sorte qu’il n’apparait aucune contestation sérieuse sur ce point.

Dès lors, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société NETTOYAGE EXPRESS n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 2 976,81 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 5 mai 2025, et il convient de condamner la société NETTOYAGE EXPRESS par provision au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société NETTOYAGE EXPRESS sollicite des délais de paiement et la société bailleresse ne s’y oppose pas.

Il ressort des éléments du dossier, que les parties ont trouvé un accord et que la société preneuse a effectué des efforts de paiement, comme cela ressort du décompte et des justificatifs de paiement de la société NETTOYAGE EXPRESS.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement sur dix mois en application de l’article 1343-5 du Code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

A défaut de paiement d’une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la société NETTOYAGE EXPRESS ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société NETTOYAGE EXPRESS, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 6 octobre 2022 à la date du 22 avril 2023 ;

SUSPENDONS les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS la société NETTOYAGE EXPRESS à payer à la société d’HLM ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 2.976,81 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 mai 2025, échéance du mois de 2ème trimestre 2025 comprise ;

AUTORISONS la société NETTOYAGE EXPRESS à se libérer de la dette par 9 mensualités de 300 euros et une 10ème mensualité devant solder la dette, en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement ;

DISONS que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS que, faute pour la société NETTOYAGE EXPRESS de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés au Centre commercial « [Adresse 8] » [Adresse 2] à [Localité 6] ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société NETTOYAGE EXPRESS, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS la société NETTOYAGE EXPRESS au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 04 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT