DU 22 Mai 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00223 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OIDW

Code NAC : 30B

S.C.I. NISAH

C/

S.A.R.L. LES PAINS QUI DANSENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Aude BELLAN, Vice-Présidente,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. NISAH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 86

DÉFENDEUR

S.A.R.L. LES PAINS QUI DANSENT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 22 Mai 2025

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EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous signature privée du 14 décembre 2016, la société NISAH a consenti un renouvellement de bail commercial à la société LES PAINS QUI DANSENT, portant sur un local situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 2] au [Adresse 6] [Localité 4], constituant le lot n°618, pour une durée de neuf années entières et consécutives.

Le 20 août 2024, la société NISAH a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société LES PAINS QUI DANSENT, portant sur la somme de 27 361,07 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, la société NISAH a fait assigner en référé la société LES PAINS QUI DANSENT devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— CONSTATER acquise au profit de la SCI NISAH la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 20 août 2024,

— ORDONNER la résiliation du bail commercial à compter du 20 septembre 2024,

Et en conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de la société LES PAINS QUI DANSENT des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique dans les dix jours de signification de la décision à intervenir,

— FIXER une indemnité d’occupation égale une fois et demi au montant du loyer, hors taxe sur la valeur ajoutée, soit la somme de 2 742,84 euros augmentée des charges qui auraient été dues en cas de continuation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— CONDAMNER la société LES PAINS QUI DANSENT au paiement de ladite indemnité,

— ORDONNER la séquestration des marchandises et mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des loyers, indemnité d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

— CONDAMNER par provision la société LES PAINS QUI DANSENT à payer à la société NISAH une somme de 39 055,81 euros au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires sur le bail commercial, arrêté au 14 février 2025 avec intérêts au taux légal,

— CONDAMNER par provision la société LES PAINS QUI DANSENT à payer à la société NISAH une somme de 2 759,56 euros au titre de la clause pénale,

— CONDAMNER la société LES PAINS QUI DANSENT à payer à la société NISAH la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société LES PAINS QUI DANSENT aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, de délivrance de la présente assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2025 à laquelle la société LES PAINS QUI DANSENT, citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société NISAH actualise la dette à la somme de 42 992,93 euros et maintient ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le renouvellement de bail conclu entre les parties le 14 décembre 2016 contient une clause résolutoire (article 18 page 17) qui stipule qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment le paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu et/ou de ses accessoires, ou de toute autre somme dont ce dernier serait redevable, le bailleur aura la faculté de résilier le présent bail, si bon lui semble.

Le bailleur devra avoir préalablement mis le preneur en demeure de régulariser sa situation, soit sous forme d’un commandement ou d’une sommation de payer, délivrés par acte extrajudiciaire, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, si bon lui semble. Si, un mois après le commandement de payer ou la mise en demeure d’exécuter, le preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation, le bail sera résilié automatiquement.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 20 août 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 20 août 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 septembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la société NISAH réclame le versement de la somme provisionnelle de:

39 055,81 euros au titre des arriérés de loyers ainsi que le règlement provisionnel d’une indemnité d’occupation de 2 742,84 euros à compter du 20 septembre 2024 correspondant au montant du loyer et des charges augmenté d’une majoration de 50% tel que prévu contractuellement.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 39 055,81 euros au 14 février 2025. La société demanderesse verse à l’audience du 15 avril 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 42 992,93 euros arrêtée au 10 avril 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société LES PAINS QUI DANSENT n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 39 055,81euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 14 février 2025.

Dès lors, il conviendra de condamner la société LES PAINS QUI DANSENT par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 18 CLAUSE RESOLUTOIRE qu’à défaut pour le preneur d’évacuer les lieux, il sera redevable envers le bailleur de plein droit, et sans aucun préavis, outre les charges, d’une indemnité d’occupation forfaitaire fixée d’ores et déjà à une fois et demi le loyer ne cours au jour de la résiliation du bail, TVA en sus, calculée prorata temporis à compter de la date à laquelle le preneur aurait dû libérer les lieux jusqu’au jour de leur libération effective, sans que cette indemnité crée à son égard un droit quelconque à l’occupation des locaux.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge.

La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société LES PAINS QUI DANSENT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ".

En l’espèce, le contrat de renouvellement bail signé le 14 décembre 2016 contient une clause pénale (article 19) qui stipule qu’en cas de « non-paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et/ou accessoires ou d’une somme quelconque due en exécution des présentes, la dette du preneur sera, quinze jours après la présentation de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, majorée de plein droit de 10% à titre de clause pénale ».

En l’espèce, la société NISAH ne produit pas la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer les sommes dues, de sorte que la clause du contrat n’a pas lieu à s’appliquer.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de la société NISAH au titre de la clause pénale.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LES PAINS QUI DANSENT, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LES PAINS QUI DANSENT ne permet d’écarter la demande de la société NISAH formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au renouvellement de bail du 14 décembre 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 20 septembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 3], constituant le lot n°618 dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LES PAINS QUI DANSENT et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société LES PAINS QUI DANSENT à payer à la société NISAH la somme provisionnelle de 39.055,81 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 14 février 2025, échéance du mois de février 2025 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LES PAINS QUI DANSENT à la société NISAH, à compter du 20 septembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société LES PAINS QUI DANSENT au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des indemnités d’occupation;

DEBOUTONS la société NISAH de sa demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la société LES PAINS QUI DANSENT au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société LES PAINS QUI DANSENT à payer à la société NISAH la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 22 Mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE